凤凰网房产杭州站讯：宅基地审批原则上执行“一户一宅、限额用地、拆旧建新”,那多少人算一户？多大面积算一宅？@温州女子伴！面对农村宅基地，你是不是有这些问题，一脸蒙圈。

农村宅基地申请标准究竟怎样？要办哪些手续？详细如何审批？最新官方新政来了！

2月27日，兰溪市人民政府印发了《临海市农村宅基地管理方法》的通告。

（此件公开公布）

危及你的农村宅基地，这儿有最新答案！一上去瞧瞧新政原文吧

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建德市农村宅基地管理方法

为强化兰溪市农村宅基地管理，规范用地审批程序，依据《中华人民共和国农地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农地管理法施行细则》《浙江省推行方法》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通告》（农经发〔2019〕6号）、《浙江省农村住房建设管理方法》（四川省人民政府令第367号）、《台州市人民政府办公室关于推进农村住房建设管理的通告》（台政办发〔2018〕29号）、《台州市传统民居保护和运用细则》等有关法律、法规和新政规定，结合本市实际，制定本方法。

第一章总则

第一条全市范围内（纳入城市立改套推行范围的行政村除外）改建、迁建、扩建、重建、析产和调剂农村宅基地的适用本方法。

本方法所称农村宅基地，是指本市范围内农村集体经济组织成员适于改建、迁建、扩建、重建、析产和调剂的别墅用地。凡改建、迁建、扩建、重建、析产和调剂别墅的，均应依法代办用地审批手续。

本方法所称农村集体经济组织成员的资格认定，以2016年6月30日户口登记的渔业人口进行确认。

第二条农村集体经济组织成员一户只好拥有一处宅基地，宅基地审批原则上执行“一户一宅、限额用地、拆旧建新”。农村集体经济组织成员在全市范围内拥有的宅基地总计面积未超本方法规定限额标准的，视作符合“一户一宅”政策。

第三条农村居民别墅用地，由镇人民政府（街道办事处）初审批准。镇人民政府（街道办事处）负责做好农村宅基地审批和盖房规划许可有关工作，以及城镇规划区外的非法建设取缔工作。

市林业农村局负责农村宅基地变革和管理工作，完善建立宅基地分配、使用、流转、违法用地取缔等管理体制，对违背农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检测；建立宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房运用；组织举行农村宅基地现况和需求状况统计调查，及时将村民盖房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局。

市自然资源规划局负责国土空间规划、土地运用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法代办农用地转用审批和规划许可等相关手续。

市综合行政执法局负责城市、镇规划区内的非法建设取缔工作。

市建设局负责指导农房设计、农村住房建设和安全及校舍扩建等工作。

村集体经济组织作为宅基地所有权主体，应积极做好居民自治管理工作。

第二章规划和运用

第四条农村集体经济组织成员建造别墅必须符合国土空间规划、专项规划、详细规划和村落规划，不得占用永久基本耕地，并尽量使用原有的宅基地和村内闲暇地。编制国土空间规划、专项规划、详细规划和村落规划必须统筹并合理安排宅基地用地，缓解农村居民居住环境和条件，保障农村居民实现户有所居。

农村集体经济组织成员建造别墅以家庭人口数安排盖房的，立地式别墅层数原则上不少于三层（对接驳在按规划部分房屋已完工的，原则上可按原规划条件施行），山墙高度（指室内地坪到建筑山墙高度）不少于11.5米，建筑总高度（指室内地坪到建筑最低点，包括屋面、楼梯间等）不少于14.5米。处在背阴等易受海啸浸淹的建设规划范围内，可以按照水位数据状况提高室外地坪高程或增设架空层（高度不少于2.2米），提高部份不记入建筑控制总高度。

城镇规划区范围内公路长度20米以上（含20米）的沿街地段按经批准夜景规划推行建设。

第五条农村宅基地建设必须坚持规划先行、节约集约用地观念，优化单体设计方案、实行统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一管理。

