清华大学本科，留学美国，定居帝都，拥有丰富的房产投资实践经验。 他已为100多个家庭提供了购房建议，并分享了自己在房地产市场的经验。

在昨天的官方文章中，我们分析了房地产调控政策的实际影响，并举了韩国禁止900万以上（人民币）房屋贷款的案例。 最后我们得出的结论是，房地产调控的影响本质上是大大提高了老百姓购房的交易成本，购房难度加大。

刚做完这个结论，今天就看到深圳发布了《关于调整房地产抵押贷款政策的通知》。 今日，深圳光大银行内部发布的《关于调整二手房抵押贷款政策的通知》传阅。 通知称，根据《深圳市住建局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手房交易价格- 农村发展局将作为抵押贷款的参考。 该政策自2月18日起实施，2月18日（含）后提交的二手房按揭贷款业务，房产评估价按照深圳市住房和城乡建设部发布的二手房交易参考价执行。 -农村发展局。

在2月8日撰写的公众号文章《》中，我们在分析深圳成交参考价的后续措施时，讨论了限制抵押贷款金额的可能性。 当时文章的原话是这样说的：

限制抵押贷款金额。 二手房指导价的关键取决于买卖双方是否同意。 如果这两方不同意，所谓的指导价就不P了，房子照样可以卖高价。 然而，有了这个所谓的指导价，银行就根据这个价格评估和发放贷款。 这样做很可能会限制抵押贷款金额。 比如，假设首次购房贷款，一套市价1000万的房子，指导价为800万。 银行会在指导价800万的基础上给予10%的折扣，然后发放60%的贷款。 最终贷款金额为432万； 根据市场价格评估，可贷款金额为630万。 200万的房贷上限就这样被凭空砍掉了。

深圳正式发布二手房参考价格机制后北京市二手房出售信息，后续措施逐步落地。 有兴趣的可以将我们当时文章中讨论的可能的后续措施与实际采取的措施进行比较。 这也是深圳商业银行下发的正式文件，要求以二手房参考价格作为抵押贷款依据。

措施的目的非常明确：降低购房杠杆。 以住建局公布的交易参考价作为贷款依据，毫无疑问，贷款金额大幅下降。 从此以后，无论是深圳的炒房客，还是刚需买房的人，在申请按揭贷款时，大家都将站在同一起跑线上，谁也别想利用杠杆。 这项政策削减了房地产投资最关键的金融杠杆。

哪里有矛，哪里就有盾。 矛与盾并存。 深圳的房地产投资氛围浓厚，即所谓的炒房氛围，与房地产相关的金融服务也非常发达。 现在，刺穿长矛显露出来。 相信经过一定时间，相应的护盾也会进化出现。

从目前的房地产调控政策来看，深圳的调控方式显然不是孤例，对于其他城市的房地产调控也具有借鉴意义。 我们都知道北京市二手房出售信息，这两年官方对房地产调控的指导方针是“一城一策”，同时建立了房地产调控政策的储备工具箱。 深圳公布二手房交易参考价格的做法显然会被纳入这个工具箱，并被其他城市效仿。

2020年7月15日，深圳发布的“深八”房地产调控措施基本不是什么新鲜事。 无论是通过限制社保和纳税时间确定购房资格、离婚后确定购房资格、增值税由二改五、限制第二套房贷款比例等，类似的模板都能找到为一系列措施。 总体来看，虽然措施严厉，但并没有什么特别令人意外的地方。

发布二手房交易参考价有着截然不同的意义。 这是全国范围内首次地方住建局公布正式版交易参考价，并持续推出以参考价为核心的一系列相关调控措施。 这样的结合，深圳作为先行示范区，确实创造了房地产调控的新案例。 即使放在其他一线城市，仍然具有参考意义。

这项措施的效果如何？ 我们可以找到类似的案例。 此前，北京、深圳均发布了转让指导价。

当然，根据官方的准确说法，二手房转让最低政府指导价并不存在。 这个价格准确表述为二手房交易税收指导价，实际上是由税务部门制定的。 从官方名称也可以看出，北京二手房指导价主要是为了方便纳税。 如果二手房交易按照税收指导价完成，缴纳的各种税费就会少很多。 如果房屋价格超过了追加贷款的税收指导价，并且不再是普通住宅，则需要缴纳更多的税款。

北京二手房交易税收指导价有意义吗？ 答案是肯定的。 很多买二手房的人都想减税，所以收的价格接近指导价，或者略高于指导价。 这样，向银行申请抵押贷款时，评估价值自然会降低，贷款金额也会减少。 换句话说，杠杆率显着降低。

二手房交易参考价有交易税指导价、交易参考价和市场价三个版本。 三者分别对应房地产交易税、房地产抵押贷款和实际支付额。 市场价格与前两次价格的偏差越大，当地参考价格的失真程度就越高。

二手房其实有三个价格。 接下来还会有第四、第五个价格吗？

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