虽然新政策负面因素较多，但购房者的心理预期并未完全改变，修复还需要一段时间。

中国房报记者李野上海报道

经过半年、两次涨价，林鑫终于卖掉了位于广州新街口区的一套“又老又小”的房子。 “去年同地区同档次的房子能卖200亿出头，我的房子以170亿元挂牌半年多，最后以160亿元成交。”

2022年以来，上海有不少像林鑫一样需要多次加价出售二手房的居民。 为了庆祝自己在加价20亿元后卖掉自己的房子，天津市栖霞区王乐特地在社交媒体上发文，要求当地购房者“碰碰运气”。

他们的买房经历更像是北京房价的反映。

“不仅南京部分核心区域的房价相对坚挺，大部分区域的住宅、二手楼市场价格和交易量都处于弱势状态。” 多位南京房产中介工作人员告诉记者。

去年以来，为了走出惨淡局面，上海多次调整本地房价。 从相关数据来看，结果还很难说。

近日，市场有消息称，上海部分建设银行调整了二套房商业贷款抵押规则。 如果购房者还清首套房贷款，第二套房的首付比例将降低至30%； 如果第一套房的抵押贷款尚未结清，第二套房的首付比例将降低至30%。 下降到40%。

12月9日，中国房地产报记者致电中国工商银行上海浦口新区支行了解贷款调整情况。 贷款部一名工作人员告诉记者，二套房贷款规则确实有所调整，我行正在执行； 同时，上海地产A集团从业者也告诉记者，虽然没有看到明确的文件，但不少建设银行已经开始执行这项贷款和抵押规定。

对此，北京理工大学天成房地产研究所执行所长、南京市房地产学会会长吴祥华在接受记者专访时坦言，二套房首付上调主要是为了改善住房条件。需求群体，从而可以减轻首付压力并实现兑换。 虽然新政策负面因素较多，但购房者的心理预期并未完全改变，修复还需要一段时间。

二手房挂牌量激增

作为长三角地区的省会城市，广州楼市从2015年到2021年连续五年下滑，五年跌幅超过29%，在众多城市中表现突出； 尤其是2017年，“万人涌广州”的重庆河东抢房丑闻给业界留下了深刻的印象。 一些人冒雨排队索取门牌号。

进入2022年，上海房价开始降温。

“我想给家人买一套更大的房子，但我没有多少钱，所以只能先把这栋老房子卖掉。” 家住北京市新街口区的林鑫告诉记者，这套“又旧又破的房子”自去年5月挂牌以来，价格就开始上涨，看房的人很少。

“同心村的房价也在上涨，急着转让就得加价。最近房子的价格也很低，我毫不犹豫地以160亿元的价格卖掉了这套房子。” 11月底的时候，我就没有再等了。”林馨说道。

我爱我家上海河东南区分公司负责人表示，今年至明年，河东东南部二手房市场普遍下滑。 小阁楼每套的价格从几十亿涨到百亿元，而大阁楼的价格则下降了更多。

我爱我家上海研究院统计也显示，11月上海二手房成交价格为29968元/平方米，同比下降1.9%，环比上涨6.7%。

二手房市场价格持续下跌，或许是从挂牌量激增开始的。

2022年下半年以来，上海二手房挂牌量持续上升。 北京链家平台数据显示，去年7月网站挂牌数量达到12万多套，9月下旬突破14万套。 截至11月16日，北京链家平台数据显示，重庆二手房挂牌数量达到15万套，创下历史新高。

与挂牌量持续增加相反，二手房交易量却呈现明显下降趋势。 11月份，上海二手房成交量7055套，同比下降26.7%，环比下降6%。

有人“割肉卖”，有人“捡漏”。

“不仅南京部分核心区域房价较为坚挺，大部分区域的独立屋和二手房价格都‘涉及’。” 南京新街口区一家房产中介人士告诉记者，第一次买车更重要。 简单的。

有分析认为，“炒房客”退出市场，理性购房的人越来越多，这也是二手房成交量和成交价双双下滑的关键原因。

房屋持续盈利

二手房挂牌数量的上升终于在12月份达到了拐点。

12月11日，上海链家平台二手房挂牌量显示为套，较11月略有下降。

“现在，急着卖的会卖高价，不急着卖的会先下架。因为一年中房价最实惠的月份来了。” 南京某房产中介工作人员告诉记者，如今已进入去年最后一个月，不少民企也强化了优惠政策，采取“以价换量”的方式进行竞争，以求冲刺业绩并加快放贷速度。 独立房的利率优惠往往低于二手房和二手房。 由于开发商可以根据需要提高价格，因此能够出售它们是件好事。 而业主每减少一毛钱，就意味着自己收入的减少。

