2024年以来，上海楼市持续小动作。

同日，上海市公积金管理中心发布通知，调整完善第二套住房认定标准，降低公积金提供的第二套住房首付比例。

1月13日，奉贤、青浦新城出台人才住房新政策。 只要你领取社保满三年，没有房子，与青浦、奉贤用人单位签订合同满两年，工作满一年，两年内就可以购房新城市（不是整个两个行政区）。

包括金山、临港在内，目前上海已有4个地区放宽了单次限购。

但从2024年至今的交易状况来看，效果并不如预期。

我们认为上海2024房产新政，当前上海房地产市场“房子是用来住的，不是用来炒的”已经基本实现。 为更好支持购房刚性、改善性需求，建议进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。

2023年下半年至今，上海房地产政策调整频繁。

首先是2023年9月7日，上海临港新城出台定向放宽限购政策：在临港重点支持单位工作的人才以前需要工作6个月才能买房，现在只需3个月。

随后，10月24日，金山区出台了人才落户新政策。 非本市注册的人才上海2024房产新政，经区人才管理部门认定，符合单位条件、个人条件和工作年限的人才，须按规定缴纳本市职工社会保险或人身保险。 缴纳所得税满3年且在本市没有住房的，可以购买住房。 同时，购房资格由家庭调整为个人。

进入2024年，上海房地产调整政策趋于密集。

首先，1月2日，金山打响了新年第一枪。 宣布，在金山购房的居民自购房之日起5年内可免费乘坐金山轨道交通。

同日，上海市公积金管理中心官方微博发布《关于调整上海市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，调整第二套住房改善认定，降低公积金提供的第二套住房首付比例。资金。

第二套改良住房，最低首付比例为50%； 第二套改善型住房，且贷款购买的房屋位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤整个6个行政区、宝山和金山，最低首付比例为40%。

该政策可以理解为上海于2023年12月14日发布的优化调整购房政策的配套政策，也是令人期待的。

随后，1月13日，上海奉贤出台人才住房新政策，并发布人才购房细则。 同日，上海青浦区也制定了人才新城片区购房政策。

具体来说，青浦区要求，根据区域发展和产业导向，在本市缴纳职工社会保险或个人所得税满3年且在本市无住房的，必须与青浦用人单位签订劳动合同。区区2年及以上（已聘用的非上海人才）合同并工作满1年，并满足下列单位条件之一和个人条件之一，可在青浦新城区范围内购买房屋，且购房资格由家庭调整为个人。 。

奉贤区要求，根据奉贤新城区域发展和产业定位，申请人须与用人单位签订两年及以上劳动（雇佣）合同，在本单位工作满一年，缴纳职工社会保险或按要求在上海缴纳个人所得税三年及以上。 。 在本市无住房且符合下列单位条件之一和个人条件之一的非上海人才，可以在奉贤新城购房。 同时，购房资格由家庭调整为个人。

需要注意的是，无论是青浦区还是奉贤区，要求购房的都是在两个新城区范围内，而不是整个两个行政区。 这意味着，目前上海的限购调整仍属于特定领域的边际放松。

2024年至今，上海虽然政策调整频繁，但从市场成交情况来看，并没有达到预期的效果。

克而瑞数据显示，奉贤、青浦新城出台人才住房新政一周后，2024年第三周（1月15日-1月21日）上海商品住宅成交面积为6.8万平方米，同比同比分别下降48.59%和26.31%。 %。

2024年以来，上海商品住宅成交面积连续三年下降。

从时间上看，上海商品住宅成交面积上一次大幅增长是在2023年第50周（12月11日-12月17日）。 当时，上海于12月14日与北京同一天发布了优化调整住房购房政策的公告，包括首付下调、利率下调、普通住房标准调整等。

受其积极效应带动，2023年12月全市商品住宅销售套数6664套，环比增长约27.76%； 成交面积77.17万平方米，环比增长约29.46%。 对比新政前后五周的数据可以看到，新政后，新房成交环比增长约0.97%，二手房环比增长3.58%。

可见，上海12.14新政出台后短期内，楼市成交量略有增加，但效果有限。

这一现象在2023年9月上海跟进首套房“认房不贷”的官方公告时也出现过。

根据克而瑞上海区域调查统计，上海“认房不贷”政策的边际效应正在递减。 在政策最强的时候，访问量和订阅率都大幅上升。 不过，人气只持续了两周左右，两周后就有访问量到来。 订阅量减少了一半，三周后回落至新政前的水平，部分市场已经低于新政前。

可见，目前上海复苏动能正在减弱，市场内部也存在分化，确实需要进一步放松调控。

目前，上海的政策调整虽然频繁，但基本采取“小步快走”的微调模式，主要以特定领域的边际放松为主。

从政策效果看，本轮政策均未达到预期。 其中，“认房不认贷”和12.14新政出台后，短期内整体热度有一定提升，但持续效应在边际递减。

我们认为，目前上海房地产市场处于供需平衡状态，“房子是用来住的、不是用来炒的”的原则已基本实现。 为支撑刚性、改善性购房需求，可以进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。

其中，五个新城市是上海实施分区差异化监管的首选。 一方面，五大新城是上海近年来的重点，旨在振兴远郊，减轻中心城市的负荷； 另一方面，在上海“2035规划”中，5大城市都有明确的新增人口目标，适时放宽限购将带动人口引进。 这也是必要的措施。

总体来看，当前政策宽松已进入加速实施阶段。 去年出台的房地产新政策对于稳定上海楼市、恢复信心有一定作用。 今后，要继续支持开发企业进一步参与上海房地产投资开发，支持刚性提升。 性购房需求。

我们认为上海的政策还有进一步优化的空间。 未来，预计限购政策将按照“因区施策”的原则进行优化，非核心区域或有进一步放宽的可能。