这两天看到其他自媒体上一篇关于“330新政放宽，多个公寓项目可出售给个人”的文章，瞬间引起了楼世军的关注。 看到文章描述的信息相当真实，相关部门不仅表示对购买者没有任何限制，甚至广州很多公寓项目都明确表示个人可以购买……

楼世军对此很困惑。 难道330新政对商业服务产品的限制真的彻底解除了吗？

第330章 新政回顾

在此之前，有些人可能不太了解330新政是什么。 楼世军带大家一起回顾一下。

2017年3月30日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知》。 主要内容是：

一、家庭购买的新购住房（包括新建商品房和二手房，下同）（新购是指本通知实施之日起购买，下同）必须取得房产证证书有效期为2年，然后才能转让或处理。 性能分析程序； 企业、事业单位、社会团体等法人单位（以下简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得房产证满三年后方可转让。 如果你把房子捐给别人，必须等2年才能再买房子； 如果您接受房屋作为礼物，则必须遵守该市现行的限购政策。

2、外地居民家庭在从化区、增城区购买（含赠与）一套住房。

三、离婚一年内申请住房贷款的，银行业金融机构按照本市一套房家庭信贷政策执行。

四、商业、服务业（商业、办公，下同）房地产项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得改变为住宅用途。

5、房地产开发企业销售商业服务性物业，销售对象必须是法人单位； 法人单位购买的商业服务用房不得用于居住，再次转让时应移交法人单位。 本通知实施前，购买的商业、服务性财产可以转让给法人或者个人； 个人取得房产证2年后才能再次转让。

3月30日这一政策的力度远超市场预期，为本已低迷的楼市打了一针强心剂。 市场普遍将这一新政策称为“330新政”。 330新政后，征地项目开发的商业和服务产品（商业、办公）面积不得低于300平方米，且只能以公司名义购买。 它们将来还必须转售给公司。

此外，2020年3月3日，《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新型冠状病毒肺炎疫情防控阻击战、努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》 “ 发出。 里面有一句话。 提到“商业服务项目不再限制销售指标”。

遗憾的是，发布第二天，官网文档中的红字就被删除，放宽商业服务产品限制的政策变成了“一日游”。

部分公寓项目可以单独购买

了解了330新政后，大家应该都和楼士军一样感到奇怪，认为这件事一定有猫腻。

一切的发生都是有原因的。

楼世军在网上搜索了天河区几个有代表性的公寓项目进行询问，包括信达金茂广场、广垦天河一号、珠光金融城一号等。询问后得知，除明珠金融城一号外，另外两个项目的销售明确表示个人可以购买。 只有诸光金融城一号不能，只能以公司名义购买。

此外，大部分在售公寓项目面积不限于300平方米以上。 基本都有几十平米的小户型，打破了最小面积不得低于300平米的限制。

某房产网站截图

广垦天河一号销售人员也表示，其实公寓很早就可以个人购买，但只能以公司名义购买的已经是三年前的事了，而且政策已经改变了很长一段时间。

“330新政”仍在实施中，并未取消。

是不是真的？ 政策真的放松了吗？

带着疑惑，我去网上查了一下，却找不到任何与修改政策相关的文件。 我只在广州市住房和城乡建设局官网上看到2018年12月19日出台的一份关于完善商业和服务性房地产项目销售管理的政策文件。

文件明确提到“房地产开发企业出售商业服务用房应当出售给法人”，是指文件发布之日（2017年3月30日）后发生的土地出让交易的商业、服务类房地产项目2017年3月30日（含当日）之前完成土地出让的商业、服务性房地产项目不适用本规定。

