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来源 | 21世纪经济报道（ID：）

作者丨吴淑英、孔海丽、唐少奎、毕凤智、实习生陈彦曼

编辑| 张伟贤、谭婷、刘翔

深圳二手房价格连续4个月下跌！

国家统计局今天（15日）发布的数据显示，2021年8月，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控。 70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅普遍持续回落。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。 在，

每月降价150万！

北京学区房“酷”

受需求释放、追求“学区房”、非法资金流入等因素影响，上半年北京二手房市场出现局部繁荣，股市成为二手房市场的主战场。房地产市场调控。

为此，严禁学区房炒房、严厉打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“错货”、轮岗教师消除“假离婚”等政策“学区房神话”相继上演。

贝壳研究院数据显示，8月份，北京二手房成交量自6月份以来一直保持环比下滑。 虽然价格仍在上涨，但涨幅已连续两个月萎缩，开始释放稳定信号。

“从9月上半月情况看，北京二手房市场成交量保持平稳下行。” 贝壳研究院首席市场分析师徐晓乐告诉21世纪经济报道记者，二手房市场观望情绪正在加剧。

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每月降价150万！北京学区房龙头跌倒

“最近还是这样，就像一潭死水，成交很少。” 北京西城德胜区一位房产中介告诉21世纪经济报道记者，这个曾经被称为“顶级学区”的区域近期成交情况仍处于较低水平。 低于冰点。

以一座建于1980年的老酒馆为例。 建筑面积38平方米。 6月中旬挂牌价866万元。 买家提出的800万元的报价未能打动业主。

近日，该房子最终以680万元成交，差价120万元。

7月初，北京西城严格执行多校分区招生政策，迅速拉开了学区住房降价的序幕。 在德胜、月潭等“顶级学区”，大幅降价的案例接连出现。

接受21世纪经济报道记者采访时，有卖家甚至在短短一个月内就少卖了150万元。 这甚至是一个三线城市一套房子的总价。

8月25日，北京宣布将大规模、大比例推动干部教师交流轮换，这将对遏制学区房炒房起到一定作用。 权威人士曾表示：

“如果落实彻底，以后就不会有‘名校’的概念了，顶多只是一个区域平衡，对学区房的价格是根本性的打击。”

一系列重击之下，北京顶级学区房价大幅下跌。

西城学区住房降价并非孤例。

蜂鸟之家，对应海淀区的“超级小学”中关村第三小学，一直被称为海淀学区的住房“晴雨表”。 2021年初“学区房涨价”期间，该小区房屋创下了“一夜涨价20万元、30万元”和“半年涨价150万元”的记录。

目前蜂鸟家园的销售数据显示，该小区业主的心态也开始放松。 一套建筑面积51.63平方米的1室0居室售价720万元。 单价低于14万元/平方米。 价格仍有商谈空间。 价格已经几乎恢复到本轮涨价前的水平。

“假离婚”行不通！

北京二手房热度下降，成交持续下滑

北京二手房市场也开始做出反应。

8月5日，北京住建委再次对本已较为严格的楼市规定进行修补，以堵截“假离婚”购房问题。 其中规定，离婚前原家庭拥有的住房数量不符合北京市商品房限购政策的，将被要求自行离婚。 自离婚之日起3年内，离婚夫妻双方均不得在北京市购买商品房。

“我的一个客户本来打算离婚，后来把三套房子都放在一个人名下，趁机又买了一套房子，但现在买不到了。” 北京朝阳区一位房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，而这种情况并非个例。

北京市住建委相关负责人也介绍，“317新政”后，北京离婚购房的情况不断扩大。 近年来，大约14%的房屋交易是由离婚家庭购买的。 “这不仅影响监管效果，还容易产生一系列法律风险和道德风险。” 他说。

“假离婚”购房行为被政策封杀后，北京二手房市场的热度有所降低。

北京市住建委网签数据显示，2021年8月北京二手房网签数量为15942套，环比下降10.7%，连续两年下降。连续几个月。

徐小乐告诉21世纪经济报道记者，8月北京二手房成交量同比下降20%左右，但仍比2019年同期高出20%左右。价格持续上涨，涨幅连续两个月萎缩，释放出稳定信号。

“从9月上半月的情况来看，北京二手房市场成交量保持平稳下行。造成这一现象的原因是，经过上半年的集中入市后，购房需求减少，市场观望情绪增加。”徐小乐说。

北京中原市场研究部分析，二手房交易量持续下滑的原因是：

业主报价信心方面，8月中原报价指数为24.04%，环比下降12.41个百分点。 该指数已连续六个月下跌，二手预期继续下跌。

“预计在严格政策的力量下，二手房交易规模将继续回落，市场将进入秋季。” 北京中原市场研究部表示。

北京新房“有点凉”

