我是胡叔叔。 我在上海有多年的房地产研究和投资经验。 我长期以来一直关注上海的房地产市场信息。 熟悉购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。

以下上海买房问答内容来自微信公众号“上海数说房”粉丝提问精选：

问：胡叔叔您好，我手头有2500左右现金。 如果我喜欢的房子在3500-4000左右，有推荐贷款吗？ 还是适当降低要求？ 未来3-5年房地产走势是否存在下滑因素？ 我只有35分。 市内有新项目吗？ 你买的是新房还是二手房？ 目前是否考虑陆家嘴板块和连阳板块？

上海叔叔：您好，入围很难。 2500万的房子至少要有50分才能入围，而且积分必须从70分开始。 和国信世纪海景一样，九龙仓目前是塘桥和陆家嘴交界处第二新的房子，单价也贵。 离谱，连阳的标杆是滨江城二期、三期，上一波楼市涨幅超过80%，目前单价也不低。 2006年出租转售，在整个世纪公园别墅区算不上高档。 ，起步社区南汇二手房租房信息，2500-3000w面积的选择不多。 豪宅等住宅的特点是房屋老旧、置换客群单一。 仁恒滨江的租户很多，位置肯定不好。 如果你有预算的话，退一步来说，位置可能会离市区远一点。 我单位距离近一点，社区里的产品可以更新。 也是当地的主导产品。 是房地产市场的龙头老大。 一些公立学区要求选择联洋，一些T0核心区要求选择陆家嘴，因为陆家嘴十三区有2500万，一二线核心社区三居室的起拍门槛目前处于中高端，联阳公寓最终价格范围。 仁恒滨江公园的户型种类繁多，多种户型的小型复式公寓在您的预算范围内很容易买到。 只是看看。 登机阶段的注册怎么样？

问：胡叔叔您好，预算不到300万南汇二手房租房信息，怎么买五大新城的刚需和投资板块？

上海叔叔：您好，嘉定区需要选择外岗、华亭、黄渡。 投资推荐安亭、徐行； 青浦需要选择白河、冲古，投资推荐朱家角； 松江需要选择车墩、叶斜、石湖荡，小昆山不建议投资； 如果您只需要选择奉贤的庄兴、柘林、庆村、海湾，建议投资南桥、金汇； 如果南汇新城只需要选择书院、泥城、芦潮港、万向； 对于投资来说，推荐蓝湾滴水湖。

问：胡叔叔您好。 我在普陀区工作。 我的孩子今年4岁了。 如果想买学区房，最好买九年一贯制的房子。 交通比那里好。 最好有地铁线路和新房、二手房。 好的，哪里买比较好？ 有合适的房子推荐吗？ 我对隐藏部分很感兴趣。 您能详细解释一下这个万历段吗？ 该部分有哪些项目？

胡叔：您好，您可以认为万里地段属于住宅地段。 交通方面，区内已有7号线、11号线两条地铁，15号线、20号线目前正在建设中，即将开通。 乘坐地铁30分钟内即可到达上海市中心、静安寺、徐家汇、前滩。 板块西侧有中环路，驾车前往长风公园、漕河泾开发区非常方便，不堵车。 从业态来看，该地段以住宅区为主，无已建成的商业综合体。 而南京西路CBD、静安寺、徐家汇中心等顶级商业中心均可乘坐地铁到达。 小区内还有一些小型商业街超市，可以满足居民的日常需求。 医疗方面，万里区有普陀区中医院。 同时，住宅区到达同济医院，距离第十人民医院也比较近。 教育资源方面，九年制的有金源中学附属学校、梅陇中学、华东师范大学附属金华中学，都算中等偏上。 万里板块整体竞争力还是不错的，不过建议有一定积蓄的可以考虑。 对于刚需要的人来说可能会有些困难。 具体购房选择，详见知识星球内部分享。

问：胡叔叔您好，我目前手头现金180万左右，总价预算550万左右。 我老婆的上海户口分数应该在70分以上，是婚后的第一套房子。 工作地点在奉贤。 孩子已经两岁了。 是先买有投资价值的徐泾地块，用房养房，几年后再更换（要有买新房的资格），还是先考虑就近通勤的原则奉贤南桥核心区给自己买？ 我们想考虑既可以作为自住，但也希望有一定的投资价值。 我很挣扎，我没有多少钱，而且我也不年轻了。 你是不是想太多了？ 希望胡叔叔能给我一些建议。

胡叔：奉贤买房压力较小，但基本只是自住，投资价值不大。 徐泾有较大的投资价值，但压力和通勤都比较远。 距离地铁仅几站之遥就有通勤班车。

答：您好，如果继续在奉贤工作，不考虑换地方，住在奉贤南桥还是不错的选择。 设施齐全，环境良好。 增速确实弱于市区。 南桥也是一个内生板块，二手房交易中新房的买家都是南桥本地人，或者选择离市区更近、未来定位比南桥更高的金汇。

徐汇有足够的新点。 如果你有首付预算，那么你的首付预算越多，买房就越容易。 积分抽签中列出的房子有五年销售期限，能不能买到就看你的运气了。 二手房往往比较旧。

问：胡叔叔您好，在上海买新房好还是二手房好？ 新房和二手房的主要区别是什么？

各自的优点和缺点是什么？

胡叔：您好，首先我们来说说大家最关心的价值。 受新房限价影响，大部分板块的新房价格都会比二手房便宜，部分板块甚至可以高达每平方米7万至8万元。 二手房虽然三价合一，但价格基本没有降下来，首付也上去了。

第二点是新房和二手房的交易流程存在差异，时间也不同。 买新房时，你的最后一个房子是开发商的。 交易过程简单，时间也比较短。 购买二手房时，卖方、买方和中介机构签订合同。 交易过程复杂，不确定性、风险较多，交易周期相对较长。

第三点是缴纳的税金不同。 新房主要要缴纳契税，而二手房则会涉及契税、增值税、个人所得税、中介费等。二手房要看房龄是否超过五年，是否是二手房。独特的。 交易税差异很大。 一般来说，二手房缴纳的税费比新房高很多。

第四，购买新房和二手房所需首付不同。 根据规定，首次购房和首次贷款均为3.50%。 但由于二手房三价合一，首付可能高达50%至80%。 此外，根据房屋的年龄，贷款期限可能相对较短，从而增加每月的还款压力。 。

第五点是买新房的选择更多了。 建筑物的楼层类型各有优势。 很多都是精装修交付的，更省心。 社区环境也比二手房更有优势。 当然，新房也有很多缺点。 买房子需要很长时间。 买房的时候只能看沙盘，订样板房。 你无法真正体验生活环境。 无法保证实际交付，并且可能未完成。

第六点，二手房的优势在于可以更直观地了解小区的环境、配套设施、住房品质。 所见即所得，不存在未完成工作的风险。 周边设施大多成熟，上哪所学校一目了然。 同时可以更快的拿到房子，即使短时间不住住也能享受到好处。 二手房的缺点也很明显。 选择余地不大，房子比较旧，热门地段、热门学校旁边的房子价格贵。 新房和二手房都有各自的优点和缺点。

最后，我想给大家一个建议。 如果不着急买房，先办理首套房贷，选择新房。 不仅很多新房倒挂，同样的首付还可以买更大更好的房子，居住舒适度也会更高。当然，如果你着急找房子安定下来就走吧去学校，尽量选择较新的二手房。

以上为“沪书说房”微信公众号粉丝提问精选

目前，房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。

胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，其中包括很多不适合公开披露的房地产走势解读。 欢迎您关注获取内部信息。