来源|城市财经

作者|于飞

成都楼市疯狂抛售

当11月份厦门、重庆、南京、长沙等城市的市场价格立即走弱时，同样是二线城市的成都却疯狂抛售。

我们先来看看10月份成都的市场情况。

10月，成都市新房销售7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。这比去年同期下降了三分之一。

二手房成交量环比、同比均有所增长，但19807套的成交量仍然是一个很平常的数字。低于今年4、7月份，也远远落后于去年3月份的成交量。

尽管10月成都市场情况并不是特别亮眼，但成交量止跌回升。进入11月，疯狂模式开启。

每日经济新闻最新披露：

截至11月30日，成都新房销售11401套，环比增长56.8%，创年内新高；二手房销量达到26,219套，为2023年4月以来最高，11月共售出37,620套。

11401套新房成交量和26219套二手房成交量是什么概念？你可以纵向比较一下。

与今年前几个月相比，新房成交量并不高，但却是今年降温市场成交量最高的。

二手房成交量26,219套，创历史第二高，仅低于去年3月的28,189套。

以这样的交易量，到今年年底，成都极有可能继续保持中国房地产市场第一城市的地位。

2022年中，成都商品房交易量取代武汉，成为楼市第一城市。

截至2023年底，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的房地产市场第一城。

2024年上半年，成都新建及二手房共销售15.29万套，仍位居第一。

成都楼市为何如此坚韧？

在这一轮的房地产调整中，除了上海，成都恐怕是唯一最能应对这种情况的城市了。

2021年中开始，全国楼市进入调整周期。从此，中心城陷入了泥潭。

成都尤为特殊，因为从2021年中到2022年底这段时间，基本上所有东部和中部地区的热点城市都开始调整，但成都仍然在如火如荼地进行。

2022年，成都二手房交易量创当年历史新高。新建房、二手房价格持续上涨。

直到去年，成都才开始出现转机。

成都市统计局数据显示，2023年成都市商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。

房价方面，国家统计局数据显示，成都新建住宅从去年11月开始下降，二手房从去年7月开始下降。

进入2024年，在国势影响下，成都的衰落正在加速。

不过，9月底一线城市限购大幅放宽，各种增量政策的正式出台，让一线城市的市场大放异彩。成都作为新一线城市的领头羊，也变得更加热门。

国家统计局披露的数据显示，在二手房市场带动下，10月份成都二手房价格止跌回升，环比上涨0.4%，成为全国二手房价格止跌回升的8个城市之一。二手房价格上涨。但同比仍下跌8.7%。

制图：城市金融；数据：国家统计局

成都楼市为何如此坚韧？

对此，笔者认为有三个因素。

首先，泡沫并没有高得离谱。

我在之前的文章中多次强调过，目前各城市遇到的房市困难，都是当年房价的疯狂上涨造成的。

成都的房价上涨模式与长沙一样：温水出青蛙，钝刀割肉。

每月上涨一点，继续上涨，年复一年继续上涨。

在这种模式下，一方面，房价的绝对金额相比东部热点城市并不算太高，人们的接受度也比较高。注意，我这里说的是相对的，不要太自命不凡。

目前，成都二手房均价已降至17000元/平方米。相比之下，厦门动辄6万至7万元，杭州、南京、苏州动辄4万至5万元，宁波、东莞动辄3万、4万元。 。

其他城市的人即使努力购买也没有希望。成都老百姓只要努力工作，还是有希望买房的。这就是成都房地产市场的底层逻辑。

二是人口不断涌入，需求不断增加。

得益于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地得天独厚的宜居条件以及目前东部城市的高房价，成都在过去十年成功收割了一波人口。

七次人口普查数据显示，过去十年（2010年至2020年），成都常住人口增加581.9万人，位居全国第三，仅次于深圳、广州。 2021年，在人口增速整体回落的背景下，成都仍增加24.5万人，排名第二。

在2022年全国人口达峰转折的背景下，成都人口增量将从2021年的24.5万人下降至7.6万人。增幅确实大幅下降，但人口增长依然保持。

在2023年全国人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍将超过10万，增加13.5万人，位居全国第五。

制图：城市金融；数据来源：各市统计局

人口不断涌入，需求不断增加。

而且关键是，成都不仅吸纳了全川的购房需求，还承接了西藏等西南地区的房地产需求。

毕竟成都官方的定位非常高。

2024年初，国务院批复《四川省国土空间规划（2021-2035年）》，明确四川是国家发展战略腹地，全国唯一，成都是腹地中心;

7月，《关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和重点产业支撑”；

·9月15日，官方宣布“引导东部地区资本、技术、劳动密集型产业向中西部、中心城市向腹地有序转移”。成都无疑是“重点产业备份”的主力军；

·9月27日，国务院批复《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》，成都城市定位“升级”——从“区域经济中心、科技中心”提升为“西部经济中心”中心、西部科技创新“中心”，还增加了“国家先进制造业基地”的定位。

