“安全转移”增加了另一个维度。

23日，第一财经从多方渠道获悉，中国建设银行（以下简称“建行”）目前正在合肥市推行二手房交易“转让带抵押”业务。

“我们确实准备在辖内多个分行推广这种交易模式，但还没有大规模推广，这几天我们正在开会，讨论如何细化相关工作。” 建设银行合肥某分行信贷业务负责人23日晚向记者透露。

当天，徽商银行当地一家分行的另一位客户经理告诉记者，徽商银行合肥分行也在研究“担保转账”业务，但具体实施尚不确定。

除合肥外，目前，广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等全国多个热点一二线城市均已出台“押金转账”新政策或已实际实施了它们。

买家成本和风险是否降低了？

“带质转让”是指质押财产挂牌交易时，无需先还清贷款，即可办理质押变更、过户登记和新质押。

中国指数研究院指数业务部研究副主任徐跃进在接受第一财经记者采访时表示，“带抵转”政策首先在热点一二线城市落地，可以推动二手房市场交易量增加，进一步畅通二手房置换改善。 连锁经营，促进市场改善需求的释放。

但他也指出，新的交易模式实施后，更多的是为了缩短交易时间、保证交易安全。 但从交易成本来看，可能不会带来明显改善，甚至某些环节的限制可能会增加购房成本。 政策仍有优化空间。

广东华商律师事务所律师周正峰告诉记者，“担保过户”之所以受到市场青睐，是因为它消除了以往二手房交易中“赎物”带来的担保费和风险。

他解释说，二手房交易市场上“买家付清卖家尾款”的现象一直存在。 这主要涉及担保公司为购房者提供的一项“房产赎回”服务，俗称“一次性赎回房产”。 ”。

具体来说，在这种交易方式中，买卖双方签订买卖合同后，买方找到一家担保公司为其抵押贷款提供担保，向银行申请抵押贷款，然后用自己申请的抵押贷款偿还卖方银行。 若欠债，出卖人成功赎回房产并解除抵押登记后，双方提交房产过户文件。 过户后，买方将房产抵押给银行。

“实际上，这是一种买家先付钱，然后转让房产的交易模式。买家的风险较大，经常会产生纠纷。” 周正峰举了一个例子。 例如，当买方帮助卖方成功“赎回房产”、卖方房屋被第三方查封或卖方单独出售房产时，买方将背负严重债务，而担保公司提供的担保买家也将承担相应的保证责任。

“担保转让”模式避免了“财产赎回”环节。 周正峰表示，“担保转让”是指在卖方贷款尚未还清的情况下合肥二手车过户，银行先将房子转让给买方。 买方申请新的抵押贷款后，买方的抵押贷款将用于清偿卖方之前的抵押贷款债务。

对于前述“第三方扣押”带来的额外交易成本和时间费用，多地新的“押金转账”政策也提出了针对性的解决方案。

例如，济南市在抵押转让流程中推出了销售预登记和抵押权预登记两种预登记模式，确保各流程无缝对接。 “在这种模式下，买家和卖家可以根据法律通知登记反对扣押。” 周正峰说道。

另外，由于“带押转让”是以买方名义设立新的抵押贷款，因此新的贷款利率一般以现行利率为基础。 周正峰表示，在不少热点城市商业贷款利率不断下调的背景下，对于购房者来说非常重要。 购买房屋的成本可能会降低。

不过，徐跃进提出了一些担忧。 他表示，目前，部分城市“转按揭”政策的实施可能存在诸多限制。 例如，买方和卖方的贷款银行必须来自同一家公司，或者买方的贷款必须是纯粹的商业贷款。 这些限制可能会增加购房成本。 政策实施细则仍有待完善。

为什么热点城市首先尝试目前的做法？

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，多地推出“转让带抵押”二手房交易模式的原因是近期二手房成交量下降。多地手房成交量，跌幅甚至大于目前新房市场的情况。

贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，50个重点城市二手房市场活跃度较上月减弱，70%以上二手房成交量城市环比下降。 国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手房销售价格持平，环比上涨0.2%； 二线城市二手房销售价格环比下降0.1个百分点至-0.3%。

“二手房交易的低迷将对稳定市场预期、缩短房屋置换周期产生较大影响。” 李玉嘉说道。

截至目前，“带房转按揭”新政大多已在热点一二线城市出台。 徐跃进表示，主要原因有两个：一是与三四线城市相比，热点一二线城市的二手房市场规模相对较大。 、二手房市场对整体房地产市场影响较大； 其次，热点一二线城市房地产市场的运行更多依赖二手房置换和改善链条，不少家庭需要先卖掉现有住房再购买改善房。

此外，李玉佳还提到，目前，在广州等热点城市，新房供应出现高房价、大户型、豪宅等趋势。 小户型、总价可控的二手房是新市民上路、落地的主要选择。 。 基于此，在热点城市开展“有保障的转运”的紧迫性将更加迫切。

随着“转让加抵押”交易模式的实施，二手房市场的房源数量或将增加。 如果当地市场短期容量有限合肥二手车过户，二手房价格是否会面临挑战？

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副会长王业强认为，房源增加势必影响二手房市场短期价格，正常的市场价格行为。 “但二手房价格最终还是取决于楼市整体状况。随着楼市调控政策的不断优化以及市场信心的逐步恢复，热点城市二手房市场价格有望率先回升。”捡起。”

徐跃进认为，“押金转账”政策可以降低交易成本，对供需双方有利，但对价格没有明显的直接影响。 为了进一步活跃二手房交易市场，需要从降低交易门槛和成本的角度出台相关政策。