本文共8848字，是洪瑞达原创文章的第170篇。

上周我去了珠海横琴。站在号称澳门和珠海第一高楼的横琴国际金融中心（IFC）楼顶的直升机停机坪，隔水看到了澳门，还有新葡京大厦、新濠天地、威尼斯人等熟悉的地标，除了具有葡语国家鲜明的造型特征外，论建筑高度，已无法与横琴相媲美。

深港交界处的过去与现在的对比在网络上热议。你很快就能在珠海和澳门的同框里找到同样的骄傲。

为什么说很快呢？因为与澳门相比，无论是建筑密度、人口密度，还是商业集聚，横琴都还只是刚刚初露锋芒，而非高度繁荣。

站在IFC楼顶，十字门水道在脚下缓缓流过。除澳门大学“飞地”外，横琴与澳门最短距离为187米。

01 十字门水道上的外国船只

著名学者屈大均曾赋诗云：是官商争洋船，十字门开通大海。五丝、八丝为宽缎，叠钱十三行。

诗中的十字门是指分隔澳门和横琴岛的水道，而十字门的右侧分隔澳门凼仔岛和路环岛，左侧分隔大横琴岛和小横琴岛。水道交汇处就是今天的横琴口岸。

距今300多年前，这里的水道确实呈十字形，四岛形成的天然屏障，是船只避风的理想场所。

16世纪明朝时期，葡萄牙人开始到处寻人经商。不想皇帝无知，对经商不感兴趣，反而将他们视为倭寇，将他们赶走。试图用武力打开中国市场的葡萄牙人在宁波被打得七零八落。他们在漳州跑来跑去，终于成功给广东官员下了潜规则，给他们糖衣。炮弹完成了铁炮弹未竟的事业，取得了澳门的经营权。

此后，澳门不仅迎来了葡萄牙人的商船，还迎来了历史上陆续登场的西班牙人、荷兰人，以及后来的日不落帝国，大批商船停靠在十字门水道。这里是最早向西方开放的地方。贸易窗口，外国船舶欲与广州十三行进行​​贸易，必须先停靠十字门航道，然后才能进入珠江口。

不知不觉间，外国人已经在石石门地区漫游了数百年。 20世纪初，在经历了1898-1894年甲午战争的失败和镇压戊戌变法的康梁变法之后，夕阳下的清朝，为了捞钱，慈禧太后采取了更激进的改革并开放商业港口，为垂死的王朝筹集资金。今天的“香洲商港”就是位于十字门东北部的其中之一。

时任两广总督这样表达向朝廷申请设立“香洲商港”的意义：“澳门是一个港口，地点并不重要。每年的收入主要是靠妓女捐献赌博费，主要是为了吸引内地无家可归的人。“芝梅，如果我警告你不要去那里，他们就没有什么好处。因此，在附近修建港口作为抵抗手段，可谓巧妙。”

我的意思是，宫廷、街对面的葡萄牙人都在通过妓女和赌博从我们这里赚钱，但是他们有钱有势。虽然关门他们赚不到钱，但对我们来说也没有任何好处。最好的办法就是我们也建设自贸区，向外国人学习，培养控制外国人的技能。

果然，成功了。香洲商港获批。优惠政策包括“六十年免税商港”、“垦殖殖民、振兴商业、重视土货、利益复苏”等。具体包括修建道路、商店、警察局、公园和其他市政设施。工程仅用两个月时间，一座容纳2000余名工商人员的商港出现在世人面前。

至1911年，香洲商港已拥有商铺1800多家，码头2个，并开通广州、香港、澳门航线。商港人流熙熙攘攘，酒楼客栈每日爆满，香洲的渔业、制造业、手工业、纺织业也迅速繁荣。清政府随后宣布香洲为自由港和免税区。香洲商港成为清代第一个实行“一国两税”特殊政策的自由贸易区。

历史上的十字门，一方面代表着海上丝绸之路上中国粤绣输出到世界的枢纽；另一方面，它是“外轮待援之地”进入珠江的要塞；另一方面，西方商务旅行带来了先进的技术；另一方面，先进的技术也带来了商务理念的启蒙。十字门是中西融合的见证。

