我们通常所说的房产其实是由房产和地产两个部分组成，完整的应该称为房地产。大家所持的房地产，其价值由房产价值和土地价值两部分组成。

今天，我们先探究房产的价值。

房产是有使用寿命的，房产的价值随着时间的推移逐步趋向于零，没有哪一栋房产是永生不灭的。

不论你持有的是别墅豪宅，还是普通的住宅楼，其最终的归宿都是废墟一片。因此，相同条件下，房龄越大，房屋的问题暴露越多，房产的贬值速度越快；房龄越小，房产的贬值速度越慢。（注：房龄是从房产建成那年开始算起）

第二，建筑结构。现在的新建住宅普遍都是钢筋混泥土结构，很久之前建造的住宅以砖混结构为主。钢筋混泥土结构的住宅抗震性能、抗腐蚀、抗火灾的能力和使用寿命都远高于砖混结构的住宅。因此，钢筋混泥土结构的住宅比砖混结构的住宅更保值，砖混结构的住宅贬值速度更快。

其三，随着中国人口老龄化的加剧，老年人口在总人口中的比重将进一步增加，相比电梯住宅，步梯住宅越来越不适应人口老龄化的需求，相较于步梯住宅，电梯住宅更受老年人的追捧。因此，电梯住宅的保值性高于步梯住宅，步梯住宅的贬值速度更快。

第四，住宅类别。根据楼栋总层数的不同，住宅分为低层住宅、多层住宅、高层住宅和超高层住宅。

楼栋的楼层数越多，面临危险时的避险难度越高。例如，遇到火灾、强震、强台风时，相较低层住宅，高层住宅的逃生难度更大，风险系数更高。若发生停电或电梯故障停运的问题，楼层越高，上下楼越费力。

另外，比较关键的是分摊到高层住宅的户均土地面积会少于低层住宅，同等条件下，高层住宅的户均土地价值会更低。

此外，楼层越高，意味着住户越多，居住密度越高，这会导致高层住宅的人均公共区域使用面积比低层住宅少，居住舒适度更低。还有，人多事多，遇到各类奇葩问题、事情的概率也更高。

因此，低层或多层住宅的保值性高于高层或超高层住宅，高层和超高层住宅的贬值速度更快。

第五，房屋的采光、通风、视野条件。房产的采光面越多、通风条件越好、视野越开阔，房产就越保值，反之房产的贬值速度就越快。

第六，房屋是否临街。临街的房产接收到的噪音更大，贬值速度越快。

第七，户型。户型方正的房产比户型奇葩、怪异的房产更保值。

第八，楼层。底楼的房产容易出现潮湿，采光不好，下水道堵塞，厕所反流，暴雨天易遭水患，户外绿植茂盛易蚊虫叮咬，私密性不好的问题。而顶楼的房产易出现屋顶漏雨，夏季阳光暴晒，室内酷热难耐，冬季寒风凛冽等问题。因此，顶楼和底楼的房产保值性相较于其他楼层更低。

第九，装修。装修越新，越是豪装，房产越保值；反之房产的贬值速度越快。

第十，每层楼的户数和梯户比。户数越多，梯户比越小，房产贬值速度越快，反之贬值速度越慢。（注：梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例）

第十一，小区环境及物管水平。小区环境优美，物管水平高的房产比小区环境差，物管水平低的房产更保值。

小结

单从房产的角度（不考虑土地价值）来看，旧的不去，新的不来。当你持有的房产贬值因素更多，保值因素更少时，你需要做的是：抓住有利时机，通过以旧换新，让自己持有保值因素更高的房产，这样你才能在时光的流逝中稳步实现房产的保值或增值。

以上就是第一部分的内容，关于地产的内容后续更新。

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