附上海房地产税征收政策及纳税渠道免征条件

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房产税

房产税开征时间

：2011 年 1 月 28 日

房产税征收对象

：征税开始后在上海购买商品房且不符合免征条件的个人家庭

房产税缴纳时间

：每年12月31日前支付；逾期将收取滞纳金，滞纳金为每日未付金额的5/10,000。

征收房产税时

：从出生证明登记之日的次月开始征收

房地产免税条件及优惠政策

上海单打

上海已婚家庭

外国户籍财产税免征条件

境外个人、港澳台居民免征房产税条件

财产税

具体减免房产税，由各区交易中心税收窗口确定！

房产税计算公式：

每年应缴纳的房产税=应税面积×房价÷1.05×70%×税率。

房产税应税面积计算公式：

申请增加共同居民重新识别财产税

申请人必须同时满足以下五个条件：

1、业主和同居者均为上海常住居民

2.同居者及其家属在上海没有产权

3.共同居民户口在申请人家庭拥有的房屋内

4、申请人的父母、公婆、姻亲、成年子女及其配偶必须同居

5.居民必须亲自到场

注意：购房者申请同住后，其后在上海买房的同住必须全额缴纳房产税，不得撤回同住申请。

*所有材料都需要原件和复印件。

*业主需提供所有家庭成员（包括业主、配偶和未成年子女）以及共同居住者所有家庭成员的身份证明、婚姻状况证明和户口簿。

*至少一名业主应在场；所有同住者都应在场。未成年人必须有监护人在场。

*房产税重新认定须在取得房产证后向税务机关申报。自重新认定房屋申报后的次月起，根据新增同住者的情况计算房产税。

请携带以下材料进行重新认证：

1、购房合同（如果是新的预售合同，需提供房屋交接书）

2、房产证

3、身份证（未成年人提供出生证明）

4、婚姻状况证明

5、户口本或户口本

6、如果户口簿上无法确定申请人与共同居住者的关系，申请人与共同居住者的关系证明（如独生子女证明、出生证明） , 派出所出具的关系) 为必填项。证明等）

7、税务机关要求的其他材料

上海房产税缴纳渠道

作者：上海购房者，第一个公众号，从事房地产销售8年，交易流程，政策时事分析，专业水平解决购房困惑。

自 2021 年 9 月 1 日起，父母将财产转让给子女，无需支付过户费

一、2021年9月1日房产转让新政

与现行契税政策相比，新契税法新增了两项契税免征，即夫妻之间的财产转让和法定继承人的继承可免缴纳契税。

根据《中华人民共和国契税法》的规定，有下列情形之一的，免征契税：

1.第一类

在婚姻关系存续期间，夫妻之间的土地、房屋所有权变动免征契税。事实上，现行的契税法也规定，夫妻之间的不动产转让也是免税的。我朋友的父母离婚了，她父亲把房子转给了她母亲的名下，但她当时没有支付任何过户费。

2.第二种

合法继承人通过继承土地和房屋所有权免征契税。也就是说，当你的父母去世时没有立遗嘱，但你是他们的合法继承人，你在继承父母的财产时不需要支付过户费。目前的契税法是，您需要先立遗嘱，然后才需要支付转让费。如果您在没有遗嘱的情况下继承父母的财产，您需要支付转让费。

另外，从9月1日起，契税税率为3%至5%。

二、2021年9月取消转会费是真的吗？

确实如此，但仅限于夫妻之间的房产转让。如果房子转让给孩子，仍然需要支付过户费，但如果孩子继承房产，则无需支付过户费。父母将房产转让给子女时，转让过程中需要支付的费用也不同：

1.作为礼物，需要申请礼物公证，交6/1000的评估费，2%的公证费，拿到公证证明去房管处过户，缴纳全额契税3%，印花税5/10,000。费用是几百美元。

2.买买卖，看看父亲的房子是不是已经持有五年了，是唯一的自住住宅。如果是，则出售和转让将免征 1% 的税。免除 5.55% 的销售税。 90平方米以下交1%契税，购房者有其他住房，契税3%，印花税5/10,000，手续费几百元。

