自2016年11月开始，我市中心城区是实行“基准价系统”评估结果与纳税人申报价格两者进行比较金平县二手房出售信息，按照“二价择高”的原则来确定交易计税价格的。包括本月初完善更新后，也依然沿用“二价择高”原则确定交易计税价格。

也就是说，这套房到底应该纳多少税，得看看你自己申报的价格，和税局计税系统内的基准价做对比，按照价格高的那个来纳税。

这里面就涉及到税局计税系统内的「基准价」了。

在2021年4月1日之前，税局计税系统内的「基准价」是以成交楼盘所在片区的“片区基准价”来计算的。但这样的弊端也很明显，那就是不够精准，甚至存在应缴纳税额与实际税额相差甚远的情况。

打个比方，就以我们早前统计过的东厦小学北校区所在片区来说，同个片区内，二手房的实际交易价格，从6500元/㎡到19500元/㎡不等，而在税局计税系统内的“片区基准价”却是一致的。我无法查询该片区的“片区基准价”是多少，此处我们暂且假设基准价为1.2万元吧。

如果有买方A购买了6500元/㎡的二手房，买方B购买了19500元/㎡的二手房，他们都要去税局缴纳契税。以100㎡且都是家庭首套为例，我们来算一笔账：

买方A：

应向税局缴纳契税=100*12000*1.5%=18000元；按照实际价格应缴纳契税=100*6500*1.5%=9750元；

买方B：

应向税局缴纳契税=纳税人申报价格应缴契税=100*19500*1.5%=29250元（遵循“二价择高”原则）；

就像上面的例子一样，有些片区会因片区内有较多的新楼盘而被整体拉高了片区基准价。这时候，对于片区内那些几十年楼龄的老旧二手房来说，以区片价格来计算契税就显得不太公平了。

而2021年4月1日启用新的“基准价系统”之后，这一情况会有所好转。从实行区片价格优化为“一幢一价”，这是更加精细化的计税系统。具体到小区里的每一幢金平县二手房出售信息，它都有不同的基准价，这样就能更为准确地体现不同房产真实的价值，避免被“一刀切”。

新规自2021年4月1日起施行，有效期5年，至2026年3月31日止。

2

那么，目前汕头二手房交易情况如何？近日，市自然资源局公布了2021年一季度汕头各区县存量住房网签数据统计表。

根据统计数据，整个汕头市在2021年第一季度的二手房成交金额约19.7亿元，共成交3580套，全市二手房均价约5400元/㎡。

毫无疑问，不管是成交金额、成交面积，还是成交均价，龙湖区都是全市各区县中最高的。而金平区二手房均价仅有4514元/㎡，这个是有点出乎笔者意料的。

不过，二手房由于楼龄不一，地段不一，即使是相同面积段的，价格也可能相差巨大。不管是龙湖区的7091元/㎡，还是金平区4514元/㎡的二手均价，较之目前的市场价格来讲，还是偏低的。想必成交房源中，老旧二手房占比应该不少。

再者，网签数据存在一定的滞后性，而且价格也可能会与二手市场上实际询问的价格存在一定的差距，所以这份数据统计表只能作为参考。但是从大的方向上还是可以看出，哪些区域的二手房交易更活跃，行情大概什么样，这对于买房人具有一定的参考性。

光是一季度已进行网签的，月均成交就得接近1200套，可见二手房的需求还是很大的。

3

前面讲到成交房源中，老旧二手房占比高。在此也顺便再聊聊老旧二手房的问题。

老旧二手房的优缺点非常明显。

先说优点，一是户型实用率高，二是生活配套成熟齐全，且学位分配明确，三是老房子大多能做到即买即交付。最重要的是，老旧社区房子，价格一般都会低于全新楼盘，适合刚需上车。

而坏处呢，首先这类房子缺少绿化园林，而且早期户型还有较多三尖八角的设计，可能不尽人意；其次，因地处老城区，停车位紧缺会较为突出，另外，可能还要把塞车的时间成本考虑进去；再一个，老房子受限于楼龄，在贷款额度及年限上，银行也会有所限制。

最后，欢迎评论留言，说说你对二手房的看法。

文章部分信息参考自：汕头税务、市自然资源局、品读汕城

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