过完年刚上班，就有朋友问我，“昆明二手房市场是不是相对遇冷呀？说他好友有十多套房，以前挂出来两三天就卖了，现在半个月一个月没个问的。”

朋友可能不知道，截止目前，昆明二手房挂牌数量已经超过17万套，创历史新高。

昆明二手房挂牌多，卖得慢，这是存在的基本事实。但这个市场没有卖不出的房子，只有卖不去的价格，尤其放在不缺房但缺好房子的当下，房产配置更讲究选品和技巧。

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有了“房住不炒“”基调，未来楼市的“价格双轨制”会越发明显，即为新房的限价和二手房的不限价形成了两种价格体系，限价房反映了行政干预的价格，不限价的二手房反映了市场的价格，虽说二手房不限价，但楼市调控的“限购、限贷”同样抑制了二手房的价格。

深圳最近的二手房指导价政策，从某种程度上看，是房地产市场开始寻求一个新的量价平衡点，也在尝试改变市场基本游戏规则。

房价主战场由一手房市场传导到二手房市场。新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者被政策紧盯，已是一派“政策市”场景；后者则尚无直接的行政限制，更能反映真实的市场状况。

相比而言，二手房价格更准确地反映了市场真实的供需情况。

二手房市场，反映的是人们对当地市场价值的信心，只有二手房成为主力的市场才是成熟的房地产市场，如果一个城市的二手房交易活跃，那么就能从侧面说明，这个城市的房产投资是健康而有潜力的。

按照锐理数据，昆明新房2019年卖了83630套，2020年卖了72345套，而按照昆明两家公证处数据，二手房2019年昆明卖了78874套（包括了赠与、继承和房产分割等），2020年虽然没有具体的数据，但保守也会超过5万套，新房二手房基本称64格局甚至55平分秋色。

但从去年下半年开始，昆明二手房市场成交放缓，挂牌数量却急剧上升。按照幸福里房产大数据显示，截止2021年2月，昆明挂牌在售的二手房达到了套，挂牌价格13706元/平，均创下历史新高。

有人说，近两年昆明新房市场受关注度高，一定程度上分流了二手房市场需求，随着二手房库存逐渐累积，供需不平衡现象加剧，二手房挂牌量高于关注量，二手房市场整体进入调整期。

二手房的集中挂牌，也会影响去化速度，按照中介小伙伴给的数据，昆明的二手房平均成交周期是6个月左右。

这也难怪很多人吐槽，房产置换需要腾挪手头的二手房，但房子挂出去长达一年时间，却无人问津，但有的却当天挂牌，当天就被抢收。

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二手房交易率其实反映的就是其活跃程度。

年前去交金色俊园的物业费，物业服务人员说，小区过去10年时间有接近一半的业主已经易主了，最高一套房交易了8次了。

来自CREIS数据库二手房版的数据，金色俊园2019年成交了139套，而2020年卖了72套，成交价已经超1.6万/平，相比交房时，平均每年涨1000元/平，2020年成交数略低，究其原因，是小区旁新地块土拍成交，楼面价接近1.2万/平，业主们开始惜售了。而在二手房交易率中，香樟俊园，2019年和2020年分别达到了1.83%和2.34%，七彩俊园为2.88%和3.07%。

交易率高，说明二手房市场活跃度高，足以证明小区受市场的追捧度高，最关键的是，交易率高丰润13小区二手房信息，成交价也高。

按照2月份昆明200个热门楼盘价格表显示，翠湖俊园、俊发滇池ONE、云玺大宅、版筑翠园、月牙塘小区房价位列前五，价格分别为38047元/平、31844元/平、29804元/平、29283元/平和28165元/平。

从排名上看，靠前的小区都有一个共同特点，就是资源的绝对拥有。其中，版筑翠园和月牙塘小区都是因为学校配套支撑起比周边新房价格还高的售价底气，而翠湖俊园更多的是临近翠湖和高校资源，滇池ONE和云玺则是湿地旁的低密产品，售价高情理之中。

还有另一个不可思议的现象，200个热门楼盘价格表中，交易价格前10名的小区中，俊发系小区竟然占了6个。

可以说，二手房，如果没有接盘侠，就意味没有流动性，你再好的房子也无法变现。毫不夸张，决定身价的并非是新房，二手房才是。以目前二手房市场的表现，俊发系小区可谓是鹤立鸡群。

如何让购买的小区也能有不俗的表现呢？

首先，全家桶配套。以前强调特别多，买房需要兼顾到学校、地铁、商业等全家桶配套。在教育配套上，俊发系小区一直都有全方位的考虑，方便于业主，美好于昆明。比如俊发城项目规划13所名校，目前已经引进8所名校；龙泉俊园签约红云小学，昆八中也即将入驻；彩云城规划14所学校，现已引进师专附小等等，短期为业主，长期为城市，利于新房，二手房也受益。

其次，品牌的溢价。品牌意味着安全和保障，房产的投资配置中，这一点非常重要，买错一套房错过的成本代价太高了，相信昆明几十个的烂尾楼也让我们意识到品牌的重要性。

在过去的一年中， 无论是新房的销售还是二手房的交易活跃度，俊发系的小区在昆明本地的口碑和品牌占领消费者的心智，从而都能产生溢价，需求永续，没有周期，有极高的复购率，这就是品牌带来的链接和价值。

最后，物业的服务。如果说，新房考验的是开发商的营销能力和未来预期，而二手房小区则更考验小区物业及社区环境营造，优秀的物业服务也能为小区的居住生活带来价值，这也是衡量甚至影响小区变现能力的一个关键指标。

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讲到这，相信很多人已经意识到了，在疫情之后，如何合理做房产配置显得更为重要。

那究竟什么样的房子投资更有价值？

宏观层面就是要选择城市，尤其二手房涨幅超过或者接近新房涨幅的城市，（注意昆明的数据），这样的城市更靠谱，为什么这么说呢？

前面也提了，要对一个区域市场有完整的认知，不要只看新房市场，新房是由开发商和政府定价的，并不能反映市场真实的需求和情况。反而可以多关注二手房市场，因为二手房市场属性更强。

如果一个城市的二手房涨幅超过新房，说明这个城市上涨的动力足够强。比如深圳这类城市的上涨呢，它是属于二手房推动型。深圳新房5年涨幅152.7%，二手房5年涨幅是167.1%。

相反，如果二手房的涨幅远远跟不上新房涨幅，比如像石家庄、呼和浩特这样的城市。石家庄新房5年涨幅203.49%，二手房5年涨幅只有164.62%。说明这个城市房价上涨主要是靠新房拉动。

昆明多少呢？新房5年涨了176.53%，二手房5年涨了164.23%，典型属于二手房涨幅接近新房涨幅的城市。

微观层面丰润13小区二手房信息，就是选盘策略了，则需要更系统完整的配置和服务支撑，以俊发系小区为例，能在昆明200个小区中出类拔萃的表现，想必都会有价值上的支撑。

当然，新房和二手房本身就是一个轮流交替上涨的主体，新房在努力抬头，而二手房在不断夯实底部，当基础结构稳当，也会超过新房成为购房、售房主战场。

关键的是，未来所有的新房都会变成二手房，二手房存量也远多于新房。只有新房选好品了，二手房才会有更大的机会和空间，甚至还会比新房更香呢，你说呢？