贸易是横琴新区作为自贸区和澳门长期以来作为葡语国家枢纽的历史背景。

02 中央沟之争

我们的下一站是位于澳门大学横琴校区马路对面的大横琴公司总部。这里最引人注目的地标是横琴口岸和建筑面积131万平方米的综合商务区。

位于口岸边缘的横琴总部大厦是横琴首座5A级写字楼和跨境写字楼。高160米，一期建筑面积10万平方米。其最大特点是粤港澳跨境金融服务区。它是首个实体平台，目前拥有澳门37家金融、文化、创意和科技公司，包括澳门商报和拥有119年历史的澳门大西洋银行。

大横琴集团总部东南侧是去年6月刚刚开业的横琴创新中心。一至四楼的狮门娱乐天地拥有超过2万平方米的电影主题公园和亚洲最大的室内攀爬绳。 、惊心动魄的午夜追逐、栩栩如生的大场景密室逃脱、以好莱坞电影、湖城、饥饿游戏为背景的VR主题公园，身临其境的体验让玩家流连忘返。

那么，我们眼前的这些大型商业综合体，追溯到50年前，其实只是大小横琴群岛之间的滩涂。

香洲商港成立已有60多年历史。新中国成立后，提出了“愚公移山”、“斗天斗地”的口号。内陆“黄土高坡变梯田”，沿海“敢向大海要饭”。在此背景下，广东各地围垦、围垦运动如火如荼地进行，河湖滩涂、沼泽大部分被封为桑园。

由于数百年的淤积，大小横琴群岛之间的狮子门航道已从“外轮争夺”之地变成了退潮时到达陆地的沼泽地。与其说是水道，不如说是沟渠，故名。 1966年至1970年，珠海县多次组织人力填筑中央沟。当时的想法是填完后可以捕鱼虾、种植水草、养鸭子。土地平整后可形成耕地2.3万亩，水稻、果树年产值达300万元。

但技术和设备却跟不上。滩涂的特点是淤泥太深。珠海人无法以跟得上沉降的速度在东西两侧筑堤。堤坝刚建好，就被海浪冲垮。无奈之下，他们只好向佛山地委汇报。报告要求其他县派出人力，共同围垦中央沟。合作条件是开垦土地面积40%，配套县占多数，粮食收成按地分配。

选定的支援点之一是中山县，但当时中山正在填海马鞍岛，并不缺粮食，所以任务就落到了既缺粮又熟悉水源的顺德县。

1970年国庆，顺德垦荒工程指挥部成立，郭瑞昌任总指挥，李子流任副总指挥。 3800人、1000艘摩托艇、木船通过水陆路向横琴进发，负责斗门附近的西堤建设，而珠海县则负责围合澳门附近的东堤。

这里已不再像数百年前外国船只争夺时那样繁荣。 20世纪70年代，横琴人迹罕至，中央沟蛇虫出没，几乎回到了史前时代。

中央沟渠的荒凉，让开荒队员看到老鼠，眼睛都发出绿光。在这里，老鼠是改善生活的宝藏。队员们每次看到一只就抓到一只。在四年多的开荒过程中，顺德开荒队吃掉了万多只老鼠。

东部珠海的填海军经常受到葡萄牙武装船只的跟踪监视。由于担心填海队员潜入对面高楼林立、霓虹灯璀璨的澳门，双方船只经常在十字门航道平行行驶，直至小横琴山下分道扬镳。

从1965年珠海人民开垦中央沟到1974年完成大小横琴群岛之间14平方公里的中央沟，历时十年。

十年后的1985年，珠海人民开始收回横琴中央谷的土地经营权。 20世纪80年代中期，顺德在中沟设立县级经济开发区，珠海开始大规模征用横琴土地，双方发生矛盾。双方向省里申请明确土地权属。 20世纪80年代末，珠海开始在横琴以外大规模征地建设。围垦接管了中央谷地的全部土地，引发了全省新一轮的确权纠纷。 1992年春游南巡后，双方竞相在横琴招商引资惠州家政公司排行榜，跨境征地纠纷时有发生。

在此期间，十字门航道见证了澳门的回归、CEPA（关于内地与澳门建立更紧密经贸关系的安排）的签署以及“9+2”泛珠三角地区（福建）的合作。 、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等省区和港澳合作）等重大历史事件。

