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杭州西安政策点评：430新表态后政策加码，政策聚焦需求侧去库存

一、【430新表态去库存，核心城市密集放松限购】：5月9日，杭州、西安全面放松限购政策。4月30日政治局会议新态表去库存以来，房地产去库存组合政策加速并密集推出：

1）一方面，需求端加码放松：核心城市密集放松限购，如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购放松等，至此全国仅剩北上广深、天津、海南等6个地区仍未取消限购、进一步放松限购值得期待，同时“以旧换新”政策进一步推广，其中江苏模式可以同时对新房和二手房去库存、该模式的进一步推广也值得期待；

2）另一方面，供给端严控供地：严控去化周期超18个月的城市宅地供应，并要求要按季度核查。 

二、【供给侧转向需求侧，保投资转向稳房价】：房地产政策的思路正在发生转变，之前的政策思路是供给侧逻辑，依靠供给端措施（融资三支箭、融资白名单、三大工程：保障房+平急两用+城改、以及保交付）期望对冲实物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策，之前没有主动设置过需求侧计划和目标；而现在政策思路转向需求侧逻辑，再次强调去库存，并更多采用需求政策，同时减少土地供应，去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定。 

三、【高频强调优质住房，新赛道空间广阔】：此次杭州、西安均提到鼓励提升住宅品质。2023年以来，住建部部长多次强调好房子，地方频繁推出高品质住宅政策，24年3月两会政府工作报告提及高品质生活、4月政治局会议强调优质住房，同时叠加成都、广州等地放松改善面积段限购等，高品质住宅成为大势所趋。考虑到改善性需求有望逐步爆发（改需占比高达44%）、但高品质住宅供给稀缺（高品质住宅渗透率不到24%），预计对应规模可达6.5-8.3万亿，高品质新赛道空间广阔。 

四、【投资分析意见】：维持地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。维持物管“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。

专家交流纪要

概述：

杭州近期出台一系列房地产政策，主要内容包括全面取消限购、优化土地供应、提升购房落户条件等，显示出政府对当前房地产市场的快速响应机制。这些政策调整背后是基于对市场状况和调控方向的理解，旨在促进房地产市场健康稳定发展。

近一年来，杭州房地产市场经历了明显波动，新房销售下滑而二手房市场活跃，反映出市场供需变化和消费者需求多样化。政府通过对土地市场的调控和政策支持，试图平衡市场供需关系，减轻开发商压力，并优化市场预期。

长期来看，合理的政策调整有望助力房地产市场恢复活力，实现健康稳定增长。

要点：

杭州市新房产政策解读：全面取消限购

杭州市宣布了一系列新的房产政策，其中包括全面取消限购措施，并提出诸如房屋可作为申请落户条件以及优化土地供应等一系列措施。这一系列举措被认为超出了许多人的预期，尤其是在距离上一次同类政策发布仅仅一个月多时间后再次推出，显示了杭州市政府对于当前房地产市场的快速响应机制。此次政策调整的背后，可能是基于对近期市场状况和全国房地产调控方向的深刻理解。高远胜指出，虽然过去政府出台重大政策通常遵循一定的时间安排以保持楼市稳定，但这次的行动表明政府针对当下市场环境采取的灵活应对策略。后续还会着重解读这些新政策的影响，并分析出台此政策的背景及其对房地产市场的长远影响。

杭州市房地产政策调整及其影响

杭州市近期出台多项房地产政策，以缓解市场压力并促进健康发展。首要措施包括优化住宅用地规模，加大对需求量较大的城市的供应， 特别是那些库存较多的地区可能会适度放缓土地供应。此外，全面取消住房限购措施，结束了历时八年之久的限购制度，让所有人在杭州市范围内购买新房时无需再审核资格。同时，对公证摇号销售进行优化，给予开发商更多自主权，提升销售效率和购房者便利性。政策还包括加大对首套及改善型购房者的信贷支持，并扩大首套认定范围至行政单元级别，以降低购房成本。除此之外，重启购房落户政策，简化条件，吸引更多人才定居。还有推动高品质住宅建设，强调智能化、绿色化与科技元素，符合‘好房子’的新标准。此次政策调整旨在通过灵活的市场手段，解决当前房地产市场的挑战，促进房地产市场的健康稳定发展。