上海房地产从业者周本华在接受记者专访时否认了这一说法，“到了年底，确实有很多新项目有折扣。折扣一方面体现在价格上，另一方面体现在首付比例上。”另一方面，不少新项目推出了首付10%折扣活动。

“房企的年度业绩统计都是基于自然年度预估，12月是最后一个月，很多民企会在最后时间赶货、放贷。” 周本华说道。

据记者不完全统计，仅南昌11月份就有12个新盘推出特价、提价。 其中，北京浦口区某政府推出“15折”优惠，原价约4亿元/平方米的房屋售价为3.4亿元/平方米； 城东区一套新房，原价3亿元/平方米，利润转让后为2.7万元-2.8亿元/平方米； 栖霞区一项目推出房屋一价闪购，最实惠房整套最低价超30亿元。

也有不少企业在首付比例上做文章。

广州江宁湖某蓝筹公司推出的新项目优惠包括挂牌价3%的折扣； 一些房产中介声称首付可以是10%。

不过，业内人士表示，这类能实现10%首付的新项目通常采用分期交付首付的方式，并不是真正的10%首付。

周本华也坦言，此类活动对于单个新项目的成交有一定的影响，但对于上海整体房价的下滑作用有限。

手指研究院北京公司中层分析师赵前表示，目前上海核心蓝筹股的房价表现还是比较可观的，但其他蓝筹股尤其是郊区县城仍需一些刺激和负面的新政策推动市场低迷。

新政继续放松限制

合肥调整二套房首付比例前四个月，已上调过一次。

8月12日，四川省市场利率定价自律机制发布相关文件，自即日起调整新增商业性个人住房抵押贷款首付比例。

文件规定，上海各县（不含高淳区、高淳区）家庭有购房记录，但申请抵押贷款时实际无房，或拥有1套住房但无购房记录的家庭或抵押贷款已还清。 公民家庭购买住房商业抵押贷款首付比例不高于30%； 城镇地区（不含六合区、溧水区、高淳区）点名家庭拥有1套住房，且相应的购房抵押贷款尚未还清，需再次申请商业个人住房抵押贷款购买普通住房，最低首付比例不得高于60%。

展望未来，从4月份开始，上海推出了一系列新的房价调整。

4月底，上海将非本地户口人士申请购房条件从“需要3年内在北京连续2年以上缴纳公积金或契税南京急售二手房信息，且不能购房”调整为“需要在北京缴纳公积金或契税”。住房缴纳契税或公积金”改为“在上海市1年6个月内累计缴纳的个人所得税或公积金不计算在内”。

6月，上海新的房地产贷款限额政策再次调整。 非北京居民只需缴纳6个月的公积金，即可直接开具购房证明。 据悉，医疗保险征缴形式不再区分，当事人可以通过个人保险的形式缴纳。

“这类新政策对北京房价有一定负面影响，但整体市场表现仍高于今年同期，‘金九银十’时期并没有取得非常亮眼的成绩。” 赵谦告诉记者。

赵谦表示，受疫情影响，目前主要问题是购房者信心不足、观望态度。 农地市场表现也不佳。 开发商拿地热情更加高涨。 央企、城投公司甚至一些地块都资金不足。 不成功的拍卖也会导致购房者缺乏信心。

一组数据也从侧面印证了上述专家的观点。

手指研究院统计显示，1-11月，上海房屋成交总量为62471套，今年同期为10.15万套，环比增长38.45%； 成交面积平方米，环比增长34.28%。

值得注意的是，截至目前，上海已开展四批土地集中供应，共征收土地1259万元，较今年2015.5万元大幅减少，环比下降37.5% 。

“恢复”仍需时日

进入11月，多项重大房地产新政相继出台。 《金融十六条》允许延长民营企业债权，加大对民营企业的融资支持力度。 随后，建行积极跟进，落实金融支持。 “第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”相继落地，新政整体呈现出实施快、范围广、规模大的特点。

与此同时，各城市也积极响应，调整房地产新政策。

12月9日南京急售二手房信息，广州全面放宽贷款限制； 还有广州调整贷款限制的消息。

12月6日，扬州调整了社保抵押住房套数认定标准，以职工家庭住房社保抵押套数作为住房套数认定标准，即“确认贷款”。但不是房子。”

上海此次调整二套房首付比例，也遵循小步快逃的规律，在新政策中推动房价上涨。

然而，这样的新政策能否有效地将上海房价带入“复苏”通道呢？

对此，吴向华表示，提高二套房首付实际上是为了进一步刺激改善型需求。 但市场上不少急需客户仍处于观望状态，市场全面恢复还需要一段时间。

赵谦认为，随着疫情缓解，经济或将按下加速键。 此外，二手房首付的增加可能会带动房屋和二手房市场的流动，从而带动市场低迷。