11月28日，“2024搜狐财经年度论坛”在北京举行。

搜狐财经年度论坛已成长为搜狐年度品牌盛会。多年来，论坛始终保持前瞻视野，汇聚智慧和力量，记录并推动中国经济的每一次飞跃。

本次论坛云集了20多位商界精英和学术带头人。他们真诚地把脉经济形势，共商世界秩序；分析房地产市场格局，展望资本市场投资机会；他们以全球视野关注产业创新和市场拓展，为企业可持续发展提供建议。

在11月28日下午的论坛上，国家房改工作组原组长、中国房地产集团原董事长孟晓苏分享了题为“加快完善‘市场+保障’为群众提供保障性住房”的主题。工薪家庭。”

孟晓苏表示，中国房地产开发新模式“市场+保障性住房供应体系”的关键是保障性住房建设。他认为，在过去的房改过程中，一些人盲目地认为商品房可以解决所有问题。面对房价上涨，工薪阶层家庭难以承受的情况，我们并没有积极建设保障性住房。相反，我们通过缩小商品住房规模来抑制房价，最终导致居民对商品住房价格的不满。

孟晓苏表示，如果以常住人口为计算基数，保障性住房缺口应该在1亿套左右。他说，目前，仍有2.52亿新进城市民尚未转为户籍，即约1亿个家庭。这些新公民大多数并不富裕，应该享受经济适用房。同时，考虑到城镇户籍人口中的年轻家庭，他们也需要经济适用房。如果要在十年内建造这个数字，每年就需要建造1000万套。

同时，他也认为，加快保障性住房建设，有利于人民家庭财富保值增值。孟晓苏表示，如果大量提供保障性住房，并提出新一轮新房改，购买保障性住房的家庭也可以进入商品房市场，这样财富的价值就会进一步显现，我们将共同走向“共同富裕”之路。他认为，如果将“市场+保障”的房地产开发新模式作为未来的发展模式，将使我们面对广阔的市场，从根本上解决商品房价格上涨的问题。最终，“市场属于市场，保障归保障”。

在启动“商改房”方面，孟晓苏表示，未来商改住有两种政策选择。一种选择是财政收入增加选择，可以增加地方财政收入；第二个选择是经济适用房选择，就是通过商业化保险将其变成经济适用房。

以下为演讲全文：

朋友们大家好，今年的搜狐财经年度论坛上午以房地产为主题，体现了主办方和全社会对房地产市场的关注。接下来我主要讲“保障性住房”，就是加快完善市场+保障，建设保障性住房，实施商改医保改革。中共中央三中全会明确指出，加快构建房地产开发新模式。

房地产开发新模式是什么？国务院发文明确提出“市场+保障”的住房供应体系，关键是建设保障性住房。

接下来我主要从两个方面来谈谈。一方面要认清市场走向，加快保障性住房建设，这是增量增长的需要；另一方面，要“商改保”推进军事保障工程。

首先是加快保障性住房建设。

关于保障性住房问题，早在26年前房改方案公布时，我们的房改研究小组就提出由政府负责建立住房社会保障。当时提出的方案是，市场提供商品房，政府提供保障性住房。但在随后的实施过程中，一些人过度忽视了商品房，认为商品房可以解决一切问题。面对不断上涨的房价，工薪阶层家庭无力承担。他们没有积极建设保障性住房，而是压缩商品房面积，压低商品房价格。 ，满足工薪阶层家庭的需求，这当然是不可能实现的。

今年又出现限地价、抢建等残酷招数。因此，居民对商品房的价格非常不满意。于是传统相声“拔牙”的笑话又在规定中出现了。不是把坏药从病人身上去掉，而是把好药从病人身上去掉。

房地产市场，哪一颗牙“有病”？保障房有“病”，商品房却有麻烦，专修商品房。本应用于保障性住房的限购限售等政策被错误地运用到商品房上，影响了住房市场化的发展。

去年以来，多份中央文件明确提出规划建设保障性住房，增加保障性住房建设和供应。去年，国务院出台了保障性住房免征基础设施费用的措施。而且，国务院文件明确提出要着力解决保障性住房供给不足的突出问题。保障性住房供给不足。今年中共中央三中全会的决定中，明确提出要增加保障性住房建设和供应。

