大家好，我是观观。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。

以下是今天的正文。

在刚刚过去的2021年，上海2500万人一共买走了37.3万套新房和二手房。

在房子这件事上，上海人一年花了14808亿。

不愧是全球第一大房地产市场！

买房，是人们认可一个板块的最佳体现。说这么多有的没的，其实都不如“用脚投票”来的有说服力，就让我们看看，上海哪些板块在去年备受青睐。

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买房，需要消耗掉两样东西：房票and钱票。

就像3万多的五菱宏光MINI EV还是100多万的奔驰S级，都只有两排座一样，一个上海家庭也只有两张房票，每一张都弥足珍贵。

所以，无论是套均价100多万的金山石化，还是套均价1000多万的世纪公园，每一套房子的背后，都是一个家庭用自己唯二的购房资格，为这个板块“打call”。

从成交套数来看，前五名的板块是：

第一名，临港新城，成交二手房2672套、新房5633套，以8305套的成绩夺冠。

临港地大房多，高成交量主要靠一手房推动，特别是滴水湖馨苑、宜浩绿园等限价房。加上井喷的新房供应，每平米三万出头就能在临港核心区买新房，不香吗？

而且从去年开始，临港每年都将向市场上推出一万多套房源，单价都在3万上下，这个人口导入力度，杠杠的。

第二名，奉贤南桥，成交二手房5134套、新房2846套，共计7980套。

奉贤的“宇宙中心”也不是说说而已，南桥的新房和二手一样强劲。前段时间我刚去奉贤新城逛过，整体的城市建设变化很大，很赞！

刚刚得到的消息，去年奉贤区级财政收入完成220.8亿元，增长36.64%，收入增幅位居全市第一，奉贤人民的购买力不容小觑。

第三名，嘉定城区，成交二手房4648套、新房2742套，共计7390套。

本来以为嘉定成交最多的是去年大火的板块嘉定新城，没想到嘉定城区的成交量才是遥遥领先的那位。

为此，我仔细看了下数据，嘉定城区居然有198个小区有成交，接近嘉定新城的三倍，难怪成交量这么大。

第四名，浦东惠南，成交二手房6282套、新房1093套，共计7375套。

又是一个地缘客户板块，而且是全市二手成交量冠军。

惠南不仅板块大，而且小区体量惊人，像艺泰安邦、民乐城惠康苑、民乐城丽水雅苑、宣桥枫庭这种，一个小区一年就能成交两三百套，堪比市区一些板块总和。

第五名，青浦徐泾，成交二手房2097套、新房4646套，共计6743套。

作为前五大板块里最靠近市区的一个，徐泾主要靠新房供应拉动。

像招商虹桥公馆、蟠龙天地、金地虹悦湾、远洋虹桥万和源、俊灿星城等都在去年集中开盘，大虹桥的高能级规划、巨大的一二手倒挂奉贤二手房信息，吸引了大量市区购房者前来徐泾买房。

另外，像奉贤金汇、闵行浦江、松江新城、浦东周浦、浦东金桥、松江泗泾、浦东三林、松江城区等板块，去年新房+二手房的成交量也都在5000套以上，都可被视作为上海购房人的主流选择。

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当然，仅仅看房票是不够的，楼市里是最讲究用真金白银说话的。所以我们同样也要看看，上海人把钱砸向了哪里。

