租户还有精彩的社区活动

近年来，人才公寓等保障性租赁住房在上海逐渐由点到点铺开，但社区管理却遇到了困难：

居民都是租户，没有资格成立业主委员会。然而，社区有一系列复杂的公共事务需要协商和沟通。大多数居民都是年轻人。除了寻找基本的硬件问题外，如果出现小问题或者与邻居发生冲突，直接拨打“110”或“12345”已经成为一种习惯。

为此，黄浦区京湾社区近日试点成立“居委会”，协商制定“入户守则”。其探索过程对于新型居住社区治理的开创性实践具有重要的参考价值。

前三名人才的住房困境

2021年，王博作为公司合伙人，第一次被派往长期外派，从北京来到上海。

公司位于南京东路，他在附近的一家酒店住了1年。 “感觉不太好，没有生活的味道，每天都有不同的人进出，游客很多，太热闹了，住着没有归属感在那里，”他说。

去年，他得知上海有保障性租赁住房项目，就下载了相关APP，开始网上选房。最终，他选择了这样一套保租房：位于黄浦区核心区，离公司近，但不在商圈。房子品质高，入住率高。有两件事让我特别感动：精装修的新房交付；出门就能看到地铁，打开窗户就能看到江景，让他这个北京人充分体验了上海的城市风光。为此，每月的房租定为8000元，王博心甘情愿地付了。

这个小区就是藏南路1699弄的京湾社区。是保障租金住房的典型代表。社区紧邻外滩金融集聚区。是一个集商业、居住于一体的开放社区。由4栋人才公寓及配套商业组成。共有住宅753套，出租率超过98%。社区商业配套面积6032平方米，出租率95%，包括生鲜超市、特色餐厅、咖啡烘焙、休闲生活等。

景湾社区共有户籍居民1070人，这一点非常独特：85%的居民年龄在40岁以下，且年轻人居多。职业多为金融、互联网、医疗行业。居民中有党员181人，占17%。他们是高学历、高素质、高净值人群。

今年11月，王波作为京湾社区居委会委员，在半松园路街道党建引领新型住宅社区治理座谈会上发言。本次座谈会，各方代表齐聚一堂。除社区居民外，还有市委组织部、相关区委办、项目甲方运营部门、区域党建单位、律师事务所等各方人员。

“汇报一下过去一年的情况……”作为首位居民发言人，王波以此开场。没想到却被政府部门相关领导直接打断：“这不是报告，而是想听听你们居民的真实声音和需求，畅所欲言。”愣了几秒后，他放下精心准备的演讲稿，一一讲述了居民的担忧。

外人可能会问，既然我们都是租户，那有必要成立居委会（以下简称居委会）吗？硬件问题联系物业公司，政策资源由党群服务站、居委会提供。难道不能包含生命的全部吗？答案是，确实不是。

近一年来，社区警务出动率相当高。年轻人更容易在人际关系和工作中出现问题。如果他们的亲友不在上海，他们就没有坚强的后盾，也没有情感上的联系。一个人很容易事事都想，承受不了压力。有人想跳楼、喝酒闹事、男女朋友打架。的。此外，养宠物的居民找不到宠物时常会敲门打扰居民，与带孩子的居民发生纠纷不断。有的因停车问题与保安吵闹，有的深夜玩游戏打扰邻居……这些矛盾谁来解决？年轻的租客并不认为自己是这个地方的主人，也不会向居委会求助。相反，他们经常直接拨打“110”或“12345”。

“我们需要一种被接纳的感觉，需要在上海建立自己的朋友圈、社交圈甚至归属感。”王波解释道，“我们不仅有居住的需要，还有情感价值和自我实现的需要。不然的话，这和住酒店有什么区别呢？”

化反对为伙伴

要吸引人才留在上海、融入城市氛围，居住成为关键因素。

“近年来，保障房项目逐渐遍地开花，新型社区治理将成为未来日益普遍的新问题，这并不是孤例。”半松园路街道党工委书记夏凌霞告诉记者：“为此，我们以湾社区为样本，探索形成‘居委会、业主’的‘新三驾马车’运作模式。”运营商+物业公司）、房委会协调运作。”

从法律上讲，保障租住房的住户不是业主。他们只是根据租赁合同居住在这里，没有资格组建业主委员会讨论社区公共事务。

上海市人大代表、上海金元方律师事务所主任金英认为，上海丈夫的住房也存在类似问题。但公屋租户毕竟拥有长期租赁和转租的权利。即使租客去世后，其符合条件的直系亲属仍可继续租房，仍将社区视为自己的家。

保障房租赁合同一般每1至3年签订一次，并可能因其他因素而中断，导致社区流动性大、不稳定。如果他们对社区管理和服务不满意，他们无权解雇物业管理公司，很容易缺乏认同感和归属感。

他们也不同于零星居住在当地住宅区的外地租户。当外地租户与本地居民混合时，社区公共事务可以“搭便车”，本地居民也营造出浓厚的居住氛围。在保障房社区里，彼此都是一个在陌生的城市里漂泊、奋斗的人，更容易产生集体的陌生感、疏离感、孤独感和冲突感。此外，单身且年轻也容易引发一些问题。