3.继承，理论上，通过继承将财产留给女儿，是一种减税降费的方式。如果没有其他考虑，可以等到父母过世后再申请过户。这个过程只需要最低限度的注册费和印花税。

孩子通过继承取得房产证5年后，如果房产出售时没有其他财产，可以同时免征个人所得税和营业税，只需要缴纳一个小额交易费。

上海市房地产交易税费内容（2021年版）

房地产交易过程中会涉及到一些税费，这些税费关系到买卖双方的切身利益（卖方的净购买价款，以及买方购买的总成本）。

熟悉和掌握拟购房城市的房地产交易税费政策，可以让购房者在看到比较满意的房子后及时采取合理的措施，从而取得成功。和具有成本效益的购买。

房地产交易涉及的税费主要包括：增值税及附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、转让登记费、抵押登记费等。

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在介绍各种税费之前，我们先来看看如何判断房子是普通住宅还是非普通住宅？是两年还是五年？ （税务估算会使用普通居住地和几年）

普通住宅的判断标准

同时满足以下条件，方可认定为普通住宅（2014年11月20日起实施）

(1）5层以上（含5层）的多高层建筑，以及5层以下的老式公寓、新式巷道、旧式巷道等； (2）单栋面积140平方米及以下；(3）实际成交价低于同级地块房屋成交均价的44倍。标准见下表：

定义 5 年房屋交易的标准

(1）

商品房

：根据生产证明的登记日期和契税单的纳税证明的开具日期，是否五年（以先到者为准）；

(2）

经济适用房

：以原产地证明登记日期和原契税单开具完税证明日期（以先到者为准）计算是否已满5年；

(3）

搬迁安置房

：计算自生产证明登记之日起与契税票据开具完税证明之日起是否已满五年（以先到者为准）；

(4）

换房

：计算自生产证明登记之日起与契税票据开具完税证明之日起是否已满五年（以先到者为准）；

(5）

直系血统

：根据原产地证登记日期和契税单原件纳税证明填写日期（以先到者为准）计算是否已经2/5年；

(6）

没有直接天赋的房子

：以新生产证明的登记日期和新契税单的纳税证明开具日期（以先到者为准）计算是否已满五年；

(7）

继承的房子

：以原产地证明登记日期和原契税单开具完税证明日期（以先到者为准）计算是否已满5年；

(8）

夫妻换的房子

：以原产地证明登记日期和原契税单开具完税证明日期（以先到者为准）计算是否已满5年；

(9）

有正负停车位的房子

：以原产地证登记日期和契税单原纳税证明开具日期计算是否已满5年（以先到者为准）

增值税和附加费

增值税和附加费

，包括增值税和增值税附加费，

增值税

是一种以房地产转让过程中产生的增值额为基础计税征收的流转税，是卖方需要承担的税种。

增值税附加费

包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加的总称。

纳税人

：转让土地或房屋所有权的单位或个人，即出卖人。

税基

：增值税计算依据：税务机关批准的交易价格（土地、房屋所有权转让时）。增值税附加计算依据：本次缴纳的增值税。

增值税和其他基本税率

：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，即增值税及附加金额=官方确认交易价格×5%+本值- 增值税额×7%+本次增值税额×3%+当期增值税额×2%。根据《关于实施小微企业普惠性减免税政策的通知》，2019年1月1日至2021年12月31日，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是将增值税附加部分减半，即城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加减半。因此，增值税及附加金额=税务机关批准的交易价格×5%+（本增值税额×7%+当期增值税额×3%+当期价值-附加税额 × 2%) × 50% = 5.3%。 2021年1月21日，由市住建委、市房管局等8部门联合发布。