资料来源：广州市住房和城乡建设局官网

同时330房产新政内容，《关于完善商业、服务性房地产项目销售管理意见的解释文件》也在当天发布。 文件的内容可以从三点来解读。 分类总结大致如下：

1.2017年3月30日后完成土地出让交易的房地产项目，商业服务业应出售给法人单位。

2、2017年3月30日（含当日）之前完成土地出让的房地产项目，商业服务业物业不再限于销售对象。 个人购买商业服务用房，取得房产证2年后，方可再次转让。

3、2018年12月19日24:00前已签订认购书或购房合同330房产新政内容，且网上签订购房合同的，按原政策执行。 2018年12月19日24:00前尚未完成购房合同网上签订，但已签订认购书或购房合同，并提供支付房款的银行账户凭证或完税证明可以提供（包括定金、首付或部分房款）如果文件是原件，则原保单仍适用。

资料来源：广州市住房和城乡建设局官网

毕竟政策文件是几年前的事了。 为了验证政策的真实性和及时性，我专门致电相关部门进行咨询，得到的答复与政策内容基本一致。

2017年3月30日（含当日）后完成土地出让的房地产项目，商业、服务业销售对象必须是法人单位，不得为个人。 也就是说，如果公寓项目的土地征用时间在2017年3月30日之后，按照规定个人是不能购买的。

电话中，工作人员还补充道，如果公寓项目的预售证明确注明该项目的商业、服务业物业不限制销售对象，则可以由个人购买。 服务性物业的销售对象应当是法人单位，因此只能以公司名义购买。

相关部门工作人员介绍，天河两个可供个人购买的公寓项目预售证上是否也写着“商业、服务性物业不限销售对象”？ 我去阳光世家查预售证，结果是真的！

图片来源阳光世家预售证书信息

图片来源阳光世家预售证书信息

广垦天河一号和信达金茂广场两个公寓项目的预售凭证左下角明确注明“自2018年12月20日起，该项目商业、服务式物业不再限售”。 只有诸光金融城一号写着：“本项目商业、服务业物业应出售给法人。”

图片来源阳光世家预售证书信息

因此，通过调查取证，我们可以得出“330政策”仍在执行的结论。 它没有被取消，也没有计划被取消。 一切还在按照政策法规进行。 可以出售给个人的商业服务项目，在预售凭证上会有不限制销售对象的标记。 那些不能出售给个人的，也会有一个限制销售对象为法人实体的标志。

宽松政策有利有弊

2017年“330新政”诞生后，一度被称为史上最严的公寓限购政策。 政策的出台对广州的公寓交易产生了明显的抑制作用。 克而瑞数据显示，2016年广州公寓市场供不应求，全年供应量137万平方米，成交量173万平方米。 但新政实施的2017年，成交量迅速下滑，成交量同比下降42.8%。 %至99万平方米，2018年进一步下降至86万平方米。

据和服汇黄房网不完全统计，2018年广州在售公寓项目中，近90%的项目是“330政策”前收购的。 目前在售或即将推出的58个公寓项目中，价格比住宅项目便宜，且这些公寓项目的价格自330政策以来已停止上涨。

2018年广州在售（待售）公寓项目（来源网络）

据克而瑞统计，3.30新政后，广州商业地产（公寓、商业、写字楼）库存量由2017年3月末的513.57万平方米增加至2018年11月末的675.87万平方米。拆除周期也从当时的19个月增加到现在的39个月，库存压力明显增大。

克而瑞首席分析师肖文晓表示，监管政策（政策松动）对于广州商业服务市场来说其实是一件好事。 以受3月30日新政影响最大的公寓市场为例。 2017年3月，全市库存仅为16146套，如今已增至28136套，销售周期也从5.5个月延长至23个月。 应该说，3.30商服新政对广州原有的商服物业产生了很大的影响。

从政策精神看，3月30日，阻止开发商擅自“商改住”，严厉打击将商业、办公用地开发成类似住宅产品的现象。 但一刀切的做法也会导致市场意外受损，按照“法律不溯及既往”的原则处理也是比较合理的。

楼世军认为，即使个人可以认购商业、服务类物业，也会面临销售限制，这也反映了目前此类物业的管控方向。 对于一些限购的购房者来说，认购问题不大，但不能考虑炒房。 毕竟还有两年的限售期。