《徐汇区对调价后增加的小区物业费给予补贴》（每月每平方米最高不超过1元）

光是看到这样的排版就已经足够令人兴奋和惊心动魄了。更重要的是，补贴并不是针对传统的破旧产品。

二是房龄20年以上的商品房。

为什么这种感觉这么好？

我和大家一起分析一下

首先，作为一个老龄化城市，过去上海美丽家园等项目的补贴更多是给予房龄超过50、60年的老旧小户型。

20年商品房似乎从未一样

而且，要知道，每次提高物业费，都需要业主委员会召开业主大会投票，达成共识后才能实施。背后有一套完整的调价体系。

但这两件事在徐汇是同时进行的。

那么为什么要选择商品房呢？

而关于这次楼价调整，是如何推动的、由谁来支付、补贴如何落实……这背后的细节太多了。

于是带着这些疑问，我立刻来到这里：

2003年建成的商品住宅小区——宏润花园

并询问了事件背后的小区业主、物管和物委会。

01

事实上，在物业费上涨之前，社区已经补贴更换过一次电梯。

之所以会这样，是因为当一栋20年的商品房开始老化时，它面临的第一个也是最麻烦的事情一定是这个。

电梯老化

虽然没有强制退休年龄，但电梯的使用寿命约为15年，一般至少每20年更换一次。

对于老旧小区尤其是超高层商业楼来说，老化的电梯给出行带来极大不便，同时也是巨大的安全隐患。

那你说不能直接换电梯吗？

这件事的难点在于资金置换。关键因素之一是

由于更换楼梯的费用涉及社区维护资金，一旦挪用，必须得到大楼每一位业主的认可。这个周期稍微长一些，可能需要几年的时间。

这就是为什么很多社区不直接更换，而是修复

当初宏润花园也是如此

小区共有32部电梯，但维修过程并不顺利。

1、首先，维护时间长。由于电梯生产厂家因年久已停业，维修工只能去二手市场购买零配件。

2、另外，成本巨大。老旧电梯每年的维修保养费用在10万元以上。

即使多次修复，故障仍频频发生。

所以旭辉的解决方案也是我第一次在老商品房中看到这种情况，它的名字叫：

维修基金+上海补贴约30%，更换家中旧电梯

有什么意义

以往，即使业主同意更换商业楼宇的电梯，业主也必须自费支付费用。不过，城建中心相关负责人介绍，在宏润花园，每更换一部电梯可申请最高30%、最高10万元的政府财政补贴。

具体到执行

根据安全评估，决定更换31栋楼宇电梯，并增加1部电梯的维保频次，2022年底前更新所有电梯更换工作。

刚到宏润花园，看到电梯更换后明亮干净。

电梯框架不仅采用大理石纹理，地板采用拼花地板，顶部还配备实时监控，确保安全。

所有电梯品牌均采用上海三菱

我试了一下，带到了32楼的顶楼。这确实是一部新电梯。

整个过程快速流畅

整个小区更换电梯总费用在800万元以上，其中上海补贴约在200万元以上，占比30%左右。

剩下的就是业主预付的维修基金。

要知道，我的一个朋友住在一栋老旧小楼的六楼，由于没有维修基金，除了加装电梯的补贴外，个人还需要缴纳6万左右。

在宏润花园，是通过上海市补贴+维护基金。

为了这台电梯，业主几乎没再花什么钱。

和我聊天的房地产经纪人说，连他们自己都感到惊讶。毕竟他们还从来没有见过高层商厦因为更换电梯而获得补贴。

这时，另一个问题就出现了，那就是更换的电梯的维护费会更贵。

我看到电梯旁边张贴了告示

称为月度保养计划，是指每月由专业的电梯保养单位进行定期保养。

最近一次是2024年11月14日。9号楼和10号楼已修复。

可以想象，所产生的人工和维护成本，包括社区的其他维护和升级，也将需要物业费的更多支持。

理论上来说，花钱补贴更换电梯已经很难了。

02

谈到物业费价格调整，实际操作中只会出现更多问题。

比如，对于物业费本来就低的小区，如果要提高物业标准，前提可能就是物业费的提高。

与周边同类品质小区2.76元/平方米至5元/平方米的标准相比，宏润花园目前物业费为2元/平方米，20多年来未曾调整过。

但实际上

物业费调整必须得到广大业主的认可，不涨价的物业就没有钱改善服务。这就像死锁的循环。

更常见的是无限期搁置

所以，方法只能更加细化，这也是我们不止一次提到的“非常上海”的解题方法，叫做：问题组合解法

有很多问题无法从单一角度直接解决，那为什么不以迂回的方式将它们联系起来呢？

首先，大家最关心的不断上涨的物业费是谁买单？

咨询了小区物管、业委会后才得知，按照规定，不像更换电梯可以直接花钱补贴，物业费只能由业主亲自缴纳。

那么从明年1月开始，业主还要缴纳2.8元/平方米的物业费。

不过我们来看看徐汇是怎么处理的。

第一个态度是物业费涨多少，徐汇同等金额补贴多少（每月每平方米最高不超过1元）

一个简单的计算

物业费由2元/平方米提高到2.8元/平方米，每平方米上涨0.8元。小区共有业主、商户1102户，其中最大的一套是三居室，面积131-150平方米。这里我们按照135平方米来粗略计算一下。

大概补贴金额为：0.=11.9w/月（只是预估，具体金额以实际情况为准）

均由徐汇区同等补贴

但更好的是，所有补贴都不是直接支付的；

“补贴金额的50%将用于物业管理企业改善服务，补贴金额的50%将记入业主维修基金账户。”