以“相对健康”着称的北京新房市场在严格调控下总体呈现企稳态势。

北京中原新房数据显示，8月份，北京新房量价连续两个月下降。 成交均价再次创今年月度新低，9月前两周成交量环比继续下滑。

据中原新房统计，8月北京新房市场总成交额335.88亿元，环比7月下降23%； 成交量5,112套，环比下降19%； 成交均价51598元/平方米，环比下降3362元。 /平方米，创今年月度新低； 套均均价657万元/套，较7月份下降38万元/套。

在北京严厉查处楼市违法行为、切实处罚新城控股等公司项目的背景下，北京东五环一新房项目工作人员告诉记者，该项目正在正常推进，目前有没有紧迫感。

另一方面，北京首批集中供地项目将于9月开始入市。 新房供应的补充能否带来新房市场的变化？

北京链家研究院院长高源认为，相关新房的供应可以在一定程度上促进当前市场交易的活跃度，但不会影响当前市场的交易价格。

“从产品结构来看，今年第一批土地供应在地块和建设标准上更偏向于改良型、品质型产品，是对现有产品结构的有效补充。很多项目尚未供应。”连续几年在同一区域推出相同定位的产品，会在一定程度上激发目标群体的购房兴趣。” 高远表示，同时，由于首批用地实行“一地一策”方式，价格普遍与周边同定位产品接近。 此外，北京还收紧了新房市场秩序。 ，相关产品进入市场不太可能对整体市场产生重大影响。

高源强调，虽然改良产品比例增加带动市场价格上涨，但这是结构性因素，并不意味着价格上涨。 从单一区域或单一产品类型来看，价格将保持总体稳定。

加了层层代码！二手房参考价发布

广州房地产市场难见“金九银十”

房地产行业传统旺季“金九银十”今年在广州很难出现。

由于政策力度加大上海急售二手房信息，广州楼市交易逐渐降温。

2021年8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价发布机制的通知》，正式实行二手房交易参考价发布机制。 通知涉及天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄浦区等地成交活跃的96个热点住宅小区。

此前，广州已陆续出台一系列房地产调控措施，包括收紧房贷额度、调整人才购房政策等。 二手房参考价格机制推出后，广州过热的二手房市场也迅速降温。

从这一点来看，官方调控房地产市场的方向没有改变，广州楼市下行的趋势已经难以扭转。

广州中原项目部总经理黄涛在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这是此前“过热”市场的正常运行，也是防范金融风险和政治需要。 。

重创之下，广州房地产市场进入下行通道，单边上涨的势头一去不复返。

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广州楼市调控收紧！公布二手房参考价

从上半年广州频繁的调控动作来看，广州房价日趋不稳定，而政府的动作却持续不减。

“金九银十”时期开始前，广州房地产市场也迎来了“大杀器”。

2021年8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》指出，广州市住房政策研究中心将根据近一年二手房网上交易价格，综合考虑评估价格，形成二手房交易参考价格，围绕一手房房地产交易价格等因素，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源进行自查，不得发布虚高价格的二手房房源。

二手房参考价出台后，一度走出单边行情的广州二手房市场开始回调。 广州中原研发部监测的9月第一周成交数据显示，本周二手房成交共486套，环比下降7.4%。

受指导价调控影响，广州二手楼市进一步“降温”，部分购房客户认为市场价格将暂时进入下行通道。

因此，部分客户担心现在入市会导致“高高在上”，选择观望后市再决定是否入市。 ”广州中院研发部指出。

持有这种心态的业主确实不少。

一位打算近期换房的广州潜在购房者告诉21世纪经济报道记者，之前广州楼市涨得太厉害，现在市场降温了，房价会回落至在一定程度上。

“现在整个市场环境还是处于观望状态，我也不着急，如果有合适的价格和房子，我还是会考虑更换。参考深圳的情况，很多人第二次-手挂牌价和成交价都在参考价左右，而广州本身的供应量就大，选择面也广，感觉价格会降一点。”