此时，个人的权力是有限的，个人分别与业主、经营者、相关部门沟通成本高、效率低。这种新型社区还需要一个协商自治的平台和一个有组织的表达渠道。

不具备业主委员会组建资格怎么办？居委会就这样诞生了。

如今，井湾社区在小区党组织的领导下，选派责任心强的社区骨干，组建了居委会。筹备初期，挖掘骨干力量主要有以下三种方式：一是通过党员亮明身份，引导热心社区事务的骨干党员担任居委会委员；二是发现有能力的社区商铺租户和居民，并说服他们加入居委会；三是通过个人自荐和组织选拔的方式吸纳有能力、有才华的人加入居委会。

目前，由7名委员组成的景湾社区第一届居委会已经成立。其中，居民5人，商户2人。在多次工作会议中，委员们梳理了居委会职责清单，确定了居委会议事规则，制定了居委会工作制度。

金英告诉记者，居委会可以达到两个目的。

第一，“大部分居民的家不在井湾，党组织关系也大多不在井湾，一个年轻人遇到各种突发事件非常麻烦，这种新型社区太不稳定、不确定。”我们要让居民感觉到，你住在这里，还有组织支持你，你有困难，可以到组织领导下去，基层自治一定要落实到每个人。”金英说道。当然，居委会成员也面临着流动性，这就需要组织架构建设和梯队建设，比如班子带头人的推荐制度建设。

其次，“我们需要使用组织对组织的方式来协商各种社区问题。”金英解释道。这不仅是因为个体分散沟通的成本高、效果差，而且如果只对居民进行单方面的管理和服务，只提出要求，很容易与业主、经营者、管理部门形成对立关系。 。长期来看，矛盾会不断积累。如果居民自我管理，自主、有组织地与各方协商，就更容易与各方形成伙伴关系，实现良性循环。

要做的事情范围从“非常模糊”到“很多”

“秘书，你放心吧，我想不会有那么多事情可做。”被推荐到居委会的第一天，王波就表扬了自己居住的小区党支部书记王家良。他认为年轻人不爱管闲事，而且普遍“害怕社交”。如果社会要把它公开，99%的人都会沉默、退缩，什么也不会发生。

现实立即打在了他的脸上。原来居委会大有作为。

在北京，王波是当地社区物业委员会的委员。物管委为了更换物业管理公司，不惜提起诉讼。但在这里，“我们是租客，有什么权利？有不满可以找谁？我们不能解雇物业管理公司。”

居委会能做什么？第一次会议上，当王家良列出需要集体讨论的事项时，成员们都畏缩起来，有些不敢提及。 “我不知道工作的界限在哪里，什么可以提及，什么不可以提及，”一位成员说道。

渐渐地，大家都找到了一些办法。比如，小区一楼的一个大空间正在装修，计划打造成公共活动空间，所以要求居委会收集居民的意见。

这是成员们第一次意识到他们的建议实际上可以得到落实。委员们提出，年轻人需要进行瑜伽等健康活动的空间，这一建议在公共活动室装修时被直接采纳。他们还指出，不少年轻人需要仓储等家政服务，小区党支部立即联系服务商，结果很受欢迎。

居委会工作逐步由被动变为主动。

王波反映：753户流动性大，需要畅通反馈渠道，让居民知道有问题第一时间联系谁，否则一有问题就直接拨打投诉电话。

其次，他希望授权居委会代表定期与运营部门和商户进行沟通。社区内商家众多，如何协调商家与居民之间的矛盾是一个无法回避的问题。但居民和商家沟通困难，需要居委会协调。

8号楼团队负责人刘静思表示，新社区的租户流动性很大，信息收集特别困难。她敲不了门，一直被怀疑是骗子，建群也困难，导致很多信息无法传达。她希望有一个机制，比如在社区小程序上公布建筑队长的身份，让新租户一进来就知道该找谁。

她表示，居民的软需求主要是娱乐、健康和医疗。社区内有一定的医疗资源。例如，当地65岁以上的老人可以到社区医院参加免费体检。但住在这里的65岁以上老人却无法收到通知，这是一个“盲点”。

例如，许多年轻人无法在周末预约接种甲型流感疫苗。街道党工委牵头为景湾社区提供一定数量的夜间疫苗接种服务。然而，当建筑队长要求大家在群里报名时，居民们不知真假，不愿意提供个人信息。新社区如何享受社区医疗服务也是一个新话题。

京湾首家开业的商户、宠物店老板华兰福表示，作为宠物友好社区，这里的宠物饲养率非常高，但没有专属宠物登记窗口，也没有宣传和监管文明养狗信息。许多居民反映，养宠物的人和养孩子的人之间经常发生摩擦。 “微信群里经常有人问：小弟弟走了吗？走了之后才敢下楼遛宠物。”他建议社区可以协商一些特定的空间和时间段，让宠物玩耍而不吓到孩子，这样家长在遛宝宝的时候就不会遇到宠物了。

