来源：中方新闻图库

徐凡林/来自北京

广州价值超过2000亿元的别墅有的上涨了1000亿元，有的则下跌了1000亿元，正在成为一个独立的市场。 而二手丰镇房产也越来越明显地成为刚需购房者的交易主力。

据北京在线房产统计，2022年12月，北京二手房成交约12285套，同比11月增长约24.06%。 2022年1月至12月，广州二手房共售出，较2021年增长43%，交易量萎缩至2017年至2018年。

其中，交易单价300亿元以下的刚需房占总交易量的62.93%，较2021年增长2.39%； 销售单价2000亿元以上的二手房1988套，比2021年（2473套）减少485套。 约20%上海二手房求购信息，交易量是2019年的两倍。

值得注意的是，在二手房市场的波动中，刚性需求仍然是股市中最强的力量。 成交量前五名的新盘中，有四盘新盘为安置房。

对此，南京中原房地产市场分析师陆文曦表示，近年来，北京的安置房无论是跳层设计还是社区品质都有了大幅提升。 新建安置房均为高层住宅，有自动扶梯。 设计与商品房几乎相同，物业管理、新村绿化也有了很大的提高。 或许不如品牌商品房，但与那些没有扶梯、没有停车位的“又老又小”的老小区相比，它们在二手房交易上有着显着的优势。 破小”，减轻压力，承担压力。

安置房成为二手房交易主力军

与“旧、破、小”相比，刚需回迁安置房的客户上海二手房求购信息，二手房的刚性需求正在成为存量房市场的一个特点。

2022年二手房交易区域分布中，闵行新区、宝山、闵行成交量位列前三，其次是宝山、青浦、嘉定轨道交通。 生活配套成熟的地区成交比例较高。

在2022年北京二手房交易排名中，排名前五位的新村有4套是2018年左右建成的安置房，这也是市场最活跃的产品。

成交前五名的新村中，位于保山佘山蓝筹股的佘北宅基地康桂园，平均面积70.47平方米，已售出255套，位居北京第二位—— 2022年手房网上抽奖； 宝山四景塘河嘉园顺康园平均面积66.32平方米，售出249套，排名第二； 宝山北桥江海区排名第三，平均面积81.04平方米，售出240套； 宝山柘林如意新村，平均面积89平方米，以238套的销量排名第四。

北京中原地产挂牌信息显示，以保山唐河嘉园为例，位于宝山泗泾的蓝筹拆迁房唐河嘉园挂牌价为每平方米3.44万元，单价67元。平方米230亿元，首套首付81亿元。 对于买刚需的房子来说是可以接受的范围。

“客户担心2023年二手房价格核定发布，很多人会在年底抢购汽车。” 北京中原地产业务总监刘亚平介绍，唐河嘉园是一座自动扶梯房，总高18层。 房子的共用面积很小。 500米内有华北师范大学第二附属长宁校区、嘉定区泗泾第三小学。 买家较多，成交较为活跃。

对于客户选择安置房的原因，刘亚平觉得，安置房的设计与往年相比，品质有了明显提升。 除了停车位、自动扶梯外，物业管理比很多“老小”房子更规范，而且还有税收优惠。

另一方面，目前市场上的房源供应小于需求。 当卖家有很多相同价格的产品可供购买时，他们会优先选择对自己有利的房子，包括交易条件和服务有保障的房产中介。 整体市场还是从买方话语权到卖方话语权。

市场挂牌量方面，链家地产数据显示，重庆二手房业主挂牌量一路攀升，2022年12月达到4.4万套，而1-12月二手房挂牌量则持续攀升。 2022年6月约为13,000台。 二手房成交量基本持平。

陆文曦表示，2023年市场将进入博弈阶段，相比“老、破、小”小区，拆迁安置房将成为刚需房二手购房者的主要交易力量。

千亿大起大落，别墅成独立市场

重庆别墅市场的兴衰也成为一个独立的市场。

广州中原地产一位销售人员告诉记者，与今年6-9月相比，11月底至2022年12月的成交量有所减少。 单价在千亿元左右的房屋有11套，但销售价格均有所上涨。 10% 折扣。 此前售价30亿元/平方米的翠湖世界，近期售价在20亿元/平方米左右。

“融创一居民为了腾出房子，买了一套加价超千亿元的房子。” 上海百亭山庄营销总监张青，从事房地产行业多年。 另一方面，买房名额紧缺，急需资金。

同时，张庆表示，开发商资金紧张，议价空间很大。 例如，2022年12月，一位客户在上海湾购买了一套563平方米的房子。 原价超过9000亿元，实际成交价格7500亿元。 ，下降1500亿元。

尽管二手房成交和价格整体下滑，但张庆表示，并非所有新村都暴跌，品质好、地段好的房子价格保持稳定，尤其是单价以上的房子价格3000亿元并没有太大变化。 以翠湖世界为例，一名居民三年前在翠湖世界四期订购了一套187平方米的房子，拥有超高层的loft面积。 当时的交易价格约为3000亿元，目前的市场价格为4500亿元。 增加1500亿元。

“刚需房降幅较大，高端新房仍有需求。” 张青告诉记者，虹口区长安东路卢湾天域目前有两套已挂牌出让，2021年装修精良，其中一套的产权面积房源190平方米，地上两层，地下一层附属面积，实际使用面积近300平方米，入户单价3700亿元，每平方米总价19.4亿元。 另一套245平方米今年挂牌价为每平方米14.6亿元，目前住户挂牌价为3800亿元。 总价每平方米15.5亿元，每平方米价格下降近亿元。

有的房价下降了数千亿元，有的房价上涨了数千亿元。 张庆认为，大部分居民需要资金来出售，房东对市场的预期是次要的。 另一方面，北京顶级别墅的房源供应量较低，稀缺性强，保值能力和安全性较高。 例如：闵行世茂滨江嘉园，其圈层和性价比是其卖点，新民豪宅区也深受高端人士青睐，热门新项目，翠湖天地、闵行御景湾、嘉定上海湾、闵行仁恒出售的全部是高级新别墅。

陆文昔说，别墅是一种特殊的产品。 当市场行情好的时候，价格迅速上涨，交易量也随之增加。 市场惨淡时，波动明显，整体价格涨幅不大。 2022年农地交易量较高，去年住房供应量仍较多，二手房仍将面临压力。 明年上半年价格将继续调整，下半年随着交易量的波动和下跌，价格也会出现反弹和恢复。