这就是成都房神，全国唯一能带领您实际落地的房产专家。 到目前为止，已经是我成功带领数千人通过房地产赚到数百万真金白银的第二年了。

方申并不像其他自媒体地产达人那样遮骨露肉，让你一头雾水！ 方申属于实用派，只会告诉你最有用的方法和他自己的亲身经历。

关注微信公众号“成都房神”，向我提问。 以下问答内容选自粉丝提出的问题。

问：宅神您好！ 成都还适合买房吗？ 最近看了一圈，感觉首付50万元在成都买一套三房两厅已经很难了。

答：目前成都市不同地区的房价差异较大。 较高的为五区（市中心个别区域）、高新南区、天府新区。 大多数人在该地区买房都会考虑配套设施、购房资格和交通费用。

因此，成都的平均房价看似较低，但真正买房时，如果想在合适的地段买房，其实并没有那么低。

限价买新房也是五万到六万人的抽奖，全看运气。 近期出售的土地成交价在2万左右，开发商的开盘价应该会接近3万。

如果买三套房需要首付50万，只能在郊区买，比如温江、龙泉、双流、新都、郫县等。 当然，你要根据你的工作场所来选择。 还应该考虑地铁通勤时间，或者如果你在大城市。 。

问：房深您好，之前听过您的建议，明确了我想买房的区域。 现在主要考虑在高新区买房。 一个考虑是买新楼，另一个是买二手房。

不过成都天悦府别墅二手房出售信息，二手房的过户费相比新房来说非常高。 这是一个问题，但新楼盘很少，选择也不多。 所以，如果你考虑二手房，想买毛坯的话，以后在成都生活的时候可以装修成自己喜欢的风格。 ，但是不知道什么时候去，房子可能会留在那里一段时间，

另一种选择是买一套简装修房先出租，这样可以缓解贷款压力，等你去成都住的时候再装修。 然而，购买装修房存在很多问题，很容易陷入困境，而且装修房子的费用也比毛坯房装修的费用要高。 高先生成都天悦府别墅二手房出售信息，我亲戚不赞成买二手房。

您觉得买新房、二手毛坯房还是二手装修房更适合我们呢？ 新房、二手房，你更喜欢哪个小区？ 你能推荐他们吗？ 您还有更好的建议吗？ 谢谢！

答：其实你的问题必须从你的购房需求和空置成本开始。

简单来说，你需要思考两个问题：

1、购房需求：您买这套房子是为了自住还是投资，或者哪一个占比更大？

2. 空置成本：您目前是否在外地，打算搬到那里居住和使用几年，或者您无法购买并在房产升值时长期空置？

如果自住需求比较大，2年内可以来成都生活发展。 建议您购买新房。 新房可以根据自己的喜好进行装修，居住环境体验会更好。 而且，交付期为2年，空置成本并不高。 另外，如果你自己住在里面的话，它本身也是一种消费品。

如果投资需求比较大，2-5年不会住在这里，建议你买二手装修房。 如果时间太长，空置成本就会逐年累积。 投资注重的是回报率，加上目前房价的上涨。 慢一点，就要配合租房，降低住房贷款成本。 二手毛坯房和新房都不利于出租。 投资二手精装修会更好。

问：方申先生您好，请问温江区江安江沿岸有没有环境好的适合自住的小区？

答：江安江、温江一直沿光华大道向东流。 开发较早，主要为二手房。 想要品质更好的推荐金河谷和人和春天大道。 这里有别墅和平房，占据了最好的两个河湾。 其次，高层推荐了珠江帝景湾和银湾。

问：房神您好！ 我有境外户口。 我没有任何指标。 我想在成都投资房产。 请问简阳新城滨湖城可以考虑吗？

答：建州新城虽然有规划，但很难找到相应的人口支持。 前景不太乐观，投资风险较高。 东进的核心区位于天府机场地区。 如果投资的话，建议尽量靠近天府机场。

问：您好，现在一二线城市的租售比很低。 买房和租房哪个更划算？能系统地解释一下吗？

答：从投资的角度来看，买房是划算的。 虽然租金收益率较低，比如在大城市，收益率不到1.5%，但买房会增加房价的价值。 当牛市到来时，房价一般可以上涨2%、30%，可以极大地丰富收益。

所以，房租很重要，但不是最重要的。 最重要的是房子的增值潜力。 买下城市主轴线上具有巨大发展潜力的地段，比好的租金更重要。

如果只想短期住房子，租房比较划算，因为租金收益率低于银行贷款利率和存款利率，而且住房还有套利空间。

问：房神您好！ 我和我丈夫分别在天府三街和成龙大道工作。 我们住在桐子林1号，面积128平方米。 我们没有贷款。 目前年收入70万元，存款120万元。 我们的宝宝已经1岁了。

我想考虑诸如改善情况、学区（附近有好的公立或私立学校）、单价和过去一两年的可用性等因素。 可以给我推荐几个楼盘吗？

另外我目前在关注天府世家（单价高）、四海宜家（配套不如前者）和锦湖林宇（据说铁路影响很大）。 请大家评论并指正，谢谢！

答：总体来说，选择高新区比较理想。 金融城是成都各方面都名列前茅的城市。 除了已经提到的两家之外，还有西牌国际、城南一号、仁和春天国际。

接下来大源也不错，包括泸州国际、天悦大厦、凤凰城等。或者新川也可以，主要是新盘、北大资源紫荆府。 金融城三期和金融岛也不错。

天府世家没有什么问题，只是看价格而已。 四海一甲，板块较弱，尽量买高科技的。 锦湖林宇位于金融城边缘，但价格也是最低的。 缺点，有增值税。

问：方申拥有400万现金，已在天府新区注册两年。 他想买一套既可以投资又可以出租的房子，这样可以减轻现金流的压力。 您有什么建议？

答：天府新区新房租金从哪里来？ 如果你想要租金，就去主城。 四川新房首次开业。 但没有房租，交完房子之后还需要一段时间来消化房租。

问：房神，在您的推荐下，我在中海锦江城一号买了一套房子。 已经交了，可以住了。不过，我想卖掉二仙桥交大桂谷的房子。 合适的单价是多少？ 把交大贵谷的房子卖掉，换成天府新区或者高新的另一套房子。 很困惑。

答：最大的风险是卖而买不到。 如果能出售并重新开业，天府国际社区一定会很好。 交通大学的房子市场价18000元。

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