直到2008年，国务院才通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，明确规划珠海横琴新区建设。 2009年底，横琴新区被明确指定为广东省政府派出机构，委托珠海市管理。归属明确。

2010年3月25日，珠海用25年时间收回横琴新区完整土地使用权。

三年后的同一天，翠亨新区也在中山马鞍岛挂牌成立。

珠海人在横琴隐藏土地，很可能与顺德人在横琴争取土地权益二十多年有关。

03 横琴的想法

珠海人民如何保护横琴这块宝贵的土地？

国有企业。

第三站，我们参观了大横琴公司建设的人才公寓项目。站在长5米、宽2.5米的阳台上，晚上可以俯瞰澳门灯火通明的夜景，白天可以欣赏中央沟的国际网球中心。 ，你猜价格是多少？

每平方米45元，另加20%优惠。假设一套60平米的两居室，只要2160元。您和您的妻子、您的孩子可以实现白天看球、晚上看灯光的梦想。

当然，这是租金价格。

当然，前提是你必须是符合横琴标准的人才。

这些房屋的产权属于大横琴公司，该公司是横琴管委会的国有企业。前面提到的华发集团是珠海市政府的国有企业。相信大家一定能想到珠海知名的国企和格力集团。

搜索珠海公共资源交易中心，就会发现大量土地被卖给了国有企业。例如，去年3月底，位于横琴港澳大道的1.5万平方米住宅用地被使用。该土地用途为二级住宅及商业用地，由大恒钢琴公司以1.74亿拿下。黑板来了。该土地上所建的房产仅供出租，不得出售。装修标准不低于每平方米2500元。物业的租金价格和租赁对象须经横琴新区管委会批准。

华发集团是横琴的主要土地所有者。自横琴新区成立以来，一直在进行土地招标。总用地面积超过100万平方米。一次性拿地超过16块，涵盖住宅、商务公寓、写字楼等。 、酒店和商业地产。业内分析人士认为，华发集团受制于珠海横琴产业发展定位。例如，会展商务组团是石狮门商务区的核心项目。国企牵头拿地，释放横琴发展信号，牵头带动其他资本。信心。

上面说的就是将土地流转给“自己人”，让资源掌握在自己手里。土地出让的另一个目标是街对面的澳门。例如，去年4月，这19万平方米的土地被转让给澳门城市更新有限公司，该公司由澳门政府全资拥有，将为澳门居民建设集居住、教育、养老为一体的综合项目。护理、医疗。并采取限制销售价格和销售指标的方式，有针对性地解决澳门居民的住房需求。迁入的澳门居民仍可享受澳门的教育、医疗等社会福利。

不仅让澳门人民过上好日子，也让他们的福利完好无损。

第三类出售的土地是赚钱的土地。

例如，去年10月27日，十字门中央商务区一块19万平方米的土地被出售。包括住宅用地、商业用地、幼儿园用地、城市道路用地和政务服务用地。这意味着你可以通过购买商业和住宅土地以及建造房屋来赚钱。此外，还需要为政府修建桥梁和道路，面积达到2.2万平方米，占总面积的11.6%。

游戏规则如何制定？一是设定土地最高限价126亿元，二是达到限高后启动自有商业地产区域招标。您承诺持有的商业地产面积越多，您获胜的机会就越大。如果你拥有它，你就不能出售它，并且资金将存入其中。这迫使您在出价时仔细考虑，这不是一次性交易。这些商业地产未来将被出售。如何管理好房产，确保本钱赚回来。

好吧，如果自营商业地产达到5万平方米呢？别着急，接下来我们去竞标人才住房吧。你承诺归还给政府的人才住房面积越大，你获胜的机会就越大。这一轮竞价相当于减少了你能卖的房子数量，也相当于增加了政府掌控的资源。

从拍卖中谁出价最高，到商业上谁真诚出价，再到谁出价将更多的房屋归还给政府，赚钱、招商、免费回收三个目标都达到了。

那么横琴到底需要产业吗？第四种方法来了。

3月15日，我在珠海交易中心网站上偶然发现一份建设用地使用权出让挂牌文件。该地块位于珠海第一高楼IFC中心附近，面积约1万平方米，土地功能为商业 服务业设施用地有何要求？我们来学习一下吧。

