距离西安第一批二手房指导价格发布已经两个月了。在此期间，二手房市场降温的消息不断传出：交易量下降、交易周期拉长、二手房贷款暂停、首付增加……

随着西安8月二手房交易量的出炉，我们来仔细看看实际的二手房市场正在发生哪些变化？

1丨销量步步下滑

虽然西安首批二手房指导价仅在百余个小区，远低于深圳、成都，但对市场的影响仍然很大。

昨天，天正评估发布了8月份西安市六区二手房成交量和价格。由于是第三方评估机构，价格普遍较低。我们重点关注销量的变化。

整个8月，西安市六区成交量仅为4803套，是近一年来除2月份春节月外销量最低的。上半年，新房供应超过需求，导致二手房市场热度持续走高。

与3月份成交量高达9880套的年内最高点相比，不到半年销量就下降了一半！考虑到正式网上签约还有一定的滞后性，8月份的实际成交量可能会更低！

近一年来西安每月二手房交易量基本稳定在7500套至8000套之间。月均销量不足5000辆，低于全年正常水平。而且，二手房指导价出台后，销量迅速下滑。可见，政策不仅具有震慑作用，实际降温效果也很明显。

我们来看看您最关心的价格。找到这些数据确实不容易。

2丨哪些领域依然强势？

二手房数据并不比新房好。首先，官方没有统一的公告。其次，居民区较多。内部楼层、楼层、朝向、户型、装修、房东情况等都可以成为影响真实成交价格的变量。

但据北科内部透露，除曲江、高新等地区价格相对稳定外，其他地区价格均出现10-15%左右的下降。我们找到了一些该地区典型的房地产项目案例，或许也能说明一些问题：

我们先来看看热门的曲江。在经历了上半年的快速增长之后，曲江已出现回调迹象。 8月，凯旋门一套94平米公寓成交，成交均价25676元/㎡。附近的类似房屋正在接受指导。此前，成交价高达28522元/㎡。

招商依云曲江晓高166㎡8月成交价为24077元/㎡，此前140㎡成交价达到25058元/㎡；但高层表现则出现分化，8月100㎡户型成交价为21976元/㎡，而上半年96㎡户型成交价为24014元/㎡，修正2000元+/㎡，75㎡两居室成交价较低，为19642元/㎡，进入曲江的门槛已经跌破50万，但随着监管的不断收紧，让大家更加珍惜自己的房单和钞票，更愿意选择功能更强的三居室。

万科翡翠国际和万科东方传奇上半年月均成交量最差，约10笔。然而，整个8月份，这两种情况都没有发生任何交易。具体价格我们后续会持续关注。

当我比较这些高科技股票的价格时，它们都在我的预期之内。核心区保利天悦139㎡最新成交价为29725元/㎡，丈八北路地铁口天朗蓝湖树最新成交价为22231元/㎡。虽然失去了上半年的动力，但此时整体市场处于预冷状态，能够逆势上涨并不容易。

学校资源加分的天地园枫林绿洲、兰亭坊8月无成交。这是西安高价二手学区房/学位房转向的迹象吗？

城南出乎意料。万科高科华府、金​​地西凤广告最新成交价格也有不同程度上涨，但成交量却呈下降趋势。单月成交量在5套左右，而此前为10-15套。月均交易量和成交量支撑价格上涨的逻辑不合理，个别情况未来下降的可能性更大。

航天价格也相对稳定，富力城北区、龙湖花千树价格变化不大。已开盘的几个优质楼盘项目也是如此。南区百花林居、保利拉菲公馆价格仍有小幅上涨。

长安、浐灞等典型楼盘价格小幅调整，降价幅度大多在1000元/㎡左右。市场变化已经开始。

在拉取数据的过程中，最直观的感受是西安市六区二手房的交易周期明显变长。在二手房指导价出台之前，在曲江、高新、城南等地西安万科高新华府二手房信息，只要有这些楼盘有房源，成交周期基本都在一个月之内。如果你抓紧的话，一周之内就会卖掉。

但现在交易周期一般长达50天，甚至100天左右，交易量下降更是普遍。只有距离高新、溢流最近的城南西凤路路段依然活跃，而其他地区的典型楼盘项目每月仅有2-5笔成交。二手房交易难以支撑上半年的快速增长，持续下行调整在所难免。

三丨别担心！还有空间

2020年疫情肆虐的时候，看过我直播的铁杆粉丝一定还记得我当时向大家发出的强烈呼吁。疫情平息后，有需要的朋友可以去看房。新房和二手房都值得一看。这确实是一种财务浪费。太猛了。当时很多人批评我说：“救命要紧”。但时间就是黄金。从今年开始，二手房的价格每天都会上涨。港区、高新三期、沣东、沣西等地新建住宅均出现大幅增长。与疫情期间主城区的折扣相比，房地产环境应该不算太残酷。

现在已经是2021年9月了，今天拉数据的时候，看到上面的一些社区2020年上半年的成交价格，即使和现在的价格相比，还是有20-30%的涨幅，甚至一些优质二手房小区出现上涨。不比新房低。

市场周期不断重复，该来的总会来。红利时期将会到来，低迷时期也是如此。经过本轮房价暴涨和房地产市场调控，西安二手房价格顺应市场红利期上涨，但也因调控政策到来，量价齐跌。

如果你能达到正确的里程碑，你还可以期望从西安的二手房中赚取利润。当然，购买合适的二手房比购买新房要困难得多。

毫无疑问西安万科高新华府二手房信息，未来市场将继续下滑。第一批指导价让西安二手房销量腰斩。随后的第二批、第三批指导价将彻底将二手房市场推入阴影。可能会出现一波中介倒闭潮。即将推出。

再加上二手房贷款业务没有起色，最近在几个购房群里看到朋友的二手房贷款已经半年没有还清了。根据银行给出的信息，该额度要到明年才能到位。

如果继续强调调控+资金抽水，未来四个月二手房将更加困难。从成交量下降到僵持，再到房东降价出售，今年冬天极有可能发生。