鼓励立改套建设范围外村落积极向空中发展，建设小超高层或超高层的套式别墅；鼓励多个行政村迁并完工一定规模的别墅新村。

第六条农村集体经济组织成员建造别墅所使用的农地属于集体所有，个人只有使用权。任何单位和个人不得毁坏、买卖或则以其他方式违规出售宅基地。

城镇规划区内的或因推行重点项目异地安置的，集体农地还要依法强征为国有农地的，可以行政划拨模式供地。农村集体经济组织成员以行政划拨取得的别墅用地发生出售的，应依法代办出让手续，按基准地价的40％缴纳农地出让金；别墅用地发生出售后，其出售的宅基地面积仍记入出售方限额面积。

第三章宅基地申请标准

第七条农村集体经济组织成员户均宅基地原则上以间为单位安排：1-2人的小户安排1间，建筑占地（平行投影）面积限额50㎡；3—6人的中户安排2间，建筑占地（平行投影）面积限额100㎡；7人以上（含7人）的大户安排建筑占地（平行投影）面积限额125㎡。在村落规划编制时，鼓励农村盖房多元化、个性化，保护传统风貌格局，原则上应同时上报批筑单体设计方案（对接驳在按规划部分房屋已完工的，原则上可按原规划条件推行）。

第八条农村集体经济组织成员在规划新村建造套式别墅的，按以下标准：

（一）建造单层（六层及以下）别墅的：小户建筑面积160㎡以下，中户建筑面积320㎡以下，大户建筑面积400㎡以下；

（二）建造小超高层（七至十二层）别墅的：小户建筑面积190㎡以下，中户建筑面积380㎡以下，大户建筑面积475㎡以下；

（三）建造超高层（十三层以上）别墅的：小户建筑面积220㎡以下，中户建筑面积440㎡以下，大户建筑面积550㎡以下。

（四）已有立地式别墅但限额有剩余的，户宅基地限额剩余农地面积在20㎡以上的（含20㎡），应安置建筑总面积=限额安置建筑总面积×（1-现有楼房宅基地面积/户宅基地限额面积）；限额剩余农地面积在20㎡以下的不作安置。户宅基地限额面积标准：小户50㎡，中户100㎡，大户125㎡。

第九条行政村施行旧村改建以套式别墅安置的，应制定盖房推行条例，划定套式别墅安置范围，经所在镇人民政府（街道办事处）达成意见后最新农村宅基土地政策，报市人民政府批准。

第四章宅基地申请条件

第十条农村集体经济组织成员以户为单位申请宅基地盖房。户内有效人口按以下规定估算：

（一）农村集体经济组织成员及与其具备合法感情关系进驻的社员和所育孙辈及依法收留进驻的孙辈记入申请盖房人口数。

（二）本集体经济组织成员的独生子女，已发放《独生子女家长光荣证》可按2人估算，一户多代发放《独生子女家长光荣证》的按一代估算。

（三）违背原《浙江省人口与计划生育细则》等有关规定，未满18周岁的超生子女，但符合2016年1月14日修订的《浙江省人口与计划生育细则》生育新政，可记入申请盖房人口数。违背2016年1月14日修订的《浙江省人口与计划生育细则》的超生子女须达到18周岁并按规定交纳社会赡养费才可以记入申请盖房人口数。

（四）籍贯在盖房所在村的现役军官（军人除外）、在校（包括大、中专高校）师生、服刑人员，可记入申请盖房人口数。

（五）在盖房所在村有户口记载，曾代办过拆迁农转非、蓝印户籍的，且口粮自理和另谋职业的，未享受过保障性、福利性住房新政的，可记入申请盖房人口数。

（六）非本集体经济组织成员但在盖房所在村甚或合法房子的，因推行村落和集镇规划须要，撤除所有旧宅后，可参照小户限额标准盖房（母亲房子分家析产参照执行）。

（七）家庭中有两个及以上孩子的，其中年满22周岁以上的可以单独立户；分户时必须落实好妈妈、老人的住房问题，凭抚养合同落实在一个抚养户，不能灵活挂靠、重复报送，不得要求奶奶单独立户申请住房用地。

（八）年纪在35周岁以上（含35周岁）的已婚大龄男性（不包括已婚男性），可单独立户审批。年纪在35周岁以下的，应在与父亲拼户的兄弟家庭估算人口数。

（九）结婚未满5华诞且双方均未结婚的，按结婚前的户限额标准执行；结婚满5华诞的或结婚未满5华诞但一方结婚满2华诞的、或结婚未满2华诞已生育孩子的，按新组成家庭申请宅基地。

