房地产发展改变城市，城市发展创造房地产。 但有些房地产项目注定是一座城市的死胡同，比如烂尾楼。 它曾经被期望给这座城市带来繁荣，但最终却成为了这座城市的伤疤。

仔细看看徐州的各种烂尾楼：华夏广场、雨润广场、龙商融宇、天成国贸……大多是2010年左右建成的，他们不愿意把它写在“脸上”。 他们闲置或被遗弃，从未离开但没有融入。 目前，他们有的已经复活，有的正在继续死亡，还有的刚刚复活却又陷入困境。 未完工建筑的命运正在考验这座城市的未来。

雨润地产辉煌版图

中国房地产报记者 唐洪涛 徐州报道

淮海路位于徐州市中心，是徐州最繁华的商业区。 走在这里，仿佛淮海战役的隆隆声还在耳边轰鸣。

位于淮海路的雨润广场（现称“中央广场”）是徐州市重点市政工程，曾是被寄予厚望的“徐州第一高楼”。 然而，它现在处于未完成的状态。 工程只完成了约三分之一，259米的设计高度似乎很难实现。 这个占地42800平方米的巨大躯体，仿佛在诉说着一个英雄的结局……

2015年3月，雨润控股集团负责人朱一才被检察院指定居所监视居住。 至此，一段白手起家的传奇故事戛然而止。 朱一才还没有任何消息，雨润广场已经走到了尽头。

围绕雨润广场的新闻满天飞。 去年年底，接手的南京华商集团董事会决定，为徐州雨润中央国际广场、淮安雨润中央国际广场、宿迁雨润国际广场寻求外部战略合作伙伴的战略合作。 这些项目的合作方式包括但不限于股权转让、股权合作等。但时至今日，预算投资近50亿元、预计建设工期6年的苏北第一高楼雨润广场，仍等不及新主人的到来。

类似雨润广场的烂尾楼在徐州随处可见，并逐渐成为围城。 为此，徐州市政府成立了各个项目工作组，推动解决方案，取得了一定成效。 但该市认为，烂尾问题十分复杂，大部分是企业自身造成的。 虽然政府非常重视，但并不能完全取代企业的职能。

烂尾楼面临的问题是资产权属不清、中间债权人过多、处置周期长且困难，此类项目引发的社会问题亟待解决。 中国城市发展研究院投资部主任刘成指出，资产能够抵偿债务的未完工项目可以由政府优先考虑，而无力偿债的未完工项目应考虑破产后统筹规划新项目和重组。

有专家建议，在目前区块链技术应用的情况下，我们不妨尝试用“区块链+房地产”的组合来处理烂尾楼。

苏北未完工最高楼

在中国食品行业，雨润集团曾经是一个传奇，在房地产行业亦是如此。

徐州中心广场效果图

原雨润广场现已被华商集团接​​管，并更名为中环广场。 但其接待中心仍设有一个展厅，以“有一段旅程，叫做传奇”为题，用图文并茂的方式讲述了雨润集团与朱一才的故事。 黄金岁月：1993年1月8日，出身普通家庭的朱一才创办南京雨润肉食品公司； 1997年4月，投资2500万元以上收购南京罐头食品厂； 2002年进军房地产中山天城房产信息，规划全国开发； 2005年10月3日，雨润食品在香港联交所上市； 2005年，雨润控股南京华商集团47%股份，业务范围拓展至百货业； 2007年，中环广场土地成功退市并签约； 2011年、2016年，多个行业创建了“雨润帝国”的版图：食品、物流、房地产、商业、旅游、建筑、金融……

雨润广场用地原属于徐州百货大楼，位于徐州中央商务区核心地段。 东邻彭城路，西邻中山南路，南邻青年路，北邻淮海路。 可以说，每一寸土地都弥足珍贵。 该项目规划用地面积4.28万平方米，总建筑面积约52万平方米（商业酒店及办公楼部分），总高度259米。 由双塔、裙楼、城市休闲广场组成。 是一座高端购物中心、五星级购物中心。 集酒店、甲级写字楼、酒店式公寓为一体的高端城市综合体。