一、乙方或控股股东应为世界500强企业，购地后总部公司注册在横琴。如果您不在前 500 名之内，则没有资格竞标。

二是总投资不低于12亿元人民币，总建筑面积不超过6万平方米，酒店面积不低于15%，办公面积不超过85%。

第三，不仅我们自己的总部来，我们还将帮助横琴在2年内引进不少于5家股权相关企业。

四是开展横琴增量业务销售结算。什么是增量业务？这意味着你在珠海以外投资的项目和产品或者增加的业务必须落户横琴。结算门槛是多少？协议签订后三年内，累计应收账款不低于100亿元，纳税不低于2亿元。未来四年，累计应收账款不低于300亿元，累计纳税不低于4.5亿元。那么七年之后呢？年收入不低于200亿元，年纳税不低于4.5亿元。

这就是结局了吗？事情还没有结束。

五是研发指标。前三年投资不少于1亿元，第4-7年不少于3亿元，第8年以后每年不少于2亿元，每年申请专利不少于1000件。

第六，只要你的公司没有破产，就不能搬迁注册地址。 5万平方米的60%必须由自己持有。并且未经甲方即横琴管委会同意，不得转让土地使用权，不得转让股权，不得出售地上土地及建筑物。

以上是城市建设的做法，那么横琴其他城市资源是如何管控的呢？

去年7月16日成立的大横琴开发公司，旨在打造极具竞争力的产业运营商和产业服务商。提出了“地产城市”的概念。成立的第二个十年将落户横琴。内容丰富、大众化。

第一个方面是控制建筑资源。除自建物业、人才楼、办公楼外，还将延伸至社会化建筑。例如，它将与中国交通建设公司和保利摩天大楼建立合作，这些公司并不掌握在横琴政府和国有企业手中。 5年内，公司将实现对该物业的实际控制。占横琴岛商业物业50%以上，企业入住率占65%以上。

第二个方面是企业招商引资。围绕横琴产业规划，通过配合政府招商引资和自主市场化招商，开展多业态、产业链全生命周期的招商引资。

第三个方面是人力资源服务。

第四个方面是城市管理。地上包括市政道路桥梁、市容环卫、园林绿化、城招、水利设施等，地下包括综合管廊、隧道、电缆沟、桥梁等。

五是城市建设。我在横琴统计上找到了《2020年横琴新区发改局项目批复》，新批复的《黑白江山隧道至向海大桥项目》，大横琴公司建设； “海绵城市示范工程——山地蓄水净化系统及社区绿道项目”可研项目 大横琴公司负责“洪湾港区围垦及市政基础设施项目” 大横琴公司负责“开心八路及横琴大道及九开新 大横琴公司负责跨路防洪渠桥梁工程，除横琴规划国土局承建的一期外，其余6个项目均由大横琴公司负责。

简单来说，除了风道之外，横琴管委会还通过大横琴公司将触角延伸到横琴新区的每一个角落，最终实现了资源掌控。

04 镜横琴

十字门航道有着以澳门为根基、以贸易开放为传统、以资源集中为优势、以国企管理为路径的历史。同样是填海区，同样位于珠江口西岸，同样是一座孤岛。横琴有哪些经验可以借鉴？

首先，找到合适的依赖平台。如今，广东各地都在谈论抓住“双区驱动”机遇。其中之一就是深圳先行示范区。事实上，早在深中走廊建设启动之前很多年，我们所说的更多是依托澳门同根同源。当时，横琴采取了一种古怪的做法，利用与澳门合作的瓶子来促进对内地的投资。一度因为标准太高，澳门居民被排除在外。

后来横琴就乖乖地降低了门槛。目前，在横琴注册的澳门企业2219家，投资额200亿美元，平均每家企业投资额904万美元。门槛够低。为了吸引澳门企业盈利，澳门特区的多项政策也延伸至横琴。我们看到了像“澳门新街区”这样纯粹解决居民住房困难的项目。问题不在于它们带来了多少消费力。澳门的养老、医疗、就业、税收等政策优惠同样适用于横琴。

简单来说，横琴依托澳门的战略平台实现了自身的提升。前提是资源的相互交换。横琴交换空间、更换政策。

在深中走廊背景下，深中城市成为新机遇。当然，我们知道我们的优势是地价便宜，可以更好地缓解深圳人创业难、居住难的问题。我们也可以更换空间，但是我们在深圳更换什么呢？澳门别无选择，只能与横琴互换。深圳没办法，只能和我们互换。那么它会做出怎样的选择呢？