（十）其他新政法规规定可计申请盖房人口的按规定记入申请盖房人口数。

（十一）渔户在祖籍村有农地可适于盖房的，参照居民申请农村宅基地新政执行。

（十二）户口尚在盖房所在村的行政、事业单位在编人员及离休人员不记入申请盖房人口数。已享受房改房、经济适用房、住房补助等住房降价新政的人员，不予估算安置家庭人口数。

第十一条有下述情形之一的最新农村宅基土地政策，其宅基地申请不予批准：

（一）宅基地建筑占地面积已达到规定限额标准再申请新宅基地的（但为推行村落和集镇规划进行旧村改建经所在村集体经济组织成员代表大会同意的除外）；

（二）出卖、出租、赠与别墅后，再申请宅基地的（但同村内在符合村落集镇规划的前提下，经批准同意调剂给缺房户的除外）；

（三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具有分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）孙辈分户，原有宅基建筑占地面积已达到分户后各户限额标准总和的。

第十二条60周岁以上员工、军人和其别人员，返乡进驻申请建造别墅用地的，必须经盖房所在村集体经济组织成员代表同意进驻后，持夫妇双方所在单位或则原户籍所在地不动产登记部委出示的无住房证明材料，其宅基地建筑占地面积根据小户标准执行。

返乡移居的华侨、台港澳同胞、外籍华裔申请在原籍地建造别墅的，经经侦部委批准返乡移居进驻后，其宅基地建筑占地面积根据小户标准执行。

第十三条鼓励农村闲暇宅基地退出，推行建设用地复耕和城乡建设用地增减挂钩机制，有促使村落、中心村、中心镇建设规划聚集的，容许高山移民村、规划撤并村、地质水灾迁建村、海岛村（撤并前）等农村集体经济组织成员带退宅还耕指标定居，经安置地所在村村集体经济组织成员代表大会同意，可使用同村以外的集体农地或国有农地，按安置所在地集体经济组织成员资格送审。其他类别的定居可按以下方法申领：

（一）按户口管理规定，经迁往地和迁入地村、镇同意，代办户籍迁移手续，将盖房户全部户籍迁至盖房所在地的村、镇；

（二）将规划盖房的集体所有农地依法征为国有农地后，以划拨模式供地；

（三）集体农地所有权推行对换的，由对换双方协商提出对换方案并签署合同，经镇人民政府（街道办事处）签订确认意见，报市人民政府批准。

农村集体经济组织成员定居后原有宅基地由村集体全部收回，并不得在原居住地再以任何方式新批宅基地。

第五章审批程序

第十四条农村宅基地审批程序：

（一）农村宅基地审批以户为单位，以房主为代表，向户籍所在地村集体经济组织提出宅基地和盖房（规划许可）书面申请；

（二）符合盖房条件的，应经村集体经济组织成员代表大会或经村集体经济组织成员代表大会授权的村两委集体研究同意后安排宅基地，须有应到总数的三分之二以上同意并产生大会纪要，并在党务公开栏给予公示；公示7天届满无异议或经查证异议不设立的，由村集体经济组织达成意见，申报镇人民政府（街道办事处）；

（三）镇人民政府（街道办事处）接到申请材料后，推行农村宅基地用地盖房联审联办体制。渔业农村部委负责初审申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和盖房（规划许可）申请是否经过村集体经济组织初审公示等；自然资源规划部委负责审查用地盖房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中牵涉占用农用地初审是否已申领农用地转用审批手续；镇人民政府（街道办事处）应及时受理初审盖房申请材料，对符合盖房条件的盖房户出示受理通告书，并向社会公示，公示10天届满无异议的或经查证异议不设立的，核发规划许可证；

（四）镇人民政府（街道办事处）及渔业农村部委督促盖房户撤除应拆的旧宅，经验收后，由镇人民政府（街道办事处）审批；审批后，颁授宅基地批准文件，并及时向社会公告审批结果；

