“沪七措施”实施五十天后，上海楼市又迎来政策大松动。

孙晚秋 摄

11月18日，上海市住房和城乡建设委员会发布通知，明确取消普通住房和非普通住房标准。相关增值税、个税等也进行了调整。将于2024年12月1日起实施，购房门槛将进一步降低。

上海中原地产高级分析师陆文曦做了一些计算。从房东的角度来看，假设他以总价800万元购买了一套150平方米的住宅，并以1000万元的价格挂牌出售，按持有期限3年计算，则按照原政策，需要缴纳增值税10万元[(1000-800)*5%]，新政策下不需要缴纳；个人税方面，新政策前需要缴纳20万元（1000*2%），新政策后只需缴纳10万元（1000*1%）。

两者相加，相当于直接节省了20万元的购房成本。

陆文曦强调，前期在政策利好带动下，上海急需项目成交活跃。目前，规模化产品降低了交易成本，有利于提高需求的释放，从而可以形成热点。 “当所有的好处都充分实现后，买家可能会加快销售速度。二手房市场的交易热情预计将持续到年底。”

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继续放松

此次新政策主要涉及个人所得税、增值税和契税。具体来说：

在个人所得税方面，新政策明确，个人转让房屋，未提供完整、准确的房屋原值证明，无法正确计算房屋原值及应纳税额的，个人所得税按照转移收入的1%按规定征收。确定个人所得税的应纳税额。根据规定，上海取消了个人转让非普通住房按照转让收入的2%确定个人所得税应纳税额的要求。其他个人所得税政策未调整。

关于个人销售住房增值税，即个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。个人出售购买不满2年的房屋的，按5%的征收率全额缴纳增值税。

关于个人购房契税，上海实行与全国一致的个人购房契税优惠政策。个人购买家庭唯一一套住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同），面积在140平方米及以下的，减按契税税率征收契税。 1%；面积超过140平方米的，减按1%征收契税。契税减按1.5%的税率征收。个人购买第二套住房面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积超过140平方米的，减按2%征收契税。

同测研究院研究总监宋宏伟表示，取消普通住房和非普通住房标准对上海楼市来说是一大利好，因为上海已经是绝对的存量市场，二手房交易占据主导地位。今年以来，二手房与新房成交套数比例接近4：1。 “非统标准取消后，两年后二手房交易144平方米以上增值税为0。今年上海144平方米以上房屋占比17%全市二手房交易额。” %。”

他指出，目前上海二手房均价为5.2万元/平方米，非普通住房总价底线约为750万元。因此，这些房屋免征两年增值税，可以有效激活二手房市场。活动。而且，上海是一个一二手联动性明显的城市，也能带动新房市场的交易。

陆文熙还表示，普通住房与非普通住房差异的弱化，将有利于大户型住房的供应，降低房东的销售成本。买卖双方在价格谈判上将有很大的回旋余地，促进成交的概率增大，这将对维持较高的成交水平持续发挥作用。支持力。

左宇 摄

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市场企稳

业内普遍认为，这项新政策能够继承“上海七条”带来的热情，市场的积极情绪将会延续。

今年9月底，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局等六部门联合下发通知，以“调整住房限购”、“优化住房信贷”、“调整住房税费”。

主要包括：

将非上海户籍居民购买外环外住房缴纳社会保险或个人所得税的年限缩短为一年；

持有《上海市居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税满三年以上的非本地居民家庭，购买住房可享受与本市居民家庭同等待遇。 ;

首套房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为“不低于15%”...

多项措施出台后，楼市热情立刻被点燃。

第三方咨询机构克而瑞数据显示，2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米，同比增长66%，环比增长月增长52%。上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增长39.8%，同比增长14.4%。

宋宏伟直言，进入11月后，二手房市场依然火爆。 “1日至17日二手房成交量达到15076套，其中5天成交量突破1000套。”

一位房产经纪人告诉国际金融报记者，近一个多月以来，上海房地产市场的交易量呈上升趋势。价格方面，由于前期跌幅较大，目前尚未出现明显回升，但已有小幅反弹。有下降迹象，供需关系趋于平衡。

他说，目前他的店每月业绩大约在100万元以上，比以前增长了10%左右。

吴殿 摄

经纪人王雷（化名）也表达了类似的观点。王雷的主要经营范围在普陀区武宁片区。他表示，“沪七文”后，市场成交量有所回升，价格也略有企稳。在他看来，这已经是一个很好的现象了。虽然挂牌总数还是比较大，但“其实，不管价格涨还是跌，只要有量，我们的生活就会更轻松。”

谈及近期市场变化，王雷表示，“上海七条”后，外地客户数量明显增加。许多之前没有购房资格的购房者受益于政策的松动，开始提前入市。还有一点就是，现在旧的、破的、小的已经不流行了，买房也不再流行了。购房者的观念发生了变化，预​​算不高的客户更加愿意选择郊区的新房。 “郊区新房供应充足，商业、地铁等设施也在完善，很少有人买1990年以前丈夫住过的房子。”

11月过半，王磊已经签下了两份订单，相比上半年来说已经非常不错了。他表示，“上海七条”政策实施前三四个月只能开一单。此次政策的加码，让他对后市的看法更加积极。

在王雷看来，未来楼市肯定会变得不那么火爆，但明年肯定会比今年好，而且“不会像今年上半年那么差”。

记者 吴典

编辑 孙晚秋