这样做的好处

一是补贴一半作为维修基金，让业主满意。

虽然这笔钱不能直接拿到，但却以补贴的形式增加了维修基金的余额。

不要低估这一点。除了电梯更换之外，从这个表可以看出

日常的道路、墙面、立面、屋顶、绿化、给排水设备……这些看不见的地方都需要维护资金才能发挥很大的作用。

更重要的是，另外50%的补贴是给物业管理公司的。

这是本次补贴主题中最令人兴奋的部分。

您有没有想过，为什么很多小区的初始物业费这么高？

首先，很多房产确实在亏损。我们去过的仁恒滨江花园，5.5元/平方米/月的物业费还需要开发商补贴。更何况如果后期物业费想再次调整，实施起来也太困难了。

并利用这个补贴机会

无论是现有的50%补贴加上物业费增加2.8元/平方米，物业同时都有收入。

随着房产的改善，房子的折旧速度会变慢，可以稳定房价。因此，业主们也都同意，也愿意花更多的钱来升级物业。

我查了一下小区的房价。

目前成交价11w/平米，比周边小区高1w/平米。

那么通过这次调整

财产和主人两条线完全连成一圈，旋转顺畅。

在社区物业调价投票的最终结果中，业主委员会成功发出1061票，获得991票，高票通过。

但由于它是解决问题的组合

03

最后一个环节对于城市来说某种程度上也是一种城市更新。

你有没有想过，为什么住房养老此前备受关注和争议？从本质上讲，他们也唤醒了住房老龄化的重要性，而不仅仅是针对老年人和穷人。

20年以上的商品房也需要“城市更新”的力量

以上海为例。上海的房子是历史最悠久、也是最早启动城市更新的城市。

大致经历了三个阶段

第一轮，最古老的房子可以被拆除

上海静安的彭浦新村、杨浦区的丰南村绝对是又老又小，原来的建筑都可以拆了。

第二轮，对不需要拆除的多层老旧小区加装电梯。

2023-2025年，上海计划安装9000部电梯，这也将使老社区的使用时间更长。

第三轮就是大家熟悉的美丽家园工程

更多的是针对社区外部，比如外墙、门口的改造，以及公共区域的扩建和美化等。

上述城市更新已经非常成熟，也带来了老旧社区质的提升。

那么，下一阶段

大概要轮到2000年左右建的高层老房子了

当我去宏润花园看房的时候，我发现当其他房子都老化的时候，那些小区却可以得到很好的维护。

无论社区立面状况和整体景观呈现如何

还是入口大厅外的视频识别设备？

而门口张贴的最显眼的就是社区每月的公共收支公告。停车费收入、管理费用等都非常透明。

那么为什么说是综合解决问题呢？

很多时候我们习惯于等到问题暴露出来才去解决。我们都羡慕中远梁湾城的产权置换成功，但最终成功还是要根据具体情况而定。

还有这第三件事

除了业主和业主外，中介机构的介入也助推了老旧商品房小区更新改造的步伐。

于是三人在一起

瞬间解决业主想要更好的房产、赚钱经营房产、更新城市旧商品房三大问题。

这就是一石三鸟的真谛。

而这些点状案例正在上海越来越多地落地。

今年6月，普陀区星月世纪城、2007年建成的星月蓝湾出台了专门的指导意见和规定。

将电梯更换工作从几个月压缩到两周，成功推动社区4部电梯更换。

这也是普陀首个商品住宅自动扶梯更换项目。

今年9月，黄浦区2002年建成的商品住宅小区汇龙

黄浦区在建设虚拟发电厂时，与周边居民和社区进行了协作。楼道公共区域更换了能耗更低的LED灯、太阳能灭蚊灯等低碳设备。

也

今年2月初，位于上海虹口北外滩的红辰一居是上海2000年后第一个拆迁小区。

该地块将从住宅用地变更为城市开发用地。

据业主透露，单套拆迁款至少1500万，截至10月22日，签约率已达75.20%

这就是系统化处理的力量

04

那么未来有多少老旧商业建筑可以更新呢？

答案可能未知

但随着越来越多的此类房屋交付，未来旧商品房改造必将成为主流。

今天我们看到了20年建成的徐汇宏润花园、17年建成的普陀星月蓝湾、22年建成的黄浦区汇龙商品住宅小区、22年建成的虹口红辰逸居。建于21年...

这本身就是一个很好的信号，也让我们看到了一条可以借鉴的可行转型路径。

你甚至会发现有一种似曾相识的感觉

比如这个一石三鸟的模型

我们看到了允许老年人在城市租房的政策。作为交换，他们可以住上郊区环境更好、面积更大的商品房。

还串联了郊区养老、年轻人租赁、存量房运营等问题。

比如现在的旧商业楼改造

类似的数字，在上海最早拆除原有建筑、美丽家园等城市更新案例的推广模式中也能找到。

看似简单的小区物业费上涨背后是什么

所使用的问题组合的解决方案以及更新过程中各方的合作实际上是通过十代、二十代甚至几代人的经验积累的。

从本质上讲，城市的机制一直是

虽然各级组织架构没有那么高调，但也不像其他热点城市那样天天都能创新。

其实就是低调务实，为了解决具体问题。

然后，通过一一解决具体问题，反馈成新的问题，进而演化迭代，成为解决问题的下一个关键点。

上海这座城市的魅力和遗产

总是在某个不经意的时刻，让人再次被感动

以上为正文，来自Moon

这是真录君公众号的第5678篇原创文章