关于增量保障性住房建设的规定仍存在争议。 “十四五”期间870万台是增加还是维持？有些人认为“该保​​护的一切”都得到了保护，但有些人对数据的把握仍然不准确。

如果按照城镇户籍人口计算，保障性住房的压力确实没有那么大，但本市仍有大量非户籍常住人口，且有2.52亿常住人口搬迁。到城市成为新公民，但还没有享受到各种福利。一种保护。

中共中央十一届三中全会明确提出，以常住户口为基础提供社会保障、住房保障、义务教育等基本公共服务制度。

如果以常住人口为计算基数，保障性住房缺口巨大。在新进城的市民中，还有2.52亿人尚未转为户籍居民，即约1亿个家庭。这些新市民中的大多数人一进城就购买商品房仍然是不可能的。他们并不都是富有的，他们中的大多数人都应该享受经济适用房。同时，考虑到城镇户籍人口中存在年轻人和新家庭，他们也需要保障性住房。因此，总体来看，保障性住房缺口应该在1亿套左右。

这些住房如果按照“十四五”期间“五年870万套”计算，需要58年才能满足需求。 1958年，连现在幼儿园的孩子都退休了，保障房还没有建设完毕！

因此，每年都需要加大建设力度。如果浓缩为十年，每年需要1000万台。少量旧房改造，每年获得200万套。其中大部分仍需要建造。旨在满足新公民和家庭的需求。

正因为如此，中央在去年年底的经济工作会议上明确提出，要加快保障性住房等三大工程建设，加快建立房地产开发新模式。

加大保障性住房建设力度。钱从哪里来？仅仅依靠地方政府提供资金是不够的。许多地方政府缺钱。我认为中央政府应该带头支出，中央政府每年提供5000亿，就足够了。地方政府可再提供5000亿元土地融资，再动员20%至80%的银行贷款，达到5万亿元。中央有钱吗？我们每年要增发一批国债，就是投资民生基础设施，回本比投资基础设施更快，这样才能形成良性循环。

我说的这些并不是突然的心血来潮，而是一次经历。 20世纪80年代和90年代，我工作的中国房地产集团建造了保障性住房。当时代表中央向各地区拨款，向230多个城市拨款建设保障性住房。 230多个城市收到资金后，与当地政府沟通选择合适的建设用地。每年我们只考核复工面积和竣工面积，从来不考核利润，因为保障房不能考核利润。

今年又是建设保障性住房的时候，我们需要讲清楚历史经验。我们过去有过这样的经历。保障性住房建设对财政收入和就业有很大好处。如果每年投资额能达到5万亿元，由于不缴纳土地出让金，其对建筑业、建材业及180多个相关产业的带动力可达10万亿元，而且其还款安全可靠，一般第三年两年卖掉就可以拿回钱了。按5万亿元投资计算，企业运营每年可为地方财政增加税收1万亿元。这是一件非常好的事情。

因此，“市场+保障”模式的建立，将使我们面对广阔的市场，从根本上解决商品住宅价格上涨的问题。最终，“市场属于市场，保障归保障”。

已经拥有住房的居民希望房地产市场平稳，房价止跌企稳。然而，新公民、​​新家庭并不希望房价下跌。他们只希望获得低价的经济适用房。在全面建设保障性住房的同时，调整商品房限购政策。要把这些政策全面回归保障性住房领域，放开商品房市场，落实住建部提出的商品房市场“四取消”。

