在我买房之前，我能想到房子最大的作用就是：

【能住在这里，能长期住在这里，能长期稳定地住在这里】

买了房之后才发现，居住只是基础，房子背后隐藏的配套，比如学校、公共交通、超市、写字楼、医院等等也很重要。

从事房地产工作后，我发现除了以上这些，买房还需要考虑房产所在板块的价值、配套潜力、产品周期、金融属性等等。

以金融属性为例，随着房地产经济的发展，现在还具有较强金融属性的房产已经很少了。

房价上涨神话破灭后，买房首先想到的就是：

【房子能保值，跑赢通货膨胀，住了几年甚至十几年也容易卖掉】

有这样的房子吗？

当然有。

但有人会说，在如今的市场上，还能保值的房子，一定不便宜。

这句话既正确，又错误。

你说的对，优质房子确实稀缺，这样的房子才能被更多人看好，愿意去买，所以流动性更好，保值性也更强。

错的是，基本需求项目中的房子不仅有了改善，而且大多数买得起的人住房质量也很好，这是从来没有改变的事实。

所以，如果碰到优质项目，不管它是否只是你的必要改善需求，都不要犹豫太多，只要符合自己的住房需求，不要想着价格和周边品质一般的房产一样，直接买就好。

无论你是自住还是想改善居住条件，最重要的是自用。

就住宅物业而言，一般可分为两类：

新房和二手房。

巩义市新房多为改善性住房，巩义市二手房也有很多是满足基本需求的住房。

这句话至少代表了巩义房地产近几年的缩影。

先说一下新房的优点：

1. 房产年龄（现房或预售房，较新，贷款期限较长）

2、公寓型（引领新潮流，短时间内不会枯竭）

3、社区景观（瀑布、珍贵树种、水系、假山等）

4.服务（会所、泳池、健身房、四点半课程等比较人性化）

5.外立面（送阳台玻璃栏杆，美观度更好）

6. 大门（宏伟的大门就像相亲的第一次见面）

总结一下，新房的优势就是社区本身的优化，不断的迭代升级，不断的提升优质服务，这是新房的提升。

先说二手房的优点吧：

1. 购买即住（大部分已装修完毕，可立即入住）

2.配套设施（市区二手房较多，配套设施较齐全）

3.价格（这几年价格下降很多，性价比高）

4. 安全（无需担心延误或项目未完成）

5.学区（名校的学区房几乎都是二手房）

6. 选择（同一类型的社区有很多，因此选择较多）

总结一下二手房的优点就是，由于这几年行情不好，房价就像下楼梯一样不断下跌，比新房划算。

但由于性价比高，刚买房的可以买来装修，刚装修完的可以买来改善，社区业主平均收入和圈子在下降，这就是二手房的刚性需求。

如果你问我新房和二手房如何选择，我的观点一直是：

在满足住房需求的前提下，买新总比买旧好，选房要谨慎，买房要果断。

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。去年以来，各地结合自身实际优化房地产调控，实施保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住不发生系统性风险的底线。

要进一步优化房地产政策，继续做好保楼、保民生、保稳定工作，深入推动实施城镇房地产融资协调机制，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，增加优质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”住房供应体系，改革商品住房相关基础制度，努力构建房地产发展新模式。

注意几个变化，一是提出房地产事关人民群众切身利益、事关经济社会发展全局，相当于定下了房地产和每个人都息息相关的基调。

怎么理解呢？从社会角度来说，政府通过卖地和房地产税，获得了全国大约35%的财政收入，这些钱通过基础设施建设，反哺到学校、地铁、医院等公共设施。

比如你坐地铁、坐公交，你觉得在全国有多少是挣钱的？大部分都是地方城市补贴的。还有你去医院看病用的社保、九年制义务教育等等，哪一个不是跟大家都有关系的。

买房更多的是对城市的一种间接贡献；反过来，良好的社会基础设施也在为你提供服务。

从个人层面来说，对于买房的家庭来说，如果买的房子亏了，对家庭来说就是财富的减少，所以房地产确实和每个人都有关。

另外，“市场”与“安全”两个词结合起来，就形成了一个双轨制，未来我们可能看到，市场是市场，安全是安全。

让有钱人买优质商品房；至于有刚性需求的人，可以转向经济适用房。

最后，当完善变成改革，政策支撑力度会更强。相比今年政府工作报告中提出的完善商品房相关基础制度巩义二手房信息，这次会议中的“改革”二字显然更有分量。

可能会有一些颠覆性的制度改革，比如预售制可能会退出市场，现房销售会回归；住房保险制度也会出台等等。

“改革商品房相关基础制度，努力构建房地产发展新模式。”

十四届全国人大二次会议工作报告强调，重视已售出但难以交付的商品房纠纷债务清偿顺序。

对于已售出但难以交付的房产，买家将获得优先补偿

报道指出巩义二手房信息，最高法院发布司法解释，明确已售难以交付商品房纠纷债权受偿顺序，优先保护购房者权益，旨在更好地保护购房者权益，避免因房屋交付问题引发纠纷。

同时，最高人民法院发布司法建议1号，推动建立健全网上合同备案与预登记相衔接的机制，加强商品房预售资金监管，加强预售信息查询和购房风险提示，推动落实保障性交付政策，防范纠纷发生。

去年就有文件，今年又明确了

2023年4月20日，最高法院发布《最高人民法院关于商品房消费者权益保护若干问题的复函》，对消费性购房者权益保护作出规定。

众所周知，由于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的废止，消费类购房者权益保护出现了一个窗口期。

2023年4月发布的《最高人民法院关于商品房消费者权益保护问题的复函》再次对消费性购房者权益保护秩序作出了明确规定。同时，该复函吸收了《最高人民法院关于山东省高级人民法院关于济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案处理请示的复函》精神，明确规定“在房屋无法交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张退还价款请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，人民法院应予支持”。其复函在“保交付楼、保民生、保稳定”政策背景下的发布，可谓是及时雨。

明确购房者两大重点

此前，在楼盘未完工或开发商负债累累的情况下，银行行使抵押权，建设单位行使优先受偿权，业主也会要求交付房屋或退还房款，导致各项债务相互冲突。部分最高法院意见和相关规定中，对抵押权和优先受偿权有明确规定，但对业主的优先受偿权规定不特别明确，对购房者不公平。

最高法院的答复明确了购房者的两项优先权利：房屋交付请求权和价款返还请求权。简单来说，相较于赎回工程款、抵押权等债务，开发商应该首先集中资源做好“确保房屋交付”的工作。

最高法院还指出，在房屋无法交付，且无实际交付可能的情况下，商品房消费者请求返还价款的诉讼请求，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的诉讼请求，人民法院应予支持。换言之，在房屋无法交付的情况下，开发商应当优先满足买受人的返还请求。

一般而言，在涉及未竣工建筑物的债权排序中，排在第一位的是买受人债权，其次是建设工程价款优先受偿权，第三是抵押权，最后是其他债权，即人们通常所说的普通债权。

确实，交房是买房81难的最后一道坎，尤其在近两年房企频频停工、破产的大环境下，交房更是雪上加霜。据了解，2021年以来，数十家大型房企相继遭遇债务危机，随后全国大量房地产项目停工，地方政府不得不忙着“保交房”。

这份报告优先保障购房者的权益，也对楼花烂尾、开发商破产等情况下债权处理给出了明确的指引，将在一定程度上增强人们对房地产市场的信心，助力房地产市场的复苏。