杭州房地产市场分析：新房销量持续下滑，二手房市场占据主导

开头概要：杭州今年前四个月的商品住宅交易量相比同期减少了大约60%,其中四月份更是明显缩减，显示出当前房地产市场的疲软态势。

整体而言，尽管杭州房地产市场经历了一轮波动，尤其是新房市场的销售数据呈现下滑趋势，但二手房市场则依旧保持一定热度。这反映了市场供需关系的变化以及消费者购房需求的多样化。 

新房销售不佳的主要因素包括但不限于季节性的市场变化、新盘供应偏少以及郊区项目竞争力不足等。同时，由于市场供过于求，新盘销售出现了高比例的非热销情况。相比之下，二手房市场表现更为活跃，显示出消费者对于已有物业的需求仍然强劲。

杭州市区土地市场与房地产政策解析

最近一段时间以来，杭州市土地市场及房地产政策成为业界关注焦点。 一方面，自今年年初至四月，由于民营企业的积极参与，杭州土地市场一直保持活跃状态，而民营企业拿地比例更是超过60%,显示了杭州房地产市场的繁荣景象。但在四月下旬，由于股市波动及政策环境的变化，尤其是地方政府对土地市场的调控加强，以及民营企业的投资策略调整，导致土地竞拍活动趋于冷静，许多地块以低价或底价成交，甚至出现了国有企业的介入行为，如“建发”企业对部分地块的托底操作。此外，五月前后，杭州和其他城市的政策调整，预示着房地产市场的整体变化，可能包括限购政策的放宽、首付比例的调整等，旨在刺激市场需求，促进房地产市场的健康稳定发展。这些政策的变动不仅影响了土地市场的热度和投资者的情绪，也对后续的房地产开发、销售产生了直接影响，尤其是在优质区域和核心地段的房源变得更加抢手，从而加大了购房者的竞争压力。同时，政策调整还可能导致市场分化的加剧，不同地区间的房价差异将更加显著。面对当前复杂的市场形势，预计未来几个月内，特别是五月中的土地拍卖活动将成为观察市场回暖的重要指标，这将直接影响到开发商的信心和市场的预期，进而影响到杭州市乃至更大区域的房地产市场的供应结构和价格水平。

解读杭州房地产市场政策与挑战

此次讨论主要围绕杭州市及中国房地产市场的最新动态展开，特别是如何实施自然资源部关于根据库存去化周期调整土地供应政策的具体措施。讨论指出，不同地区对库存去化周期的计算方法可能存在差异，有的依据近6个月的平均销量，而有些则考虑更长的时间范围，如12或24个月。此外，虽然政策提供了指导，但在实际应用过程中，地方政府有很大的灵活性和可操作空间。由于一线城市尤其是核心二线城市面临较大的库存压力，一些策略如按区域或板块调整供地，以及通过提供智能化、低碳等高标准的房源来吸引消费者，被提出作为应对方案。同时，提出了通过‘以旧换新’等方式加速消化现有库存，并强调了市场与保障并重的房地产发展新思路。讨论认为，未来房地产市场的发展将更加注重存量和增量的合理平衡，以及保障性和市场化供应的有机结合。

探讨房地产市场现状与未来趋势

在最近的一场讨论中，参与者们深入分析了当前房地产市场的多个方面，尤其是新房和二手房的价格动态、销售情况以及土地供应问题。讨论指出，尽管部分地区存在新房价格高于二手房的现象，这主要是由于政府实施的限价措施导致的，并且这种情况更多集中于核心区域。此外，讨论强调了市场上对于房产投资的关注点在于可调整的空间和未来销售潜力。值得关注的是，一些城市虽然土地供应量较小，但其实际市场表现和库存管理方式对未来的房地产发展趋势具有重要影响。最终，讨论呼吁进一步观察并期待政府政策的变化，特别是关于房价调控和土地供应方面的措施，以更好地理解和预测房地产市场的未来走向。