如果建造更多的经济适用房，也将有助于增加人们的家庭财富。当年的房改，意味着老工人当年以优惠价格购买的房子，在接下来的几年里会升值好几倍。如今，很多城市的老工人的房子就价值几百万。如今，在北京、上海等城市，它们的身价已达数千万。在那个年代，买房子并没有花那么多钱。房改价2万到3万元就可以买到。住房制度改革造成了首次分配领域的不公平，房价上涨促进了老年劳动者的共同富裕。如果我们提供大量保障性住房，提出新一轮新房改，让购买保障性住房的家庭也能进入商品房市场，这样财富的价值就会进一步显露出来，我们就会走向一条路。共同实现“共同繁荣”。

二是谈开展商改、推进军保项目和股份制改造。

尽管国务院不断发布消息，主管部门却多次召开会议推动商品房和海外保障性住房的收购。尤其是住房和城乡建设部、央行的动作非常积极。根据国务院文件，不仅仅是收购商品房，还包括利用闲置的商业写字楼、商业建筑。

这类办公楼和商业楼在待售房地产中占有很大比例。比如，开发商手中有1亿多平方米待售面积，社会闲置面积有3亿多平方米。因为这些土地价格是商品房的三分之一，所以房价也低很多。

谈“商改住”很难吗？其实并不难。纽约著名的特朗普大厦是一个“商业转住宅综合体”。它曾经是曼哈顿银行。后来曼哈顿银行与一家公司合并，房子不再需要了，于是更名为华尔街40号，变成了住宅。特朗普斥资800万美元买下冠名权，这些房子分别属于不同的业主。这是商业改建的典型例子。

商业写字楼的相对过剩和绝对过剩现在非常明显。原因之一是在家工作趋势的发展。另一个原因是，历史上，在13年的限购过程中，地方政府收购了太多的商业用地。例如，在北京，商业和办公楼与住宅的比例应该是28%左右。限购以来，达到了100比100，到了2018年，甚至达到了154比100，是一个倒挂的情况。这么多商业办公楼，难以消化。近日，当地政府发文，要用“商改住”纠正规划错误，提供现成的保障性住房。 “商改住宅”有两种政策选择。一种选择是财政增收方案，可以增加地方财政收入。第二种选择是保障性住房选择，即通过商业地产改建住宅，将其变成经济适用房。

比如在上海，我们最近进行了调研，向市政府建议，上海的一些商业、办公楼应该改建为住宅。上海的地价相差三倍。住宅物业价格为45000元，而写字楼楼面价格仅为15000元。通过“以住宅取代商业”，政府可以收取更多的土地出让金。上海已经实施了“已批未建”的“商改住”项目，这对上海的收入非常有利。更多商品房适合改建保障房，主要是因为其地价较低。 “商改与保险”应该成为下一步的重要方向。

关于“商业转保险”，我会重点关注军事安全项目。

以前我是中国地产的董事长，也是军队安保项目的负责人。当时，以军事保障工程的名义，在北京等城市修建了一些师团级干部的住房。后来，由于大量工作跟不上，很多离退休干部不得不离开军营，最终导致现役干部无房居住。

现在我们看到这些写字楼和企业地价低，房价低。如果用于装修的话，非常适合用在军事安防工程中。如果军队干部需求量大，我们将积极推动商品房购置，转为保障性住房。这是我在北京开发区的办公楼和房山区的空置商业楼。这些建筑面积约30万平方米，已改建为处级干部保障性住房。每个项目规模达2000万户。

而且，将这种房屋改造成军用住房还有一个好处。它们都位于大城市的好位置。不需要军队或地方政府。如果哪一方来建住房，只要解放思想，积极配合，很快就能提供数十万军事单位。保安室。军队和转业干部以优惠价格购买了这些房屋的产权。他们搬出军营后，又腾出军营让现役干部入住，节省了很多钱。

这些主要是在大城市，我们知道离休的处级干部主要属于大城市。在五个战区总部所在的城市里，有很多可以用于军事安保项目的商业和办公楼。通过军事安全项目推动商业和办公改革是两全其美的好办法。

因此，综上所述，推动商品房转保障性住房，需要按照中央的要求，进一步解放思想，坚决破除各种体制机制的弊端。

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运营编辑|夏硕

评论 |孟莎莎