就像深圳当年用土地和劳动力取代香港的资本一样，成熟后又用产业转移取代惠州、东莞的土地和劳动力，然后用市场取代香港的金融政策。

那么如何才能替代深圳自己最需要的产业呢？相对于横琴与澳门、深圳与香港的双向替代，我们可以考虑三向替代，即用宜居空间替代深圳的创业人口，用创业空间替代澳门的特区政策，再用创业空间替代深圳的产业转移。澳门特区政策。 。

就像一百年前两广总督向朝廷申请设立“香洲商港”的条件一样，我知道自己没有街对面的澳门那么有钱，但我绝对不能关闭我自己离开了，但要更加开放并与你竞争。现在，国家对于开放程度已经有了标准和规则。如果我想更开放，我需要聚集有开放资本的朋友。

毕竟我们的目标是让深圳、澳门的人来这里打拼，而不是让大家来这里睡觉。

澳门行政长官贺一诚在《2021财政年度施政报告》中指出：2021年政策总体方向是防控疫情、振兴经济、惠及民生、促进多元化、推进改革、创新发展。澳门要抓住机遇，主动对接国家“十四五”规划，加快横琴粤澳深度合作区建设，同时支持青年创业创新发展，协助青年学习、在内地就业、交流、生活，融入国家发展大局。 。

无论是国家定位还是自身理解，澳门并没有将多元化目标寄托在横琴身上。

就像田忌赛马一样，我的政策不如深圳。然后我们会给澳门带来利润，通过支持澳门产业多元化，获得吸引深圳企业的政策。而深圳的产业将叠加澳门的政策以及深圳与中国的同城、宜居城市。在此影响下，将获得新的增长空间。

其次，找准可循环的资本路径。在查横琴的信息时，我有一个疑问：横琴的钱从哪里来？把土地卖给自己的国企，建成后只租不卖。土地的钱，交的税，银行的利息，建筑装修的费用，政府来定租金价格。猴马年能否收回成本？

答案在2019年横琴政府决算中找到。

钱从哪里来？来源主要有三个：税收、卖地和上级补贴。

第一税。 2019年，横琴税收收入57.84亿元，其中大头为增值税收入15.46亿元。金融业贡献了最大的增值税，表明横琴金融业已成为主导。我在2020年横琴主要经济指标表中也提到过，发现前11个月，横琴实际吸收外商直接投资15.44亿美元。另一大税收来源是企业所得税收入11.24亿元，第三大收入来源是个人所得税收入9.29亿元。

第二块土地正在出售。 2019年，横琴国有土地使用权出让收入50.81亿元，与税收收入相当。 2020年，横琴国有土地使用权出让收入预计将达到85亿元。土地出让还带来土地增值税收入4.96亿元，在房地产企业开发经营的带动下增长58.7%。

第三块上级补贴。主要是省财政向横琴省拨付留成税收和行政事业性收费共计41.03亿元，其中行政事业性收费1.34亿元，被忽略。可见，主要是省留成税收入的返还。

国有企业的贡献可以说是微乎其微。 2019年，国有资本经营预算收入1.01亿元，仍为减少。原因是，与上一年相比，全年国有国民投资公司实现的净利润大幅下降，并且利润的变化也相应下降。

总收入为132亿，支出为111亿。

在花费的钱中，最大的支出是在城市和农村社区上花费了58.82亿元人民币。它是怎么花的？向该地区的国有企业（我的个人理解是更大的亨奇公司）注入总共31.42亿元人民币，以加快岛上和综合地区的主要项目的建设，包括 ，负担得起的住房，全新的员工​​宿舍， ，以及希腊湾渔港项目建设等； 23亿元人民币的贷款利息折扣支持基金将用于支持的主要旅游业领先企业（个人理解是 Ocean ）和市政公共设施的管理。

分析这一点后，我们可以得出三个结论。首先，并没有销售土地，但是土地销售和税收可以实现平衡。其次，金融业已成为领导者，公司税收收入稳定。第三个是将资金扔给国有企业，即使他们知道自己正在损失钱。