《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》

（点击左侧蓝色字体链接阅读） 规定调整增值税征收免征期。关键年龄数字是 5 岁。

如何计算增值税和附加税

免征增值税的常见情况有哪些

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地和房屋所有权，免征增值税；

(2）夫妻改名，分割夫妻财产，免征增值税；

(3）亲戚之间的礼物（不包括取得新出生证后的销售）免征增值税。

个人所得税

个人所得税

，是指对转让本国公民的财产所得、居住在本国的个人财产、原产于本国的外国个人的财产转让所得征收的一种所得税。

纳税人是转让土地和房屋所有权的单位或个人，即出卖人。

计税依据为官方认可的交易价格（土地和房屋所有权转让时）。

上海个人房屋销售的税率为利润的1%、2%或20%。

个人所得税金额如何计算

(一）住宅

温馨提示：①出售装修房屋免征增值税，个人所得税税率为1%或免征（五年后才一））。 ②按利润的20%缴纳个人所得税时，可相应扣除。项目，即利润=批准的销售价格-[购买合同价格+购买支付的契税+销售的增值税及附加费+装修费（≤合同的10%）购房价格）+购房抵押贷款利息]。购房抵扣装修费及按揭贷款利息需提供以下备件： 装修费：装修合同、装修发票、结算清单需提供购房按揭贷款利息：按揭贷款合同及银行利息清单需提供（主要贷款人名称、利息总额、物业地址、贷款合同号、加盖银行业务印章）

(二）非住宅

个人所得税=（核定价格-购买价格-土地增值税-增值税及附加-购买契税-评估费-印花税）×20%

个人所得税的征收豁免有哪些？

(1）继承土地和房屋所有权，免征个人所得税；

(2）夫妻改名，分割夫妻财产，免征个人所得税；

(3）直系亲属之间的礼物（不包括取得新出生证后的销售）免征个人所得税。

直系和非直系亲属之间的继承/赠与财产，然后出售房产税计算

如果卖方通过继承或赠与获得房屋并转售，如果不符合个人所得税免征条件（五年，只有一），个人所得税只能按照以利润的20%，不是全额×1%或2%来计算个人所得税。

，是指土地、房屋所有权转让时，对产权受让方征收的财产税。纳税人是承担土地、房屋所有权的单位或个人，即购买人。计税以官方认可的交易价格或参考市场价格计算。契税条例规定的契税税率为3%-5%。上海房地产交易契税税率按地区/首套分为1%、1.5%、3%。那么

如何估算需要缴纳的契税？

(一）以自己的名义买房

温馨提示：第一套契税是指该家庭以家庭名义在上海没有任何住房或网上签证，包括与他人共有。

(二）以公司名义购房

：（批准价格-增值税）×

契税减免的常见情况有哪些

(1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地和房屋所有权，免征契税。(2）改名夫妇，新增夫妇'姓名，夫妻之间的财产分割免契税。（3）公房出售前后1年内（以网上签订合同日期为准），卖方家庭，父母或成年子女可申请契税减免。计算：新购房搬家应缴纳契税=（新购房核定价格-售房时发票价格）×契税税率（如果批准的购买价格低于已售房屋的发票价格，则购买（4）上海拆迁户享有契税减免）用拆迁补偿资金购买的房屋（直系亲属）只限拆迁人使用），购买日期必须在补偿协议签订之日之后。计算：回购房屋应缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价）×购房时的契税税率；网上签收价低于购房时拆迁补偿价的，全额免征契税，差额可继续使用。

房产税

相关房产税政策

（个体户购买商品房）

(一）房产税政策

发布时间

开始时间

付款时间

(1）房地产税政策颁布时间：2011年1月28日；

(2）房产税起征时间：从出生证登记之日的次月开始征收；

(3）房产税缴纳时间：每年12月31日前。

如果物业税逾期，将收取滞纳金，为每日未缴金额的 5/10,000。

(二）房产税

充电对象

房地产税对开征后在上海购买商品房且不符合免征条件的个人和家庭征收。

(三）房产税

上海房产税暂定税率为0.4%，0.6%，具体政策如下：（1）新购房单价≤ 73482元/平方米，税率0.4%；（2）新买房单价>73482元/平方米，税率0.6% .

(四）房产税

计算公式

新购房应税面积×新购房单价×70%×税率÷1.05.

(五）房产税

课税面积计算公式

(1）原住房面积+新购户名下住房面积≤户数×60平方米，应税面积=0；

(2）原房面积+新购家庭名下房屋面积>家庭人数×60平方米，如果人均面积为​​原房≥60平方米，应税面积=新购房面积；人均住房面积

(六）房产税

豁免条件和优惠政策

1.上海市户籍单身优惠政策

(1）买家在上海无房，免征房产税；

(2）如客户在2011年1月28日前与父母合租房，且父母户口在上海，只要客户具备购房资格，即可免征房产税；

(3）如果客户在2011年1月28日前与父母合租房，且父母在异地户口，如果父母符合购房减免房产税的条件，只要符合购房条件上海遗产继承税，就免征房产税；如果父母不符合购房房产税减免条件，客户本次购房是在房产税的确定中归类为第二套，需要计算与父母合租房的面积。

