时隔八年，房地产交易契税首次调整。

1月13日晚，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》（以下简称《公告》）简称《公告》），涉及契税、土地增值税、增值税三大领域。在税种中，最受关注的是契税调整。新政策规定，个人购买不超过140平方米的房屋，统一按1%的税率征收契税。

11月14日，记者询问上海多家房产交易中心了解到，关于契税新政策的咨询量明显增加。根据《公告》，契税新政策将于12月1日起实施，购房者想要享受优惠需要注意哪些细节？

如果您已申请过户，还可以享受契税优惠

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，此次最受市场关注的政策是契税调整。原因是契税是购房者直接承担的税种。

“看到契税调整新政策后，我的微信客群一晚上都热闹了。”上海中原地产世纪花园店高级店长潘雪莲告诉记者，大家开始计算自己能少交多少税。

新政策公布次日，记者询问上海多家房产交易中心得知，今日有关契税政策的咨询量明显增多。其中，一个经常被问到的问题是，提交过户材料的购房者能否享受新政优惠？

该《公告》特别提到，“2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的，可按照本公告执行”。遇见了。”

也就是说，即使购房者已经提交了过户材料，如果尚未申报纳税，也可以选择12月1日后到交易中心纳税，享受新政优惠。

上海房地产交易中心

税务窗口工作人员介绍，缴纳契税是完成房产过户、购房者领取新房产证的必要步骤。要完成房产过户，房产交易双方首先需要向当地房产交易中心提交过户材料。等待5个工作日后，购房者即可前往交易中心申报纳税并领取新的房产证。

同时，工作人员提醒，预计12月1日前往交易中心办理纳税业务的人流较多，购房者可选择错峰时段前往。

根据《公告》，上海还将发布契税新政策实施的具体操作办法。有关新政策实施的更多详细信息，请参见此处。

契税调整为第二套房提供更大折扣

对于上海来说，契税新政策主要带来三个重要变化。一是住房面积标准发生变化。过去差别化契税税率以90平方米为划分线，现在调整为140平方米，这意味着基于住房消费需求，我们将继续加大低税率覆盖面。二是降低购房契税，140平方米及以下房屋契税统一为1%。第三，第二套住房的契税要求大幅降低。

新政前后房地产交易契税税率变化

例如，在上海，如果一个市民购买一套140平方米的房子，总价为900万元。如果是首次购房，调整前契税为13.5万元，本次调整后为9万元，节省4.5万元。如果是第二套，调整前契税为27万元，本次调整后为9万元，节省18万元。

“这项政策的实施，将进一步降低购房者的购房成本，对刚性需求和改善性住房需求都有很大好处，特别是对改善性住房需求。在上海等一线城市，税收优惠将甚至更大。”忠志说道。该院政策研究室主任陈文静表示，随着楼市持续回暖，新政策有望让购房者享受到更多实惠，吸引更多有居住或改善住房需求的人群进入购房。市场更快。

需要注意的是，就首次住房而言，虽然仅受益于90至140平方米的房屋，且契税降低0.5个百分点，但其受益范围却是最大的。

上海中原地产分析师陆文曦表示，今年1月至10月，上海90至140平方米范围内的住宅物业占新建商品房的65%、二手房的27% 。

此外，税点调整最显着的是面积140平方米及以下的二套房。契税从3%降至1%，下降了两个百分点。

增值税调整降低房屋销售成本

此次房产交易新税收政策不仅涉及契税，增值税的体现也非常关键。国家房产税新政策明确，在北京、上海、广州、深圳等取消普通住房和非普通住房标准的地区，执行与全国其他地区相同的个人销售标准。住房增值税政策规定，本市个人购买住房满2年（含2年）并向外国人出售的，免征增值税。

这相当于响应了上海楼市的“上海七则”。此前，9月29日，上海发布“沪七条”，明确个人对外销售住房征免增值税期限由5年调整为2年。按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

目前，上海执行的普通住房标准是2023年12月15日调整后的版本，即需要同时满足以下条件：一是五层以上多层住宅（包括五层）、五层以下的老式公寓、新式弄堂、旧式弄堂等；二是单体住房建筑面积小于144平方米（含144平方米）。

新的税收政策的发布，再次确认了上海将取消普通住房标准和非普通住房标准，也明确了取消后的安排。

简单来说，以往在上海持有两年以上的非普通住房，需按差价缴纳5%的增值税；未来，普通住房和非普通住房标准取消后，持有2年及以上的住房将在上海出售。 ，则无需缴纳增值税。

上海取消普通住房和非普通住房标准后，增值税变化如下。

严跃进表示，降低增值税税率可以降低卖家房屋销售成本，促进二手房市场交易，打通置换链条。例如，上海市民2014年购买了一套总价为600万元的房子，2024年房子的售价为1000万元，增值额为400万元。由于持有期限超过2年，增值税为400万元*5%即20万元。此次新政策实施后，无需缴纳20万元增值税。说明新政策降低了房东的卖房成本，也提振了卖房的热情。

记者咨询多家中介获悉，目前上海尚未取消普通住房标准和非普通住房标准，新规的实施值得期待。

附《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》（财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号）：

为促进房地产市场平稳健康发展，现将有关税收政策公告如下：

一、关于房屋交易契税政策

（一）个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同），面积在140平方米及以下的，减征契税税率为1%；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）个人购买第二套住房面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积超过140平方米的，减按2%征收契税。

家庭第二套住房是指已经拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和房屋所在地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。购买的。符合部门信息共享条件的，纳税人可以授权主管税务机关通过信息共享获取相关信息；不符合信息共享条件且无法提交相关证明材料的，纳税人可按照规定适用告知承诺制，并报送相应的《税务证明事项告知承诺书》并承担法律责任以保证承诺的真实性。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

2、关于各城市取消普通住宅和非普通住宅标准后的相关土地增值税及增值税政策

（一）在已取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建设普通标准住宅出售建筑物，其增值额不超过扣除项目金额的20%。 、继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体实施标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定直属中央政府。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及具体执行标准公布前已受理清算申报但尚未出具清算审核结论的项目，按照新的执行标准执行。公布的标准。具体执行标准公布前已出具清算审查结论的项目，仍按照原标准执行。

（二）北京、上海、广州、深圳取消普通住宅和非普通住宅标准，全国其他地区实行统一的个人销售住房增值税政策。本市个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。 《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策规定》 《营业税改征增值税》及第五条第一项、第二款有关内容同时停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起施行。《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易契税、营业税优惠政策的通知》 （财税[2016]23号）同时废止。 2024年12月1日前，个人销售或者购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的，可按照本公告执行。

特此公告。

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部

2024 年 11 月 12 日