此次收购徐州百货大楼土地，意图打造城市新地标，足见朱一才的雄心壮志。 特别是2005年控股华商集团后，依托华商集团70多年丰富、成熟的商业运营经验，雨润集团大举进军商业地产领域。 2008年以来，通过雨润广场的规模化、规范化发展，“雨润集团”“润”的足迹遍布全国多个城市。

在徐州，雨润集团投资50亿元建设雨润广场。 按照最初的设想，该项目作为淮海经济区最大的“城市综合体”，将为淮海地区带来与世界同步的国际化城市时尚生活，提升徐州在城市的知名度。 淮海经济区的辐射力和竞争力，将使其成为徐州最大、淮海经济区最具影响力、国际一流水平的地标性城市商业综合体。 该项目计划于2015年10月竣工并开业。

然而，缘分不如缘分。 2015年3月，朱一才突然失联。 不久后，雨润集团宣布被检察院采取指定居所监视居住强制措施，项目陷入泥潭。

“现在，这里已经被华商集团接​​管，更名为中环广场。” 4月21日，中央广场一名工作人员告诉中国房地产报记者，该项目由雨润集团与华商集团联合开发，但以雨润集团命名。 润集团是主体，朱一才的事故为何发生以及如何处理。 这些问题一旦不解决，新的银行贷款就很难获得批准，原有贷款的偿还也更加困难，从而形成恶性循环，资金链出现严重问题。 问题是，即使中商集团接手，他们也无能为力，项目还没有启动。

对于工程未完成的原因，徐州市城乡发展局给出了答复：“由于徐州中央国际广场房地产有限公司的投资方雨润集团存在财务问题，该项目的资金投入尚未到位，无法及时继续施工。”

围城

在徐州，未完工项目远多于雨润广场。

雨润广场对面是一座未完工的建筑——天成国际贸易中心。 该项目于2003年被列入徐州市政府中央商务区五个重点项目清单。不幸的是，从开工那天起，该项目就陷入了开工、停工、重启、再停的恶性循环。 。 名字也变了很多次，从曼哈顿广场、天成国贸中心、罗宾斯百货、力宝城到银座购物中心。 2007年，徐州天成房地产公司接手该项目，并与印尼力宝集团签约。 2010年，该项目更名为力宝城，但仅建了几层裙楼后，施工再次暂停。 2011年，力宝城尝试开业。 但由于商场前期基础装修不合格、消防检查不合格、招商不力等原因，于2012年倒闭。2013年，山东银座股份有限公司旗下银座商城登上商业讲台。 由于经营状况不佳，于2017年被撤回。现在项目现场，一楼大门紧锁，透过玻璃望去，内部一片狼藉。

同样位于同一商圈的徐州金鹰国际购物中心也遭遇了类似的命运。 该项目前身为徐州国际商业大厦，已多年未完工。 2003年，在徐州市政府的大力推动下，南京金鹰国际购物集团与徐州市供销社正式签订了项目转让协议。 徐州金鹰国际实业有限公司由金鹰国际购物集团以现金8998万元出资设立。 同时，承担债务1.3亿元，整体接管徐州国际商业大厦。 时隔多年，金鹰国际购物中心扩建工程仍在缓慢推进。 根据今年徐州市重点城市建设和工业项目清单，该项目塔楼续建工作已启动。 南京金鹰国际购物集团也表示，集团今年的重点是南京金鹰世界和徐州金鹰国际购物中心。

中央广场未完工状态（取自天成国贸项目办公室）

徐州另一个影响较大的烂尾项目是亮马河广场。 2010年，曾经是徐州最大开发商的置地广场集团开始建设置地广场。 然而2015年初，华夏集团资金链断裂，该项目暂停。 与此同时，华夏集团开发的天山绿洲、山南小镇等多个项目都遇到了未完成的问题。 有的迟迟不交房，或者交房多年无法办理房产证、土地证。 在徐州市政府的努力下，亮马河广场已经取得了一些进展，并已被该市国有新盛公司部分接管，但问题尚未完全解决。