2.夫妻是上海户口的已婚家庭：

(1）家庭在上海没有住房，免征房产税；

(2）如果夫妻双方都有上海户口，夫妻双方在2011年1月28日前与父母（上海户口）合住一套房子。姓氏，有购房权就买房。在姓氏下，房产税被认定为第二套家庭，与父母共享的房屋面积是共享的。也需要纳入家庭住房房产税征收范围。

3.上海户籍和外籍户籍组成的上海户

如果2011年1月28日前外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在上海共有房屋，且姓氏无其他住房，如果父母符合购房免征房产税的条件，在具备购房资格的前提下，再次购房的房产税属于首套类别，可以免征房产税。免征物业税；父母不符合购房房产税减免条件的，房产税认定为家庭第二套，房屋份额与父母平分。该地区也需纳入家庭住房财产税征收范围。

如果家庭单独在上海拥有房屋，在符合购房条件的前提下再次购买房屋，在房产税认定中归为二套房。房屋所占用的份额面积纳入家庭财产税征收范围。

4.外国户籍财产税免征条件

(1）外地单身：限购。如购买司法委托拍卖等非限售房源上海遗产继承税，全额征收房产税，减免条件为同外地家庭减免标准。

(2）外地家庭：

持有《上海居住证》连续3年或积分达到120分的，可直接申请免征房产税；

《上海居住证》持有人连续3年未有效或积分未达到120分上海9月房产新政，可先全额缴纳房产税，3年后或120分后申请免税点。领取并申请退还持有《上海市居住证》期间缴纳的房产税。

5.境外个人和港澳台居民免征房产税的条件是什么？

境外个人在上海连续3年且在有效期内的《居留许可》，可在纳税申报之日直接申请免税。 ，或持有B类证书（引进海外人才居留证）或中国绿卡可直接申请豁免。

台湾居民凭《居留许可》在有效期内连续3年来沪，或连续3年持有个人税单/社保单/就业证，可直接申请豁免。如果不满3年，可以先缴纳房产税，3年后申请免退的房产税。

港澳居民连续3年持有《港澳居民临时居留许可》/税单/社保单/就业证明，可直接申请豁免。申请豁免，申请退还期间缴纳的房产税。

(七）

上海居民申请共同居民房产税减免的条件

(1）上海居民申请共同居民房产税减免的条件是什么？

共同居民是申请人的父母或成年子女；共同居民在上海注册；共同居住者在上海没有房产；共同居住者和申请人的户口必须在同一个户口，或者在申请人的产权房/新购买的房屋中。

(2）同住者可以享受多少房产税减免？

同居可享受人均60平方米房产税减免。

二、房产税

其他政策

特殊群体购房免征房产税的条件是什么？

1.军官家属在上海购买的房屋：免征房产税。

2.在上海攻读博士学位的家庭购房：房产税全额征收，减免条件与外地家庭相同。

以公司名义购买的房子

，在持有期间，房产税仍需按年缴纳。房产税计算方式（客户自行选择计算方式）：

(1）计算方法一：采购核准价×80%×1.2%;

(2）计算方法二：月租金x 12% x 月数。

印花税

在出售、转让房地产过程中所写的合同、协议、资料等，以财产转让文件的税目为准，交易双方按规定的金额缴纳印花税。文件。根据《关于实施小微企业普惠性减免税政策的通知》，2019年1月1日至2021年12月31日，印花税减半，即基准税率为：0.@ >025%。若网签价格≥核准价格，具体计算如下：

印花税减免的常见情况有哪些？

1、法定继承人继承土地和房屋所有权，免征印花税；

2、夫妻姓名变更、夫妻姓名增加、夫妻财产分割免征印花税。

地价税

地价税

，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收益的单位和个人。增值税额是在计税基础上向国家缴纳的税款。 （一)非住宅个人销售：土地增值税=增值税×税率-扣除总额×速算扣除系数总扣除=购房价款+购房契税+附加税+本印花税+ fee + fee = price - value-added tax - total = price × 5% × rate = value-added ÷ total

(二) sales of , of other , are from land tax.

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