10月25日起，大部分存量住房贷款（商业贷款）利率将分批调整。借款人可通过贷款银行指定手机银行APP或线下网点等渠道查询利率调整结果。不过，部分中小银行完成调整的时间可能会稍晚一些，预计整体调整将在10月31日前完成。

一般来说，除北京、上海、深圳等地区的第二套住房贷款外，其他符合条件的住房贷款利率将调整为贷款市场报价利率（LPR）减去30BP（基点）。如果贷款人现有抵押贷款利率已经低于LPR-30BP，则不会进行调整。

不过，随着不少贷款客户陆续收到房贷利率统一下调的通知，不少人提出疑问：为什么我的房贷利率没有下调？为什么我最新的房贷利率还是比别人高？

事实上，不同客户目前享受的实际房贷利率受到贷款重定价日、固定利率或浮动利率定价方式、首次置业或非首次置业等多重因素影响。

北京、上海、深圳三个城市实际下调幅度存在差异。

问题一：哪些金融消费者可以享受房贷利率下调？

1.凡符合《中国人民银行公告[2024]11号》和《关于批量调整存量房贷利率的实施方案》要求的首套、二套及以上存量商业个人住房贷款，予以调整。 2023 年点加价调整后的现有抵押贷款也包括在内。

2、房贷利率加减点高于“负30BP”且高于本市现行新商业性个人住房贷款利率政策下限（如有）的，属于本次批量调整现有房贷利率的范围。 。

3、如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么您已经享受了现行政策下的最优利率，不在本次调整范围之内。

4、固定利率贷款和中国人民银行基准利率贷款需申请转为LPR浮动利率贷款，方可享受存量房贷利率批量下调。

5、本次调整现有房贷利率，个人住房不良贷款也将减少。

六、本次住房贷款利率调整针对的是商业性个人住房贷款，公积金贷款不在调整范围内。

问题二：房贷利率会下降到什么水平？

场景一：若当前房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP，则统一调整为LPR-30BP。

场景二：北京、上海、深圳首套房贷款利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP。

场景三：北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限的，将统一调整为当地房贷利率政策下限——

1）北京五环以内第二套房租赁利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；

2）上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他地区为LRP-5BP；

3）深圳第二套住房利率下限为LPR-5BP。

受“重新定价日”影响，部分人群需经历“两次调整”

问题3：为什么我最新的房贷利率还是比别人高？

总体而言，除个别城市二套房利率下限高于LPR-30BP的地区外，绝大多数金融消费者均可享受LPR-30BP标准。

不过，也有客户表示，目前统一调整后，按照央行公布的最新LPR标准计算的数据仍然不一致。按照10月21日公布的最新5年期LPR为3.60%计算，理论上现有首套房贷款利率可低至3.30%。

多位房贷客户告诉券商中国记者，他们现有的房贷利率仍高于3.30%。部分人将最新利率调整至3.55%，也有人统一调整后维持现有利率3.90%不变。与理论低值——3.30%相比，仍高于25BP至60BP。

（利率调整后常见的四种情况）

券商中国记者从多家商业银行客户经理处了解到，除了部分客户享受优惠、部分城市非首套房贷款等因素外，造成利率差异的主要原因是协议规定当每个借款人与商业银行签订贷款合同时。重新定价日期存在差异。

目前的抵押贷款重定价日一般为每年1月1日或贷款发放日，重定价周期为一年。借款人还可以通过手机银行查询具体日期。根据重定价日期的不同，本次批量调整后不同借款人的利率仍将存在差异。

例如，以1月1日为重定价日，若当前借款人在2024年1月1日维持5年期LPR报价4.2%，则本次调整后房贷利率为4.20%-30BP，即3.9%；到2025年1月1日重定价日，假设2024年11月、2024年12月最新LPR报价保持不变，借款人实际贷款利率将同步至央行公布的最新五年期LPR-30BP。 ，借款人可享受3.60%-30BP的抵押贷款利率，即3.30%的标准。

总而言之，在经历了10月25日起房贷利率正负值统一下调后，部分客户仍需在贷款重定价日进行“二次调整”才能享受最新房贷利率。

问题4：贷款重定价日期可以调整吗？

值得一提的是，今年9月底，央行发布的《中国人民银行公告[2024]11号》也提到，自2024年11月1日起，借款人可与银行协商同意在重定价周期上，当新增贷款与存量贷款的偏差达到一定程度时，可以通过与银行协商等多项最新规定来更换存量贷款。这也意味着取消了抵押贷款利率最短一年重定价期限的限制。

具体来说，央行在上述公告中提到：自2024年11月1日起，如果合同约定浮动利率，商业个人住房贷款借款人可以与银行业金融机构协商约定重定价周期。利率重定价日，定价依据调整为最近一个月贷款市场报价利率。贷款合同应当约定利率重定价周期和调整方式。

央行还表示，自2024年11月1日起，当全国范围内浮动利率商业个人住房贷款利率与新发放商业个人住房贷款利率出现一定程度偏离时，借款人可与银行协商调整。金融机构、银行业金融机构将向金融机构发放新的浮动利率商业个人住房贷款，以替代现有贷款。重新约定的加点幅度应当反映市场供求变化、借款人风险溢价等因素，加点幅度不得低于当年商业性个人住房贷款加息下限（如有）。贷款被替换的城市。

对于重定价日期协商相关事宜，券商中国记者咨询某国有大行信贷经理获悉，该行具体实施细则尚未发布。预计商业银行将从11月1日起逐步公布实施细则，客户需要携带身份证件、贷款合同等信息到发放房贷的银行网点与银行协商。

上述银行客户经理表示，目前统一批量下调房贷利率是第一步。第二步，11月1日后开始接待需要调整贷款重定价日期等相关事宜的客户。由于银行客户集中查询较多，也可能出现排队、延误时间的情况。