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓在接受21世纪经济报道记者采访时也分析称，“调控的目的是为了更好实现‘三稳’。肖文晓解释说，前两轮调控的目的是为了更好地实现‘三稳’。”土地集中供应细则是为了稳定土地价格，加强新房预售价格管理稳定新房价格，而此次公布二手房交易参考价格是为了管理二手房价格预期此轮调控可以说是一记重拳。

对于广州未来的政策走向，肖文晓指出，只有当住房的金融投资属性明显弱化，回归到住宅属性的标准时，调控才不再成为全社会关注的焦点。

广州楼市降温

在二手房参考机制发布之前，广州楼市成交量就已经出现下滑。

克而瑞数据显示，2021年8月，广州新房网上签约6711套，环比下降12%，“取代”今年6月的7057套，创2021年新低； 与此同时，8月广州一手住宅成交量为6,749套。 环比下降9.3%，同比下降30.9%。 这是广州自4月份调控以来连续第五次下降。

此外，二手房的情况也不容乐观。 据克而瑞研究中心统计，广州二手房成交量连续三个月保持在8000套以上，并连续一年多保持在10000套以上。 高峰期交易量甚至可以达到14,000-15,000单位。

在这样的市场背景下，炒作的气氛很难再听到了。 可以对比的是深圳二手房参考价出台后的市场情况。

克而瑞数据显示，今年2月深圳成为全国首个发布二手房指导价的城市后，二手房交易量大幅下滑。

刚刚过去的8月，深圳二手房仅售出2043套，同比下降约81.96%。 国家统计局公布的数据还显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，连续四个月下降。

因此，虽然此次广州二手交易参考机制名单中的小区仅有96个，但更重要的是，这一政策向市场释放了严格调控的趋势不会改变的信号。

对于广州房地产交易市场的未来走向，肖文晓表示，交易参考价公布后，市场各方还在消化政策的过程中，包括最关心的商业银行是否，将以参考价格作为住房贷款评估的指导价格。 目前尚不清楚，市场普遍持观望态度。

“事实上，在这一二手房交易指导机制发布之前，广州的新建房和二手房交易量就已经呈现出明显的下降趋势，参考价的发布加速了市场调整的进程。 ”

一位深耕广州的开发商也对21世纪经济报道记者分析称，广州是一个“炒房”空间不大的市场，二手房基本就是晴雨表。 二手市场一旦降温，自然会影响一手购房者的心理。 而且，现在黄埔、南沙等周边地区取消了人才购房政策，广州的供应量比深圳大很多，一手购房者不可能不受到影响。 “我们部分楼盘最终价格低于此前预期，虽然与调控有关系，但也是主动选择的结果。客户衡量二手参考价，一手楼也会企稳”。

黄涛还指出，二手交易参考价格机制实施后，广州的二手价格肯定会下跌。 “交易量大幅下降后，价格必然会下跌。 未来的市场趋势是价格分化，趋势是低端有保证。 中端有供应，高端有市场。”

“三低”后的上海楼市：

二手房“断崖式”交易

“我今天刚拿到合同，还没有在网上签。” 9月15日，当林兮（化名）从销售人员手中接过一手购房合同时，她的脸上写满了兴奋和担忧的表情。

她告诉一起逛房地产市场的朋友，自己7月就拿到了上海第三批住宅房产之一，成功买了房。 但由于上海对一手房网签的严格控制，直到两个月后，林夕才拿到购房合同，准备网上签约。

与之相对应的是，上海二手房市场自8月份推出“低于三价”的银行房贷政策以来，成交量出现断崖式下滑。

同策研究院数据显示，8月份上海新建商品住宅成交面积90.83万平方米，同比下降8%； 成交均价57183元/平方米，同比下降2%； 二手住宅成交量150.3万平方米，同比下降25.12%，成交均价38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市场确实与往年不同。” 上海中原地产市场分析师陆文曦表示，上海严格控制一手房网上签约数量； 二手房在“三价低”后出现成交下滑。 比如8月份只有1.7万套，相比之前月均2.3万套，成交量直接减少了6000套。

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房东降价要卖！上海二手房成交量萎缩价格下跌

上海中原地产数据显示，8月份上海二手房销售1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，二手房新挂牌数量也有所增加。减少了。

