【编前言】

在日本，许多城市的郊区都有20世纪70年代和1980年代开发的住宅区，通常被命名为“XX新城”。 泡沫经济崩溃后，这些新兴城市的房价暴跌，曾经可以用2至300万日元购买一套不到30年的房子。

（*注：本文提及的房屋及房产均为日式独栋住宅。）

然而近来，这些郊区新城的房地产市场却在悄然发生变化。 博主吉川佑介（ ）表示：“由于二手房市场价格飙升，过去一年市场上已经没有超低价的房产了。虽然新房不断入住，但我对于这种情况总有一种错位的感觉。”

※本文要点引自吉川佑介的新书，采用第一人称。

边缘新城房地产市场持续回暖

有些读者可能看过我之前的博文。 那时，我只是一名全职司机，不是作家，也从未接触过房地产。 我只是根据自己的经历写博客。 近年来，房地产回暖，做一名专业的房地产博主已经成为我的生计。

六年前，当我第一次开始写博客时，我对房地产和相关法律的基础知识几乎一无所知。 我只是环顾了一下待售的土地，并留下了随机的印象。 我没有谈论行业和市场预测。 当时我因为想买房，开始了“边缘新城”之旅。 我从没想过我会靠它谋生。

“边缘新城”注定人口不富裕

起初，我对“边缘新城”的印象很简单：随着投机房的居住价值下降，随着人们从郊区返回市中心，随着出生率下降和人口老龄化，空置房屋的数量会越来越多。未来还将继续增加。

我认为，如果你出于预算原因不愿意住在一个不方便的“边缘小镇”，你可能需要更仔细地研究和收集信息，否则你最终会被偏僻的空房子包围。 我创建博客只是为了传播信息并与我的读者围绕这个主题交换信息。

“鬼城”一词并非空穴来风

很多人对“边缘新城”这个词的理解比较模糊，很多人干脆抛出“鬼城”这个词。

如今，日本各地都存在着这样的“边缘城市”：居民生活沿线除了高速公路之外几乎没有其他道路； 原本规划的开发区并没有被开发出来，曾经畅通的道路已经彻底回归丛林。 健康）状况; 空置的房屋年久失修、无人管理，房屋之间的空地成了野生动物的天堂。

我无法想象，这样一个破旧的住宅区有一天会成为一个受欢迎的新城，吸引养育孩子的家庭的关注，而且确实在我开始写博客的近六年里，情况并没有好转。 。

鬼城预言失败？

好在最近，翻看二手房网站，大家有目共睹，市场回暖了。 虽然还有很多无人问津的空地，但与六年前相比，却有东风在吹的感觉。

在我家附近的“边缘新城”，曾经有很多不到30年的房子。 但到 2023 年秋天，当我写这本书时，市场认为只要一套房子就足够了。 出售 - 除非房子有一些缺陷或完全毁坏。

这不仅仅是我的观点，事实上，我在采访中遇到的当地房地产专业人士也对此表示赞同。 甚至可以说，在当前的住房供应大战中，房产中介正在积极收购空置房屋。

我曾经写过一篇博文，预测边缘新城市的空置房屋数量将继续增加，成为鬼城。 但事实上，这两年老房的成交价格一直在上涨，倾销价格的楼盘已经消失。

标价300万日元也卖不出去的“花园洋房”

当我刚决定从东京搬到现在住的地方并开始认真研究房产信息时，附近的二手房大多建于1990年左右，适合有孩子的家庭（房子的使用面积）大约70到90平方米），价格最便宜。 售价约为150万日元。 （注：按照现行汇率，约为人民币10万元）

大家都认为专业的经纪人会有很多机会以更低的价格购买房产，但事实上，即使是像我这样的普通人，当时也经常看到售价在300万日元左右的房产，并且经常连续几个月看到同一栋房子的广告。

对于住在市中心附近的人来说，300万日元买一栋带花园的独栋住宅是一个令人震惊的价格，而且这些广告会持续播放数月，直到有人能接受房子的位置和其他缺点。 买方。 （注：按照现行汇率，约为人民币20万元）

超低价房产消失的原因

变化是什么时候发生的？ 也许当我第一次开始写博客时，改变就已经在进行了？ 不知道从什么时候开始，东京周边的低价楼盘一打广告就立刻被卖掉。 过去任何时候都可以很容易地找到标价为2至300万日元的待售房屋，但渐渐地，这个价格范围很少出现在房地产信息网站上，直到今天它终于消失了。

