“11·30”，西安楼市新政突然公布。 一个多星期过去了。 公积金使用细则已经公布，但商业贷款使用细则尚未公布。 各方都在焦急等待。

等待的同时，也存在不少关于西安市场未来不确定性和房价走势的疑问。 那么，这一新政策对市场和房价有何直接和间接影响？

西安“11·30”楼市新政策的突然性在于，它没有像以往那样提前公布，而是凌晨2点就公布了。一觉醒来，事情就变了！

如果你想找到这个新政策的背景，其实并不难：

直接原因：国家统计局公布的数据显示，2020年前11个月，西安房价仍环比上涨，位列全国大中城市前70名。国家。

间接原因：与总基调和相关要求密切相关，也与未来趋势相关。 这从住建部座谈会和12月11日会议的精神就可以看出。

住建部12月4日座谈会强调，房地产市场调控要时刻从紧，结合实际不断完善政策工具箱，促进房地产平稳健康发展房地产市场。 鼓励和引导城市政府因地制宜，落实地方政府主体责任。

12月11日的高层会议分析研究了2021年经济工作，不仅提出了需求侧改革，还极其罕见地提出加强反垄断、防止资本无序扩张，促进经济平稳健康发展。房地产市场。

应该说，西安的楼市新政，无论是直接还是间接，都与这两次会议精神高度契合！

房价基数高且不断上涨。 压力太大了。 如果不采取进一步的行动，可能会承受不了。 住房城乡建设部和央行对房地产企业资金管控有“三道红线”。 改革从需求侧入手，提高第二套房首付比例，也有利于去杠杆、抵御金融风险。

总体来说，除了这次楼市新政策没有提前公布、措手不及之外，实在无可挑剔。

这项新政策出台后，大家都在观望和等待：房地产企业在思考如何应对，购房者关心是否会受到影响，都在期待实施细则何时发布以及如何实施。被宣布！

截至目前，西安公积金新政策解读已出炉。 一只靴子已经落地，另一只靴子还悬在空中——商业贷款新政策解读尚未出炉，估计这几天才会发生。

客观地说，如果细节太严，那么中高端市场可能会“死”； 如果不痛，可能说明还没有释放。 这个比例确实有点难把握！

12月8日，西安市主要领导到住房和城乡建设局调研； 12月9日3·30房产新政解读，建设局召开了30多家房地产企业参加的座谈会……据悉，相关会议陆续召开，有传言称，此前出台的一些政策可能面临调整。

可以肯定的是，现在新政策已经出炉，执行起来肯定有一定的效果，否则的话，还是不好解释。 耐心等待结果吧，反正只有几天的时间了！

西安的新政策，结合住建部和最高会议的精神，对楼市未来会产生什么影响，是更值得关注的问题。

从住建部座谈会报告来看，“十四五”期间房地产开发模式将不得不“转变”：过去主要采用市场化手段，逐步形成政府保障与市场手段相结合的局面。 模型。

从2021年经济工作会议报告的12·11分析来看，在坚持扩大内需、改革需求侧、防止资本无序扩张方面，房地产供给和住房消费模式将面临重大变化。

今年是“十三五”收官之年，明年是“十四五”开局之年。 目前，每一次涉及经济和房地产的重量级会议，比如上述两次会议，都相当值得关注。 许多预示未来的内容已经发布。

结合西安的实际情况，再看对房地产和房价的影响，趋势预测已经隐约可见。

西安楼市的未来不能简单地用“热”或“冷”来概括； 西安房价的未来不能预测“涨”或“跌”，而必须分级、区别评估。 看。

1. 短期影响：

首先，对一些户型较大、价格较高项目的房地产企业影响较大。 这直接导致现有项目交易和回款萎缩，影响年度目标的实现，甚至影响其未来在西安的布局。

其次是采光改善的需求，即购买面积在144-160平方米左右的房屋的需求。 如果资金实力不够雄厚，面临较大的首付压力，购房可能会被推迟甚至取消。

三是由于新项目价格登记博弈时间较长，影响了部分新项目入市，短期内难以实现市场供应大幅增加，住房紧张的缓解周期供应形势进一步拉长。

因此，在大家等待新政策细节出台的同时，一些房企干脆将价格预期较高的大户型项目入市推迟到2021年。

2、间接影响：

首先，可能会导致一些新项目修改原有的产品定位，将面积由大变小，降低标准，使存量房适应主流置业，房价有望降低，以便尽快进入市场。

其次，经过短期的调整和适应，一定时期内可能会出现房地产项目入市的激增，类似于2020年8月至10月保障性住房供应集中在市场上的情况。

第三，可能导致超额购房加剧。 西咸新区、高陵、咸阳市区等不限购地区以及与西安主城区政策不同步的地区住宅成交量将继续上升。

3、对房价的影响：

一是对中高端市场影响较大。 公寓面积大、价格高，短期内难以购买。 如果未来此类产品增量减少、成交缓慢，将直接影响整体房价涨幅进一步放缓。 如果一些房企资金短缺，更有可能进行周期性的降价促销。 这是产品价值的竞争。

其次，市场可能因迫切需求而发生变化。 从2020年的供给结构来看，急需的新装修产品供给明显不足，而这种情况在未来一段时间内可能会发生变化。 但受地价和地价预期影响3·30房产新政解读，此类新项目价格仍将上涨。 悬念在于浮动范围的大小。

三是商业产品（不限购）有涨有跌。 产品价值强、办公功能强、氛围好，适合另类生活。 由于面积不大，总价不高，且不存在提高首付比例（首付50%）的问题，性价比高的话成交量就会增加。 ，价格也会慢慢上涨。

除了这三个层面九个细分的影响外，不排除可能还有其他政策因素叠加，对市场和房价产生综合影响。 所以，现在买房一定要更加谨慎。

编辑=柳岩 编辑=周鑫