这对我们很有启发性。例如，我们不需要将所有业务类型放在一起。 利用的资金来培养的2200多家高科技企业。我们的行业应该有一个回馈其他城镇的过程。

第三，找到可以平静波动的正确杠杆。为什么当您知道他们正在亏本时，为什么还要把钱扔进国有企业？去年7月16日， da Co.，Ltd。开幕。它是从四个地区附属的国有企业重组的，即 Co.，Ltd.， Co.，Ltd. Co.，Ltd。并宣布其创建的是第一个完全面向市场的国有企业，并将努力成为具有强大市场竞争力的一流的工业运营商和工业服务提供商。

该公司的业务范围包括：展览，人力资源，公司总部管理，项目投资，广告行业，文化创造力，财产管理，酒店公寓运营，餐饮，商务旅行，家政服务，职业培训，批发和零售商品。

如果我们将地区拥有的公司与市政瓦法集团进行比较，肯定希望大型亨奇公司将成为下一个 Huafa，并为城市发展获得稳定的税收收入。

华法集团已经是中国前500家企业之一，排名第330。 2019年，该集团的总资产达到3700亿元人民币，应收账款超过800亿元人民币，利润和税款超过150亿元人民币。该业务已扩展到大陆以及美国和特拉维夫的70多个城市。业务范围从单个房地产到城市业务，金融和工业投资。

显然，达·亨钦公司（Da ）仍然有很长的路要走，成为下一个华法。

实际上，我们不需要查看3700亿的规模。我们只需要看一下瓦法的历史就可以理解亨奇为什么不赚很多钱的逻辑，而政府仍然愿意继续花钱。

第一个逻辑是平息市场波动。亨奇（）最高的建筑掌握在政府手中，超过50％的商业物业掌握在政府手中，城市建设和运营资源掌握在政府手中。一旦市场波动，我拥有的财产就可以充当稳定器。一旦我针对新兴行业，我将拥有足够的资源和空间来专注于培养它，并且不会被“第二房东”所吸引。

第二个逻辑是维持价值和增加价值的作用。将土地交给您自己的人民发展可以增强社会资本对亨奇的信心。要开发一个区域不是要绘制计划地图，请指向地图上的馅饼说：绘制蓝图，您大胆地投资于此，但是要使用我的真实资金告诉社会资本：我将首先投资，愿意来？有了自己的土地和财产，我就可以随着外界的亨格（）估值而成长。在一定程度上，只有租金但不出售也是“战略空白”。

第三个逻辑是独自抱住自己的孩子。 Huafa首先扎根在朱海惠州家政公司排行榜，然后可以扩展到70个城市。达·亨钦（Da ）必须首先扎根于亨奇（），然后可以生长。我们为敏捷的第一个黄金锅也在萨克森镇被挖了，对吗？增长过程是父母独自给人机会和挣扎的过程。赠送机会并不意味着宠爱或成为温室幼苗，而是基于现代企业的标准并在其中投资资源。

例如，当我查看瓦法集团的组织结构时，这很有趣。公司最重要的部门是什么？科学技术与创新部以及资本运营部重要吗？人力资源部重要吗？但是这些部门实际上并不是瓦法集团的核心水平。

比房地产开发，金融行业和工业投资更重要，甚至高于管理团队，是“战略和投资委员会”，“审计和风险委员会”和“薪酬和绩效委员会”，这仅次于董事会董事。这三个委员会将告诉您市场趋势在哪里，投资风险在哪里以及干部的士气来自何处。

这种结构是基于市场竞争的，不再由党委员会订购。这些是现代企业的基本品质。

实际上，我去过很多次。我在朱海生活了两年。我带我的孩子们去了海洋王国，经历了童话。亨奇（）路边的简单牡蛎农场（）乘坐旅游快车后，价值翻了一番。今天，我们看到汉金（）香港的崛起并不是不合理的。 水路目睹了竞争海外航行的外国船只的繁荣，澳门的繁荣以及亨金在水中的孤独感，还目睹了要求从海上食用食物的人们。土地开垦的精神，最后是他们使用土地开垦收获更多食物的最初意图，获得了支持澳门行业中等多元化和共同发展的使命。

重要的是不要忘记我们来的方式并清楚地看到前进的道路。