此外，8月份上海二手房成交均价也出现今年首次下跌，环比下跌8%，同比下跌5%。

7月份以来，上海二手房成交量出现了两个月的下滑。 目前的趋势是量价齐跌，市场流动性明显减弱。 综合二手中介机构分析，市场变化主要受三个方面影响：

一是由于本轮房价上涨是短期的，上半年拆迁补偿资金大部分流向了二手房市场；

其次，今年上海加大了二手房调控力度。 从供给侧的房东到流通侧的中介机构，再到提供资金的金融机构，都有针对性的限制。 例如，价格核实对二手房市场预期影响很大。 虽然表面上看只是影响外部网站的展示，但实际上有效降低了购房者的价格预期。 价格核查直接导致二手房市场大量房源下架，供应量减少导致成交量下降；

最后，“三价低”影响了首付比例和贷款比例，支付能力下降，部分购房者被迫降低预算。 目前住房按揭贷款限额偏紧，银行贷款周期拉长至4-6个月，一手、二手房均出现大量积压。

同策研究院研究总监宋宏伟认为，上海一手房和二手房的联动性很明显。 很多置换需求就是卖掉二手房，然后购买新房。 因为二手房卖不出去，新房也买不到，进而影响新房市场。 随着调控持续进行，预计未来上海住房市场将继续呈现下滑趋势，尤其是二手房市场，降幅将超过新房市场。

9月初，不少中介收到了房东急售的房子，降价幅度从几十万到上百万不等。

上海一手房交易周期缓慢

9月第一周，上海一手住房销售524套； 第二周售出291套，成交量近一半。 上海中原地产数据显示，上周（8.30-9.5）新建商品住宅成交面积18.2万平方米。

“正常情况下上海急售二手房信息，应该在18万平方米以上，接近20万平方米，甚至更多一点。”

陆文曦指出，除了成交量下降外，一手房交易节奏也明显放缓。 9月以来，上海仅有一处新挂牌，还有几处处于认购阶段。

以往，一手房市场基本在9月份就开始加速，为“金九”的开启做准备。

今年这样开始，以后的交易量肯定跟不上。 二手房看房数量也有所下降，消费者观望情绪明显。 9月份基本没有签约。

不仅是陆文昔，上海的很多中介都认为上海今年拿不到“金九”。 那么“银十”呢？ 我们只能希望所有新项目都会上线，但上市并不意味着它们会立即上线。 领取资金必须先排队，并且有优先权。

市场观望情绪和银行贷款周期拉长，导致一手楼市节奏明显放缓。

林曦的买房经历也表明，上海目前正在严格控制新项目出货和银行贷款的节奏。 “控制节奏、控制流程、控制情绪”。 陆文曦指出，由于今年住房供应集中，整个楼市节奏被打乱。 淡季不一定淡，旺季也不一定旺； 一手房控网上签约，成交量可能不全是正常流量。 大多数业内人士都不确定是市场真的不好还是调控的结果，但流量控制是肯定的。

大部分中介向客户询问都会表示目前正处于调整阶段，但市场很快就会回暖。

为凸显公平性，上海近期提高了一手房项目入围比例。 上海链家研究院首席分析师杨玉蕾指出，这并不意味着放松监管。 放宽候选人数量的项目大多是比较热门的项目，基本可以确定会有大量的人认购。 此时，一味取消卡认购费率不仅不利于维持市场的健康运行，还可能适得其反。 这再次导致了买房难、认购难的局面，从而违背了新房摇号政策的初衷。

此外，定向放松的入围空间也体现了当前市场主要矛盾的变化。 当前市场的主要矛盾是摇号政策出台前买房人太多与中签率低、买不起房的矛盾。 转化为点位屡创新高与入围困难仍买不起房的矛盾。

对于市场购房者来说，上海一手房这样的调整，着眼于缓解热门项目的积分竞争，也有利于缓解因供应停顿而积压已久的购房需求的压力。

面对这样的情况，今年恐怕还得看年底的总成交量来判断楼市。 正如陆文熙所说，近期一套房供应紧缺，让上海楼市“金九”启动变得更加困难。 虽然有所反弹，但成交量低于20万平方米的“冷热”线，表明在政策持续影响下，即使市场想要营造“金九”的交易氛围，买家进入市场的意愿可能没有前期那么高。

“一手房还是比较稳定的，包括现在已经质押的几笔交易，据说积分制度会再次触发，说明市场需求还是稳定的，没有什么大问题。” 陆文曦认为，上海一手房短期成交可能仍呈震荡格局。

一些房地产行业内部人士指出，上海的房地产市场状况将持续到至少在明年第一季度。

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