继福田海德花园、龙华深业上城、光明中建冠悦公馆之后，深圳今年出现了第四个“周日盘”。这次轮到龙岗大运赛区了。

11月24日，深圳市龙岗区铁月云境首批214套商品房上市，开盘两小时内即售罄。

该项目前期就展现出“阳光”势头。 11月15日取得预售许可证，11月16日至22日登记意向。首日登记就有300多批次。客户提交信息共517批次，最终达到477批次。客户通过审核并完成资金冻结，认购比例超过1：2.22。

悦云境广场是深圳铁路的又一TOD项目。原为土地0264，三年前被深圳铁路集团以底价54.12亿元收购。

当时出让要求项目内普通商品住房销售均价不得高于50800元/平方米，待售人才住房销售均价不得高于30400元/平方米，最高销售价格不得高于31900元/平方米。

但现在商品房的最低价格已经接近当时人才住房的限价，这也是销售业绩不佳的根本原因。

悦云境分两期开发，南北以龙飞大道为界，空中连廊相连。北地块拥有3栋商业楼、1栋人才楼，南地块拥有2栋地标写字楼、2栋人才房及6.9万平方米商业面积。

先开发的北地块总建筑面积约16万平方米，总建筑面积约11.2万平方米，容积率6.1，绿化率40%。由4栋住宅楼组成，总高度32-46层，其中3栋商业楼1栋，人才楼1栋，其中46层1单元人才楼1栋，46层2单元商业楼1栋，3栋2单元商业楼1栋。 32层单元式商务楼1栋，45层4单元式商务楼1栋。

该项目首个推出的项目为1栋2户，面积96-106平米3房2厅2卫，115-139平米4房2厅2卫。 2间浴室。

虽然预售登记价格仍以拿地限价为准，但开发商在登记、申购、开盘、缴费等阶段都给予了不同的优惠。叠加后，接近16.65%的折扣。折后均价4.36万/平方米，单价3.73-4.93万/平方米，总价3.63-687万/套。

项目销售向观观新媒体证实，第一批已清仓。错过“首班车”后，下一批项目将是32层的3个单位，但具体时间尚未确定。

每一次红盘都是外部因素和内部因素的结合。从板块价值来看，大运新城作为深圳“四大新城”、六大“城市新客厅”之一，承接了龙岗的城市溢出需求和局部改善，而悦云境项目本身就具有TOD交通属性，与华润万象在商业配套方面合作，基本上只需要一个合适的定价即可。

目前大运会新增项目5个。除刚刚入市的岳云景外，其他还有仁恒置地世纪3期、宜安都会中心3/5期、深业泰瑞公馆和美誉蓝湾。整体均价45000至55000左右。

可以说，深铁此次降低了新房的门槛，整体上其他项目的价格也有所松动。

例如，9月份，仁恒园世纪三期价格进行了调整。挂牌均价53789元/平方米，优惠单价39000元/平方米起。折扣后总价区间为4.25-1072万元，折扣最低。大约有20%的折扣，但有销售人员表示，降价较多的单位普遍房屋可用率较低，约为82%-85%，因为都是3楼梯的3户单位和3楼梯的4户单位。另外，需要注意的是，东北侧有一个很大的城中村。

也可以参考宜安都市中心，其拿地较早，开发周期较长。因此，它成为观察大运新城近年来房价波动的样本。

2021年初，宜安都市中心二期成交单价已突破8万元/平方米。到2023年，最低单价又回到了5.34万元，今年最低已跌至4字头。

据11月最新消息，宜安都市中心五期将新增2、6栋，将直接与悦云境争夺客源。此外，目前在售的深业泰瑞大厦单价在新台币43,000元至新台币51,000元之间，美誉蓝海的单价在新台币47,000元至55,000元之间。

深铁准备一步降价后，大运新城市场或将再度热闹起来。

有营销人员表示，虽然深铁粤云境这次“阳光”，但该项目仍存在一些痛点。首先，可能是因为要等待大运枢纽站前期建设，导致交房时间推迟，最早要到2026年才能交房。 ;此外，项目规模虽小，但混合了人才房和商品房，部分购房者认为不够纯粹；最后，它距离龙岗大道和大运会枢纽太近，被昵称为“呼啸山庄”。最靠近高速公路的四单元建筑特意做了三层隔音玻璃，但具体效果尚未确定。

可以发现，这些特点与深圳铁路的企业属性密切相关。

近期，深铁开工步伐加快。首先，松岗深铁京城人才安居项目于11月16日启动认购，继悦云境初战告捷后，位于光明区长镇片区的深铁睿城也将推出。于 11 月 30 日开幕。

此外，11月14日上午，在深圳2024年第三批新建项目启动现场，深圳铁路机场东车辆段综合开发项目也同步举行奠基仪式。距离我拿到土地才一个月的时间。

截至目前，深铁集团已获得土地开发权项目32个，开发规模1819万平方米。呼啸而过的深圳铁路逐渐成为深圳楼市的一个特殊样本。