整体功能定位高于同级别杭州、南京、济南。

成都商报披露的一组数据显示，去年上半年，成都有20万户家庭购房。

三是新房打折、二手房降价的结果。

成都10月、11月尤其是11月市场火爆背后有政策因素。

例如，成都10月15日出台多项楼市新政策，包括购房结算、提高公积金贷款限额等措施。

但更重要的是，新房有折扣，二手房有降价。

据中国房地产报了解，10月份成都楼盘折扣力度依然较大，这也是购房者持续入市的重要原因之一。

截至记者走访当天，新希望长林公馆尚有2套在售，建筑面积约143平方米，还有20余套建筑面积约133平方米。一位房产顾问告诉记者，建筑面积143平方米左右的单位最高可享受8点优惠，建筑面积133平方米左右的单位最高可享受10点优惠。

上京润福项目提供“更高折扣”优惠。据该项目房产顾问介绍，现在是一套房一价，但项目会先从登记价开始打折，然后根据房子的具体情况给予最高5点的折扣。总体来说，有近30点的折扣。

二手房方面，市场整体降价氛围依然浓厚。

四川新闻网8月份的一篇报道称：

房东主动降价以促成交易的现象相当普遍。降价幅度因人而异，大部分购房者都左顾右盼，想观望。许多中介表示，一套房产需要看房50次以上才能出售。业内分析认为，目前成都二手房市场正在经历一场拉锯战。

国家统计局数据显示，10月份成都二手住宅价格虽然环比上涨0.4%，但同比下降8.7%。另外，从北科房屋披露的成都二手房市场挂牌价格来看，即使在10月份，也一直在下跌。

成都楼市走势逆转了吗？

两个月的躁动是否意味着成都楼市出现逆转？

当然不是。本文已多次强调，10月行情火热是可期的，11月、12月行情或将持续。毕竟到了年底，一方面有政策加成，另一方面还有房企年终优惠。减少销量。

因此，关键的变化将取决于明年第一季度的市场情况。

我的观点依然没有改变。此轮调整还将持续，现在结束还为时过早。

国际评级机构惠誉给出的最新预测是，根据中国官方统计数据，预计2025年中国新建住宅价格将再下降5%，大致相当于今年的降幅。与此同时，新屋销售预计将再下降 10%。

根本原因是宏观环境带来的不确定性无法给予市场信心和预期。没有信心和预期，富人不会去一线城市投资，中产阶级不会存钱，越来越多的贫困人口收入会缩水，导致更加难以承受的局面。

因此，如果后续的经济、工业、就业数据不能给予市场信心和预期，将很难扭转市场局面。

节点是什么时候，是无法预测的。但有两件事是确定的：

首先，房地产的黄金时代已经一去不复返了。本轮调整结束后，一线城市核心区的优质住房仍将保值增值，但通过炒房赚快钱的时代已经一去不复返了。

其次，有国家差异、区域差异、城市差异。

未来的房地产市场将是一个极其分散的市场。不仅全国范围内的分歧严重，地区间和城市内部的分歧也很严重。

毕竟中国的人口红利已经结束，目前大部分城市大量库存的情况就在这里。

这意味着，经过这一波调整，我们的房价将与日本类似。

核心城市群的几个核心城市（一线和部分强二线城市），在通胀和需求影响下，房价持续上涨。由于人口流失，大多数其他城市将在数年内保持横盘状态。少数人口流失严重、产业薄弱的城市，房价有所下降。

核心城市、核心区和郊区也会有同样的分化。

具体来说，在成都，即使成都这两个月销售火爆，但销售周期仍然很长。

从区域来看，武侯、天府新区、金牛、成华、庆阳等核心区域新房销售周期均在10个月以内。

郊区五区中，温江新房销售周期最长，约为17.34个月。

远郊新房销售周期在24个月以上，包括都江堰、大邑、金堂、浦江、简阳，以及广西第二圈的青白江、新津、东部新区等。这些地区的共同特点是新房库存高、流通慢。因此，淘汰周期较长。

因此，除了成都核心区外，近郊和远郊的风险还是比较高的，尤其是远郊。

从详细板块看，万年场、四川师范大学、锦江工业园、九里地、桐子林、红河、安靖、红牌楼、锦江生态带、东湖、武侯新城、阳西、极头、天府总部商圈销售周期、外金沙、市中心、廖家湾、中和、一心湖、世纪大道、茶店子都在6个月以内，房价会比较坚挺。

以及闽江新城、简阳老城、平乐、大观、五龙山、三岔、佳佳、天府生物城、阳光城、永商、国际铁路港、洛带、墨竹林、金堂城、青白江老城、浦江寿安、江安、大邑市区、高铁新城、大面、河东新区、浦江市、青龙湖、牧马山、青城山、勐阳、柳林、金马、凤凰新城、龙桥等板块均超过24个月，尤其是前几个，淘汰周期已超过100个月，调整压力很大。

从人口角度来看，成都近十年吸纳的人口大部分也流向了核心区。新都区常住人口近十年增加79.8万人，其中郫都区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等核心区增幅居前。

制图：城市金融；数据：成都市统计局

因此，无论是从降级周期还是人口竞争力的角度来看，成都楼市的安全区都在核心区，而需要谨慎的区则在外围区。