杭州市区二手房及新房市场分析

近期杭州市区二手住宅挂牌量约19-20万套，含其他类型房产总量达到24-25万套，市场处于高位。随着买卖双方情况的变化，预计未来房价可能会继续回落，以价换量将成为市场主流。此外，新房市场因限价措施而保持着一定价格的增长，但随着外围地区新房项目的增加以及特价促销活动的增多，新房价格可能出现小幅回落。

房地产政策与市场动态分析

本次讨论主要聚焦于当前房地产政策的效果及持续时间预测，尤其是在市场筑底阶段的作用。讨论认为，虽然短期内政策可能刺激市场交易量回升，尤其是在五月份，但对于随后的市场表现，特别是半年至七月份的市场趋势，则更多依赖于新房供应情况。特别是优质房源的供应量直接影响市场供求关系和购房需求。同时，探讨了未来杭州房地产政策的可能走向，指出即便有所放宽，也可能更偏向于鼓励性政策，如优化以旧换新政策、减税等措施。此外，针对不同区域的新房库存状况进行了分析，强调杭州市区尤其是主城四区的新房供应有限，可能导致局部地区出现供需紧张现象，而某些区域则面临较大的库存压力。整体上看，杭州市的房地产市场虽存在区域间差异，但总体健康，供应潜力充足。

房地产新政对市场的影响分析

本次讨论集中在杭州房地产市场的新政策及其对不同区域、不同类型房产的影响上。核心观点表明，虽然核心区域新房限购政策的放宽对于改善市场预期、提升市场热度有一定帮助，从而可能加速郊区板块的销售，但短期内郊区受到的负面影响不可忽略。特别指出，因为市场客户群体正在发生变化，重点购买人群转向更依赖于本地和改善型住房需求，而非仅仅因为主城放松限购而转移至其他地区。此外，通过分析开发商如建发在杭州的拿地情况和与当地城投公司的合作模式，讨论指出了当前房地产市场的一种趋势：即通过合作方式来减轻开发商的压力，并借助城市发展的良好预期增加项目的市场吸引力。总的来说，虽然短期内存在各种挑战，但从长远来看，合理的政策调整和市场机制的优化将有助于房地产市场的健康稳定发展。

问答

问：杭州楼市新政的具体内容有哪些?杭州楼市新政为何选择在当前节点发布?

答：杭州楼市新政主要包括七个方面。首先，优化住宅用地规模以消化存量，特别是对于库存压力较大的区域，可能放缓土地供应。其次，全面取消住房限购，不再审核新房购买资格。第三，优化公证摇号销售流程，当报名人数小于或等于房源数量时，开发商可自主销售，提高销售灵活性和效率。第四，信贷支持政策将限购范围进一步降低至行政单元区域，改善性购房群体可享受首套房贷款优惠，跨区域改善人群也能降低购房成本。第五，重启购房落户政策，不再设置购房金额和房款付清等条件，只要购房即可申请落户，与南京和武汉政策保持一致。第六，推动高品质住宅建设，响应“好房子”标准，提高智能化、绿色、科技等方面的要求。第七，未提及的其他政策内容。杭州楼市新政选择在当前节点发布，与市场表现及全国中央层面的政策方向密切相关。虽然上一次政策仅过去一个多月，但考虑到市场现状，尤其是近几个月楼市回暖明显，同时结合国家稳楼市政策导向，杭州政府适时出台了新的政策以保持市场稳定和促进房地产行业健康发展。

问：杭州今年新房市场表现如何?

答：杭州今年新房市场整体表现低迷，1至4月份商品住宅成交套数只有13900套，成交面积不到200万平方米，同比去年下降约60%。四月份市场进一步回落，新盘成交量环比三月份下降了45%至50%,导致库存积压和金三银四市场不及预期。

问：开盘表现及市场热度如何变化?

