在南京，我的第一套公寓很破旧。七楼面积约50平米。漏水而且没有电梯。它没有太多财产，但很便宜。楼下就是小吃街。我并不认为这是破旧的。我觉得还不错。烤架上有烟花、面条和馄饨……从来没有“腐烂”的感觉。

然而，国庆节那天，我去了朋友在市中心买的一套高层公寓。

这时我们才知道“衰落”是什么意思？

看起来很壮观，但是里面怎么样呢？

斑驳的墙壁，熏黑的地板，就像岁月在脸上留下的皱纹，让人不忍直视。

随意拉动的电线和破碎的窗户，楼梯角落里的不明液体和污渍散发着恶臭。 。 。 。

这也是美好的生活环境吗？

为什么我们如此关注高层建筑，尤其是城市地区的高层建筑？

先说一下今年1-9月南京二手房的成交数据。

可见，南京二手房市场的主力依然是刚性需求，但总价较低、面积较小。纵观南京主城区的高层住宅，大多也以“总价低、面积小”为主。

交易最频繁的正是这些高层住宅。随着时间的推移，我们对房地产的认识也在不断更新。

主要有两个方面：1）潜在风险和安全问题； 2）意味着南京房产价值的重新评估。

在中国，房地产市场发展非常快。往往可以在短短几年内完成其他国家几十年的发展历程。变化是迅速且势不可挡的。

从外观上看，这一带建筑密集，尤其是一些高层建筑，建造时间较长，看上去已经相当陈旧。

质量不高，灯光也不是很好。至于物业管理，更何况管理不是很好。

朋友告诉我，晚上还是要格外注意。今年台风的时候，我很害怕建筑材料掉落。

确实，别说是交付了十几年的房子，就是交付了7、8年的房子也仍然存在风险。很难防止立面脱落。

而且，在一些高层小区，电梯经常出现问题，不断维修，存在安全隐患。有的小区围墙、道路、停车场甚至破烂不堪，但仍依稀可见。隐蔽处的水管和电线网络怎么样？

有人将这个问题归咎于房地产。

如果房子不好，都是物业管理公司的错。这既不完整也不客观。

但物业管理也有社区维护的责任。

事实上，在整个房地产市场下滑的情况下，房产问题最为突出。

社区的运作离不开物业。如果物业管理公司不负责任，减少服务，社区的生活质量就会受到影响。

看看一些品牌物业连基本的清洁都做不了，还会破坏原本交付的绿化。住宅物业经过几年的“维护”，硬件迅速老化、磨损。这些属性的作用主要是粘贴。

在高层社区，不专业的管理会加速社区的衰败。

旧属性不起作用？如果我换了它不是一切都好了吗？

抱歉，物业也分为住宅区。

老旧小区的房产大多随着时间的推移而日渐破旧，或者无人愿意接手，而优质房产则被疯狂抢购。

以河西某豪宅“产权调换”为例。一批品牌物业竞相招募南京市二手房信息，从9比2中选出2家高端物业，物业要求不低于五级服务标准。保障性房产自愿投入200万，无需业主返还；还有南京从未见过的中国A类服务；业主可直接拿取70%的公共福利，并可减免物业费。

这个操作太神奇了。

更深层次的原因是什么？

有人说我买个低密度的房子就可以了。从高层到低密度是一个过程，但如果你想在主城区购买低密度的优质新房或次新房，价格不会便宜。对于普通人来说，价格才是王道。

因此，南京主城区大部分区域/地段不太可能出现低密度容积率社区，高层建筑已是常态。

对于高楼大厦来说，必然有一种“密度”感。

在新街口CBD这样的地方住上一套高品质的平房自然是很满足的，但价格也是遥不可及。

好房子是有代价的。

高楼并非“原罪”。新街口核心区一定是人口密集的高层建筑+密集的商业建筑+密集的办公楼，有利于人口的聚集和流动。

因此，我们应该关注的是质量本身。很多新城区，容积率高，20-30层的房子很多。但如果管理得当，有内景、水景、会所、大型封闭社区，就会显得生机勃勃。

你最害怕什么？

这些都是降级、减配的住宅区南京市二手房信息，房屋高价或限价出售。很多南京市民或许要为这些高层住宅的低质量甚至潜在风险买单。

房子的质量和维护是根本。

因为房子质量不好→低价出售→不交物业费→被业主忽悠→质量更差，小区越来越发展成“贫民窟” 。而一些房价低、租金低的人更不关心社区。

稍微追求品质生活的中产家庭会选择“逃离”。

经过一批又一批的置换，小区的房价也会下降，更不用说售价了。外立面斑驳陈旧，内部管网陈旧，公共空间脏乱差。这些“恶性循环”只会越来越深。

因此，这需要足够的共识，需要愿意为美好生活而努力的业主与物业、街道、各部门携手维护社区，凝聚共识，监管物业，建设美好社区。

2024年，南京住宅价值正在重估，分化在所难免。

【结尾】