“10分钟，20亿元，356套房全部售空。” 今年上半年，整个郑州房地产圈都离不开郑东新区的热门话题——华润置地。 该楼盘的火热销售被视为郑州房地产调控政策放松后楼市重启的代表。

作为今年第一个放松限购的省会城市和二线城市的代表，郑州无疑更受关注。 到年中，郑州政策放松已经四个多月了。 在此期间，郑州楼市走势成为业界关注的问题。

那么，华润幸福的走红到底是个别现象还是预示着郑州楼市真的火爆呢？ 限购放宽后，郑州楼市的真实现状如何？

今年6月，郑州二手房市场回暖，成交量环比上涨69%。数据图片

新房成交面积同比下降50%，项目分化加剧

今年3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环健康发展的通知》，其中包含19条政策，后来被称为“郑19”行业。 业内人士认为，这是自2016年收紧监管以来，全国首个放宽“认房认贷”限制的城市。

不过，“郑十九条”并没有对郑州新建房市场产生立竿见影的效果。 一方面郑州万科城二手房信息，今年上半年郑州因疫情反复出现短暂封城，对新建房市场造成较大影响； 另一方面，部分房地产企业资金链断裂，导致郑州房地产项目大量停建、烂尾。 影响购房者购买新房的积极性。

米宅数据显示，今年4月，管城区新城时光印象开业，客流量为零； 经济开发区金沙湖高尔夫度假区推出196套，仅售出41套。

据中国指数研究院统计，今年1-5月，郑州主城区新建住房成交套数分别为3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。 限购放松后，4月份新房成交量小幅增长，​​但5月份受疫情影响有所回落。

克而瑞数据显示，今年1-6月，郑州新房成交面积约为469.19万平方米，成交均价约为12316元/平方米。 与去年同期相比，成交面积下降约50%，规模减半。

对此，中国指数研究院河南分院总经理梁伯涛表示：“‘郑19’推出后，市场整体反应没有达到预期。今年上半年，无论是交易还是交易，都没有达到预期。”新房成交量和成交价均呈下降趋势。”

转折点出现在5月中下旬。 随着郑州疫情得到控制，线下售楼部重新开业，而随着利好政策的不断积累和释放，郑州新房市场迎来了新一波的行情，华润置地也选择在此次，356套房在10分钟内全部售空，销售额达20亿元。

据悉，华润置地的地理位置确实极佳，距离郑州火车东站约10分钟车程，而郑东新区一直是郑州房价的高地。 这里是河南省主要政府部门、实力雄厚的金融机构和科技企业的所在地。 购买力也是全市第一。

更重要的是，华润置地的售价在政府限价之下，从28000元/平方米到32000元/平方米不等，而附近同档次的二手房售价都在4万元以上。 /平方米。 元/平方米。 “一二手房价格倒挂”无疑是华润幸福走红的重要原因。

此外，新京报记者从华润置地售楼部获悉，报名开盘的人数与房源数量的比例约为3:1，可谓“三人行”。抢一套公寓。” 不仅如此，华润置地在出售时还会捆绑额外的车位。 停车位售价为40万元/个。 发布会上选房也是根据“购买车位数量”来进行的。

然而，并非所有房产都受欢迎。 通过对比郑州不同地​​区的多个新建项目，记者了解到，郑州新建住宅市场实际上存在严重分化。 地段好、品牌开发商支持的优质楼盘确实出现了一波热销，开盘销售率很高。 然而，相对偏远地区，特别是三环外的新项目却没有引起人们的注意。

例如，今年6月，位于金水区的万科古翠银秀入市，售罄率高达81%； 位于高新区的保利文化广场售罄率达60%； 相比之下，位于管城区的嘉田未来新城清盘率较低，为14%； 位于东三环的东方御壹万林大厦清盘率仅为2%。

58安居客房地产研究院张波表示：“目前，郑州楼市仍难说乐观。从目前的楼市政策来看，无论是需求端还是供给端，政策的力度都不小，但从政策面向市场的传导尚未能体现出来，从新房市场来看，购房者对市场信心不足，其中对延迟交付或烂尾工程的担忧对购房影响较为明显。 “新房交易。后期需要出台一些保交房相关的政策，为购房者提供更大的保障。只有有信心，才能更好地推动市场复苏。”

二手房市场回暖，交易周期缩短

与其担心新房没完工，不如选择二手房。 越来越多的购房者开始转向二手房市场。

在中原区租房的李女士告诉记者：“相比新房，我更愿意买二手房。一方面，中原区新房太少郑州万科城二手房信息，没得选择；另一方面，另一方面，搬进新房需要很长的时间。我身边有很多朋友以前买过新房，但后来要么停工，要么烂尾，所以还是买二手比较安全房屋。”

“从去年到现在，我主要看的是中原区核心区域的房源，比如金逸、方圆经纬的二手房，房价并没有明显下降。最近我发现，房源数量增加了，而且还有很多新房，快来逛逛吧。” 李女士说。

为了解郑州二手房市场情况，记者联系了中原区二手房交易量最高的金宜城附近的中介店。 一位从业5年的资深中介告诉记者：“锦亿、锦绣、方圆经纬是中原区的核心板块，也是韧性比较强的板块，过去二手房价格并没有大幅下降。”两年。

政策放松，特别是郑州取消级差税后，这些行业新上市房源大幅增加，选择范围扩大。 现在一套价格适中的二手房上市后差不多3个月就可以卖出去。 周期时间显着缩短。 ”

在支持刚性住房和改善性住房需求的政策中，差别税的变化对二手房影响较大。 自2015年1月1日起，当郑州家庭非唯一家庭时，卖家须补缴税费差额（（官方指导总价-原发票总价）×20%）。 实际交易中，卖方的税差往往由买方承担，导致不少不符合“五绝”条件的房产流通不畅。

目前，二手房交易可以自由选择按核税价格的1%或差额的20%的税率征收个人所得税。 这意味着郑州取消了必须按差额计算个人所得税的固定限制。

据贝壳研究院统计，今年3月、4月、5月、6月，郑州二手房交易量环比分别增长105%、-26%、-35%、69% 、二手房价格指数环比分别上涨。 -0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。 由此来看，除了4月、5月反复受到疫情影响外，3月、6月二手房交易量增幅明显。

“郑州二手房交易量呈明显上升趋势，整体商品房市场仍处于底部恢复期。预计未来随着经济的好转，郑州房地产市场将会逐步脱离底部区间，市场销售将逐步回暖。” 梁伯涛说道。 。

新京报于2022年7月5日发表产经周刊《楼市“测温”》。

新京报记者 徐谦

吴鑫编，陈东画，翟永军校对