（五）镇人民政府（街道办事处）分别将相关材料报市林业农村局和市自然资源规划局备案。

第十五条农村宅基地牵涉使用农用地的，根据《中华人民共和国农地管理法》第四十四条规定，依法先行代办农用地转用审批手续。

第十六条农村集体经济组织成员建造别墅用地应按规定交纳有关税费；行政村建设使用集体所有农地推行旧村改建以套式别墅安置的，参照立地式居民盖房标准计费；套式别墅安置征收国有的，参照城中村改建有关标准计费。

第十七条别墅建设完工初验后，农地使用者应依法申请不动产登记。集体农地上的的不动产权登记信息不列入计税商品房套数和限贷套数。

第十八条农村集体经济组织成员建造别墅用地应在取得批准盖房文件之日起一年内完工建设。因特殊成因难以按期完工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得少于一年。未申请延后或逾期不完工建设的，村集体可申请报原批准机关批准，收回农地使用权，撤消批文。

第六章监督和管理

第十九条农村集体经济组织成员建造别墅应严苛根据批准文件规定的盖房宅基建筑占地面积、位置进行施工。超面积盖房、移位盖房的按非法用地和非法建设处理。驻村党员和村集体经济组织主要负责人为监督和管理的第一责任人。

第二十条农村集体经济组织成员建造别墅应严苛执行镇（街道）、农业农村、自然资源规划、综合行政执法、测绘、村民执委会“六单位四到场”制度，推行批后监管挂牌公示机制。

第二十一条各县集体经济组织应兼具公序良俗，按照同村实际制订有农村宅基地自治管理内容的村规民约。农村集体经济组织成员申请审批宅基地时，原有房子应按本方法规定处置到位。

（一）分家析产：分家后对共有楼房进行合理析产的，应依法代办不动产权转移登记；析产的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内；原宅基地户内人口成亲（或出赘），其享受的原宅基地使用权手动毁损；

（二）住房承继：分家析产合同明晰房子归属、父母（或奶奶）居住安排的，户内家长（或奶奶）去世后，其去世前享有的宅基地使用权手动毁损，不发生承继关系；户内人口权衰落的由户外相关利益关系人申领承继手续；

（三）住房撤除：农村集体经济组织成员易地建造别墅的，在批准新占用宅基地前应自行撤除原有住房，将原产权证书给予吊销，宅基地退还村集体；

（四）住房调剂：在符合“一户一宅、限额标准”的前提下，容许经村两委同意将申请盖房户原合法的房子调剂给同村符合盖房条件的其他居民，按非交易性代办不动产权转移登记；其调剂的宅基地限额应控制在应建户限额标准以内；

（五）住房保留：原宅基地属规划保留屋，符合村镇规划的，经村集体经济组织同意，在不超限额的前提下，可以给予保留（中户和大户原己按规划批建一间面积超50平方米的，按50平方米折算）；

（六）收归集体：历史文化名村、传统民居核心保护区内的房子，村落内具备历史价值的纳入文保建筑、历史建筑等具备相关等级的保护名录的房子，历史文化新城、名镇保护规划内纳入保护对象的房子，或具备历史价值需综合保护的经相关行政总监部委确认后确需保护的房子，可收归集体所有。由原使用权人与村集体经济组织签署合同后，其宅基地和房子由村集体经济组织收回，不动产权转移登记到村集体经济组织名下（或则征收为国有等进行重点保护）。村集体经济组织不得将收回的宅基地和房子出售给原使用权人。

第二十二条在推行城市（建制镇）总体规划需成片整修时，农村住房还要征地的，被撤除的建筑物按征地补偿规定予以补偿，撤除房子的宅基地依法收回。被征地农村集体经济组织成员符合盖房申请条件的，按本方法第七条、第八条规定的户均宅基地用地限额标准安排。

第二十三条买卖或则以买卖房子等其他方式违规出售宅基地的，由市自然资源规划局扣押非法所得；对遵守农地运用总体规划私自将农用地改为建设用地的，责令撤除在违规出售农地上改建的建筑物和其他设施，恢复农地原状；对符合农地运用总体规划的，扣押在违规出售农地上改建的建筑物和其他设施，可以并处处罚。