一

豪华地产项目锦江府发布情况说明书。

这个位于锦江区三圣镇片区的价值数百万的豪宅项目，在此期间经历了业主的“维权”。

问题的核心是“分区”。

业主表示，“开发商未能如实告知消费者总体规划住房的关键信息”，并要求“开发商将总体规划住房与小区分开”。

通过解释，付晋江澄清了项目内协调房的存在，但表示项目内的协调房将全部用于人才公寓。同时也明确，商品房不会与整体住房分离。

为什么价值数百万美元的豪华项目中会有协调住房？

根本原因在于土地流转时的建设规定。

2020年11月，三圣乡109亩住宅用地被拍卖。达到最高价后，断路器进入招标和施工阶段。竞建和住房面积比例自由交接协调了住房面积比例。

当时，晋江富方开发商、晋江区国企西金投资，将开工比例提高至23%，以18100元/㎡+23%无偿出让协调房拿下土地。

最终，锦江府建了两栋楼，共307户。项目总体布局为：庭院66户，大户412户，整体住宅307户。

豪宅分割纠纷在成都并非第一次。

东街某“网红”豪宅项目曾因安置房与剩余三间商品房之间是否设置物理隔断而面临业主维权。

对比很容易导致冲突。商品房和安置房、别墅和高层、商品房和公寓。第一阶段是改善，第二阶段是刚性需求。一个小区存在不同档次的房屋，很容易爆发分区纠纷。

二

锦江府并不是成都唯一一个建造非常规商品房的高端项目。

商品房与非传统商品房“混合”在一个项目中，是成都楼市的“时代印记”。

在房地产市场火爆的时候，成都出于控制地价等原因，在土地拍卖中引入了熔断机制。

2017年，“竞建”出现在成都本地拍卖中。采取的配套建设形式包括人才公寓、租赁住房、协调住房等。

竞建、协调建房一度成为成都土地拍卖的主流模式。仅2019年和2020年两年，成都就有29块地块实际产出协调房，总建筑面积约27万平方米。

土地质量越高，房地产公司的竞争就越激烈。断路器后竞争建设机制下，土地质量越高，建设比例越高。项目越豪华，就越会建造非传统的商品房。许多。

成都本地拍卖的招标和建设规则要到2023年才能正式公布。

2023年9月26日，成都出台楼市新政，明确优化土地供应方式：

中心城区商品住宅用地实行“招拍挂”拍卖。新建住宅用地原则上不得出让，但需要明确、控制性详细规划、重叠建设及地块周边绿地、道路、养老、托育等公共配套设施的地块除外。然后设置配置要求。

在锦江府之前，一些有施工要求的楼盘已经入市。

例如，同样位于三圣镇的高端项目锦江四合院配备了30%的人才公寓，这些人才公寓已经售出。

在成都市住房保障服务平台上，金隅锦城府、保利大国境、绿城风起兰亭等项目建设的保障性租赁住房已上线。这些楼盘在推出时均被定位为高端楼盘。

三

锦江府并不是唯一有建设要求的楼盘。为何买家反应如此激烈？

在所有通过竞争建设生产的房屋中，协调建设的房屋最为特殊。

与建设人才公寓不同，租赁住房的用途在土地出让时就已确定。房屋的整体用途前期并不明确，存在“不确定性”。

购房者最担心的是“不确定性”。

长期以来，共享住房的最终用途并不确定。

虽然在2017年的土地拍卖中就出现了建房协调的要求，但建房协调的管理办法直到今年才正式出台。

2024年1月26日，成都市住房和城乡建设局等四部门印发了《成都市住房商品房用地划拨建设管理办法》。

管理措施明确，统筹住房建设可用于：国有土地拆迁安置房、租赁住房、人才公寓。

我们盘点发现，成都已投放市场的住房供应基本都是人才公寓和租赁房。目前，各项目建设的配套住房仅有少数正式入市。

或许是受今年管理办法正式出台的影响，首批正式入市的协调房近期已经出现。

11月13日，成都人才住房服务网发布《武侯区贵屿朝阳花园人才公寓销售整体房屋销售公告》。

公告明确，贵屿朝阳1号楼为配套住房建设，将用于人才公寓开始销售。

绿城于2021年1月拿下贵屿朝阳地块，将建设8%的住房面积并无偿移交。

可以预见，未来越来越多的与建筑配套的住房将会进入市场。

这些即将入市的协调住房如果作为人才公寓或许能够顺利落地。但如果用作拆迁安置房或租赁住房，大概率会遭遇业主的激烈反对，分割纠纷也难以避免。

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