问题的关键

徐州为何有这么多烂尾工程？

中国城市发展研究院投资部主任刘成认为，烂尾楼的产生一般有两个原因。 首先，土地出让金中违规使用杠杆融资，直接导致项目杠杆过高。 一旦市场趋紧中山天城房产信息，项目风险就会暴露出来。 二是开发商违规挪用预售资金，阻碍项目付款进度。

徐州市相关部门指出，一方面与全国房地产行业大环境有关，另一方面与公司内部经营存在问题有关。资金链、项目工程量等。这几年，徐州的房地产市场非常好。 众多投资者争相推出项目，销售业绩十分亮眼。 近年来，随着徐州房地产行业的衰退，不少企业资金链出现问题，不得不暂停运营。 政府部门也对此深感困扰。

徐州市政府高度重视现有烂尾建筑项目，针对每个项目成立了专门工作组，通常由市政府办公室牵头的多个单位组成，一对一解决问题。

以加州玫瑰园为例。 该项目占地约1600亩。 2005年被江苏中筑嘉展（徐州）公司收购，规划分四期开发建设。 它最初由中信地产集团管理。 随后被徐州当地开发商接管，随后两名接管人因事故身亡。 该项目还多次易手、多名管理人撤资，资金链宣告断裂。 2013年8月停工。

针对加州玫瑰园项目，徐州市铜山区政府成立了工作组。 2015年9月，该项目首次复工时遭遇“流产”——铜山区政府与第四位负责人签署三方协议，但随后并未收到全额预付款。 随后，铜山区住房城乡建设局征求多方意见，将破产清算复工方案提交徐州市政府常务会议讨论批准。 2016年初，该案向法院立案。 法院宣告该公司破产，并召开债权人大会，通过破产清算复工方案。 2016年9月，工作组邀请原项目建设方浙江腾威公司推进项目建设，加州玫瑰园得以恢复建设。

不过，政府牵头接管工作并不是一劳永逸的解决办法。 例如，新盛公司是华厦广场的后继者，是徐州市政府旗下的国有企业。 主要负责徐州市城区棚户区改造投融资、固定销售商品房建设、商业和城市功能项目开发建设以及资产运营管理。 由于亮马广场尚有部分冻结资产需要清算，而新生公司也有自身对利润的追求，即使接手，仍将是该项目有价值的一部分，政府不能完全就该项目作出决定。对此。

“对于有些项目，接受者是抢着来的，而对于有些项目来说，他们是不情愿地来的。” 徐州市委宣传部一位负责人表示，处理烂尾楼是一项非常复杂的工作，需要一个漫长的过程。

“比如亮马广场问题就无法彻底解决，从停工到复工，涉及方方面面的工作，包括土地使用、法律、审批……这时候政府来了帮助企业解决问题，但企业却自行止步。” 那人的语气中透着无奈。

尝试新路径

徐州这么多烂尾楼如何处理？

刘成认为，首先，政府要严格控制土地出让金非法融资，健全预售款监管制度，最大程度避免烂尾楼的发生。 其次，烂尾楼面临的问题是资产权属不清、中间债权人过多、处置周期长且困难。 其中，资产能够抵偿债务的未完工项目，可以由政府优先解决，而对于无力偿债的未完工项目，将考虑破产重组后新建项目的统筹协调。

一位房地产行业人士给出了一个创新的想法：政府和企业不妨开动脑筋，利用目前区块链技术的应用，尝试“区块链+房地产”的组合来处理烂尾楼。

该人士认为，政府要想处置烂尾楼，首先要找专业的不良资产处理机构处理，其次要重新改变烂尾楼的土地性质和用途。 如果该机构没有丰富的行政资源和人脉关系，那将是非常困难的。 烂尾楼等不良资产很难获得，即使能够获得也需要巨额投资。 他建议利用区块链技术对标雄安新区，打造完全由政府主导的统一区块链平台。 挂牌烂尾楼信息、业主身份信息等必须公开，多方都能获取。 验证它不能被篡改。