由于这一变化与COVID-19疫情引发的“宅在家里”时期同时发生，一种理论推测这些边缘新城市的房价上涨是由于在家工作和远程办公的流行所致。

然而，无论在家工作和远程工作变得多么普遍，我怀疑这些地方，不是著名的度假胜地，不是旅游胜地，也从未被列入“人们想居住的城镇排行榜”，突然成为购房移民的涌入，彻底改变了当地的房地产市场。 这样的情况着实让我摸不着头脑。

当然，我没有做过任何调查或统计，只是猜测——当年在“边缘新城”买房的人主要来自城市，但现在这波购房者主要是本地人，刚需或刚需提高了他们的需求，他们淘汰的属性已经成为了很多人。 投资者关注什么。 （并不是说没有移民，其实我自己也是城里移民，不过好像这不是大多数。）

房地产市场好转原因是综合的

我以自己的方式思考过这个问题。 例如，自COVID-19疫情以来，不仅“边缘新城”的房地产价格不断上涨，整个东京都市区的房地产价格也在上涨，而且涨价浪潮还蔓延到了郊区。 与此同时，由于木材价格上涨导致建造新房的成本飙升（尽管在撰写本文时木材价格呈下降趋势），对二手房的需求也有所增加。

另外，日本的工资连续三十年没有上涨，人们开始关注副业收入。 东京周边的房地产价格低廉，无需贷款即可全额付款购买，这引起了房地产投资者的关注。

以上都可能不是决定性因素，但市场复苏肯定是多种因素综合作用的结果。

新住房

80年代后期以后开发的住宅区，土地规划、道路、房屋面积都比较宽松，有的并不逊色于现代住宅区。 在这些“相对较新”的“边缘新城市”，你现在可以看到很多新的住房（*翻译：独户住宅）正在建设中。

六年前，我很少看到“边缘新城”重建房屋，当地的新建开发商也不建议购房者在老小区的土地上建新房。

然而，如今，在有新建需求的空地上，常见到房产中介的招牌，房地产信息网站上也有不少此类待建房屋的广告（收到购房者订单后开始施工） ，而不是先建造然后出售）。

当然，新建的房子又漂亮又时尚，住在那里似乎没有问题。 与其继续增加空置和空置房屋的数量，不如细分市场并利用它，这绝对是一个积极的因素。 而且我也充分理解这些购房者对于大面积土地和低密度住房所提供的开放感的心理需求，甚至不惜牺牲市中心的便利性。

然而，尽管二手房需求增加、新房数量增加，“边缘新城”面临的根本问题仍未解决。

人口增长与城市功能衰退的“错位”

无论新房、旧房数量增加多少，社区的环境并没有得到改善。

新建房屋旁边仍留有废弃地块，无法联系到业主，私家道路、公共供水等基础设施的维护和管理也相距甚远。 公共交通网络正在萎缩，中小学合并正在加速。 大多数社区的基本环境条件正在慢慢恶化。

换句话说，虽然该地区明显在衰退，但新居民仍在不断涌入。多么不匹配啊！

我有时会收到这样的观点：随着日本社会人口的减少和农村地区的减少，边缘新城等住宅区将自然消失。

确实，回顾过去的历史，以前以林业、烧炭为主要生计的煤矿城镇、农村和聚落，已经因时代和产业结构的变迁而绝迹，或者彻底废弃。由于居民的离开。 从某种角度看，人们大胆离开不再适合居住的老地方，搬到新的地方，是真实合理的。

经济快速增长时期已经过去了半个世纪。 如今，人口增长的时代已经成为过去。 房地产需求的驱动力不复存在。 按照当年的逻辑创建的新城市，最终会随着时代的变迁而被废弃。

人们集中居住在学校周围和主要道路沿线，而不是交通便利的商业区

众所周知，在二三线城市，火车站及其周围分布的老商圈位置都比较差，老城区的路况普遍不好（城市结构没有设计）供汽车使用）日本房产信息，所以很多居民都不敢选择这样的地方居住。

我现在住的地方也是如此。 新开发的住宅区不考虑到老城区火车站和商店的交通，只优先考虑到高等级公路沿线的中小学和现代商业区的交通。

森林和荒野被炒作的时代早已过去，但房地产销售的市场逻辑和买家出售土地的动机却没有丝毫改变。 新房、转售房和空置土地之间的供需平衡严重失衡。

大规模“推测”实验

如果所有居民都离开日本房产信息，社区整体消失，事情就会变得更简单。 不过，我到访的这些边缘新城仍然是该地区成交最活跃的住宅区，以低成本地产的形象融入市场。 因为距离城市太近，不可能像人烟稀少的村庄一样自然消失。 人们高兴地跳进这股浪潮，争先恐后。

然而，一个“热闹”与“废墟”并存的社区，注定会走向衰落，没有未来。

吉川佑介（よしかわ・ゆうすけ）1981年出生于静冈市，目前居住在千叶县横地光市。

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