另外，商铺里有很多培训机构，周末社区外的人涌入社区。一方面，需要增加临时停车位，否则周边社区会混乱；另一方面，挤占了居民周末可以享受的公共活动空间，社区里的咖啡店、奶茶店、生鲜超市也挤满了人，两者之间很容易产生冲突。派对。这些问题亟待解决。

创建一个没有距离感的社区

“这些诉求都是软性的，公公说得对，婆婆说得对，没有标准答案。”金英说。这就需要居民、商户、业主、经营者共同协商，最终制定出一套各方认可的规定，界定各自的权利和义务。

在金鹰的研究中，新社区制定“家规”非常重要。

《居民守则》征求意见期间，京湾居委会从五个维度提出了建议：商户管理，如准入资格公示、服务时限要求等；宠物饲养说明，如宠物登记、黑名单制度、遛狗时限等；公共服务，如设置智能快递柜、明确垃圾分类标准和投放时间、制定社区停车规定、提供家电维修、保洁等便民服务信息等；安全保障，如消防检查、建立紧急联络制度等；居民权益，如建立维权渠道、社区服务、新居民引导等。

居民的自主积极性得到了充分调动。目前，井湾社区居民根据自己的兴趣爱好建立了9个社区，由管理者组织、召集和管理。

瑜伽社区负责人黄丽艳表示，她最初萌生成立瑜伽俱乐部的想法，是因为看到居民承受着工作和情绪的压力，而瑜伽是缓解压力的好方法。让她印象特别深刻的是，社区里有一位年迈的母亲，刚生完孩子，身体状况不佳。参加瑜伽社团组织的瑜伽活动后，她渐渐变得快乐起来，脸上开始露出笑容。

“如果每个人的需求都能得到满足，社会就会变得更好。”黄丽艳说道。

在压力大、节奏快的城市里，烟火难得，温暖更难得。如何为外地来沪青少年提供精神疏导、情感援助、法律援助？新社区希望成为“年轻人的天堂”，有很大的成长空间。

仁惠园是黄浦区另一处保障房小区，由卢湾公房公司开发运营。该社区未纳入居委会管理范围，一直独立运作。三年来，他们找到了自己的路。卢湾公共租赁住房运营中心党总支书记、主任阚元林分享了一路走来的经验教训。

仁惠园目前采取共治+自治的模式。企业资源是有限的。为了充分利用资源，应尽可能有效地利用租户资源，建立共治平台，同时撬动各职能部门的资源。比如，今年夏天，在团委的领导下，社区开设了暑期托管班，解决幼儿保育问题。联系区妇联，获取与妇女儿童相关的法律援助和身心健康援助。

“不过，推进过程中也会遇到一些棘手的问题，比如资金保障等，这也是很多新社区下一步需要探索的共性问题。”他说。

上海“五个中心”建设离不开人才。拥抱海纳百川，打造一个没有距离感的社区、一个没有陌生感的城市，未来类似的新社区将会越来越多，探索的路还很长。

专家对话

打造家居氛围，你可以做到这几点

城市周报：您在今年上海“两会”上提出了《关于促进新青年参与保障性租赁住房公共管理的建议》。

金英（上海市人大代表）：是的，保障性住房还存在一系列问题需要解决：

首先，租赁期限原则上不超过3年，居住组团相对不稳定，会增加管理难度和居住环境的不稳定。

二是管理主要依靠租赁单位。散落在社区内的保租房不属于居委会管辖。区域性保障房没有居委会和相关概念机构。传统社区的治理模式并不适合保障房租。新青年不具备“业主”、“居民”身份，不能直接参与社区管理。他们必然缺乏安全感和归属感。

第三，上海现行规范性文件中，关于保障性住房管理的文件较少。主要参考适用《上海市不足租赁住房租赁管理办法（试行）》，但该办法有效期仅到2023年12月31日。该办法到期后，尚未发布新的规范性文件。

城市周报：听说您在基层调研的过程中还遇到一些困难？

金英：有的租房保障房没有居委会。租户是否有选举权和被选举权存在争议，这使得居委会的设立遇到困难。

城市周报：从法律角度您有什么建议？

金鹰：首先，我们可以参考“公营住房社区自治居执委会”的模式，引入“出租单元+租户”的双重实体。租赁单位将部分管理权移交给新青年，重大事务将通过新青年传递。集体讨论、投票，制定“家庭守则”，让他们“当家作主”。

社区内分散的保障租金住房，出租单位可以与社区委员会挂钩，纳入居住区总体框架进行管理。

其次，除了配备完善的共享空间和公共设施外，还要在党建引领下，为保障租金住房区提供社区服务，营造“家”氛围，增加新青年对家庭的认同感和粘性。社区。

第三，建议制定新的规范性文件时，应以人为本，充分考虑和保护承租人的权益，而不是简单地规定保障性住房的管理本身。