从成交金额来看，前五名的板块是：

第一名，青浦徐泾，二手房卖了116.7亿元，新房卖了309.9亿元，共计426.5亿元。

一年时间，四百多亿资金砸向徐泾，遥遥领先后面几位，让我不得不感慨，大虹桥，YYDS！

当然，源源不断的倒挂新房供应是徐泾吸引全市资金的关键，今年徐泾的新房选择同样丰富，高分选手们，准备好了吗？

第二名，浦东周浦，二手房卖了96.6亿元，新房卖了187.3亿元，共计283.9亿元。

周浦作为张江周边配套最丰富、价格也相对比较实惠的板块，一直吸引着大量浦东就业人群。18号线的开通也起到一定的推动作用。

当然，像绿地海富城市花园、中建壹府澜庭、浦发仁恒珊瑚世纪等新房的集中入市，也让周浦吸引了全市的目光。

第三名，浦东金桥，二手房卖了154.2亿元，新房卖了91.4亿元，共计245.5亿元。

金桥是全市金额前五里面第一个二手卖过新房的板块。得益于板块内成熟的配套，低总价老破小选择广，金桥是浦东白领购买二手房的首选板块。

像沪东新村、金桥新村、东陆新村等，两三百万就能买个楼梯一房甚至两房，通过6号线、9号线、12号线去上班，简直不要太方便，同时金桥开发区也提供了大量就业岗位。

像金桥老破小这种房子其实是没有竞品的，浦东次新房整体都很贵，两三百万连新场、航头都买不到，只能去惠南、万祥、泥城去了，便利性完全不是一个世界。

第四名，宝山顾村，二手房卖了110.1亿元，新房卖了128.0亿元，共计238.1亿元。

顾村是宝山靠近市区最大的居住板块，顾村公园、华山医院北院、绿地商业等配套丰富，板块内以次新房为主，深受北区以及市区上班族的喜爱。

去年，15号线的开通让顾村人民的通达度大大提升，对成交也起到一定的推动作用。

第五名，松江新城，二手房卖了131.1亿元，新房卖了106.5亿元，共计237.6亿元。

松江新城的环境非常不错，松江本身的产业也非常强，还有大学城环绕，因此无论是松江土著还是西南区上班的，都会考虑松江新城。

但松江新城实在太大了，大多数小区都没法直接去坐地铁9号线，开车的话也缺少高架线，真是鱼与熊掌不可兼得啊。

另外，像闵行浦江、嘉定城区、奉贤金汇、奉贤南桥、临港新城、宝山罗店、浦东三林等板块，去年也都在房子上砸了200亿以上，吸金能力实在是强。

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在整理数据的过程中，我还发现了几个有意思的现象。

网签套均价800万以上的板块，应该算是上海高级改善甚至豪宅的目标了。

在这些800万以上高端改善板块里，成交最多的前五名分别是：

陆家嘴、古北、世纪公园、南京西路、新天地。

陆家嘴就不说了，世茂滨江、仁恒滨江园、财富海景等，年交易量巨大。但古北排第二，确实出乎一些人的意料。

很多人觉得作为第一代社区，古北已经没落了，尤其是年轻人根本不会考虑买古北。

但事实上去年有非常多的购房者在买入古北，无论是古北一期的上城、巴黎花园、罗马花园，还是古北二期的御翠豪庭、嘉年华庭、古北瑞仕奉贤二手房信息，成交都非常活跃。

说实话，我个人认为古北在自住体验上可以排在全上海前三位，无论是美食购物还是居住体验，只有南京西路和衡复地区能与之媲美。

而著名的联洋、碧云、森兰、前滩、徐汇滨江、黄浦滨江，从去年的数据上看，用真金白银投入的反而不多，有些甚至比不上长宁西郊或者衡山路板块。

其次，全上海成交量排名前50的板块里，只有4个板块的套均总价超过了400万元，分别是：

九亭、北蔡、徐泾、古美。

我们可以认为，这四个板块是全市中产家庭最看好的“F4”。

还有就是网签套均价在200万以下的板块，成交也不少，比如金山石化、金山新城、奉贤金汇、宝山月浦、嘉定菊园、奉贤西渡、金山朱泾、崇明南门等，去年每个版块都成交了一两千套，甚至更多的房子。

虽然在有些人眼里，这些板块已经算是上海的“西伯利亚”了，甚至算浪费房票。但上海就是这么大，就算再偏，一年也有好几万人会去那里买房。

长安米贵，居大不易，每个人都在用自己的方式努力生活。

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总的看下来，过去的一年里，上海的购房者们纷纷买入的版块具备以下一个或多个特点：

一、价格实惠，套均价低。

排名靠前的大多都是市区老破小板块以及外环外的次新房板块，网签套均价在200-400万之间，也比较符合上海大多数家庭的收入水平，

二、幅员辽阔，配套完善。

像顾村、松江新城、嘉定城区等，都是超大体量的居住板块，商业、学校、医疗资源已足够自给自足，进城可能就是上个班，剩下都能在郊区搞定。

三、崇尚自住，不追求概念。

过去的一年，上海诞生了很多“高概念”板块，比如XQ概念、规划概念、网红概念等，但这些高概念板块几乎成交量都不大，比如前滩、御桥、北外滩、真如、江川紫竹、潍坊等。

说明大家买房还是比较追求看得见摸得着的配套、界面、产品等，各种概念既不能吃，也不能用，哪有自住来的实惠。

2022年，上海又将诞生无数个板块热点，楼市也将涌入几十万购房者，今年的购房者将如何用脚投票，我很期待！

当然，如果你近期想要买房，或是对上海楼市感兴趣，可以私信咨询本周六的线下密讲，这应该也是年前最后一次线下密讲了。

我将用2-3个小时的时间跟你聊聊我眼中的上海板块哪些能买哪些是坑，2022年上海买房，到底该怎么买才是最优策略。