答：杭州新盘开盘数量在逐渐下降，4月份市区仅开41次盘，供应集中在郊区。四月份报名人数大幅减少，从三月份的近2万人降至7000多人，导致平均中签率超过50%,六成以上房源无需摇号。核心区项目依然紧俏，而郊区板块热度降低，部分项目营销打折力度加大以促进销售。

问：今年二手房市场有何特点?

答：今年杭州二手房市场成交量相对较高，三、四月份都保持高位状态。相较于新房市场，二手房市场以价换量的趋势明显，新增挂牌量维持高位，加上学区房成交活跃，二手房成交量超过新房。不过，四 月底以来二手房看房人数仍维持高位，预计五月份二手房成交可能保持相对较好的状态。

问：杭州土地市场现状如何?

答：杭州土地市场曾长期活跃，民营企业拿地占比居全国前列。然而，今年四月份土地市场出现逆转，两次土地拍卖中，第三批次土地仅有三块溢价成交，其余全部底价成交，且国企托底现象明显。第四批次土地出让虽有溢价地块，但一块提前终止出让，整体市场出现降温趋势。

问：政策放开对杭州楼市有哪些直接影响?

答：政策放开后，杭州楼市限购放宽并叠加其他配套政策，如首付认定标准和购房落户，对有效需求示范有较大拉动作用，尤其是首套房认定标准的变化，将促进各区购房人群尤其是改善人群的流动活跃性。此外，新版限购政策全面取消会加剧市场分化，核心优质板块的摇号难度将进一步加大。优化公证摇号销售也提高了市场销售效率和购买便利度。

问：杭州楼市短期内成交量是否会有大幅提升?

答：受当前杭州房地产市场供应结构和规模受限的影响，预计短期内市场成交量大幅上升的可能性较小。主城区范围内可售存量和长期库存量较小，难以支撑成交规模大幅提升。不过，随着五月中旬土拍的进行，如果土拍热度改善并体现房企对政策的信心，可能会加快政府推进节奏，加大主城区项目的供应，从而对成交规模产生积极影响。

问：库存去化周期如何计算?

答：库存去化周期的计算方法根据城市情况有所不同，主要有两种方式： 一种是近六个月的平均消化量与可售量比值；另一种是过去12个月或24个月的销售面积与可售面积比值。住建部文件并未明确要求使用哪种计算方式，但部分城市可能会结合城市规模和库存压力等因素，按区或板块来统计，从而得出不同的去化周期结果。

问：在房地产库存压力较小的区域，供地时应如何操作?

答：在库存压力较小的区域，供地时可以根据库存情况灵活调整，以供需平衡为目标。这并不意味着各地必须严格遵循指导文件中的规则，而是在考虑财政和土地供应目标等多方面因素的基础上找到合适的平衡点。

问：这个政策的主要目的是什么?

答：政策的主要目的是要实现房地产市场的消化质量优化增量，既要解决存量问题，也要考虑增量的结构性问题和产品本身的质量。因此，地方政府在执行时需结合本地实际进行调整和优化。

问：在消化沉淀环节，政府如何利用以旧换新的方式来推动保障性住房体系的发展?

答：政府可以通过收购存量房子作为保障性住房体系的一部分，以旧换新是其中一种手段。随着国家房地产市场双轨制(保障和市场)的推进，地方政府需要明确自己的保障目标，并结合以旧换新等方式来实现这一目标。

问：地方政府在制定2024和2025年的住房规划时，应该关注哪些关键要素?

答：地方政府在制定住房规划时，应着重考虑国家提出的市场与保障体系，关注新增供应与原有存量的关系，以及如何实现以人供房、以房供地、以房供钱的目标。尽管政策提出了一些调整空间，但地方政府在执行过程中仍有很大的操作空间。

问：在计算销售量时，新房与二手房是否应该都纳入统计范围?

答：目前来看，可能倾向于不将二手房纳入销售量的统计范围，因为政策讨论的是供应量和潜在库存。不过，不同城市的情况可能存在差异，例如小城市土地供应量较小，两者差异不大；而大城市虽然供应量大，但流速较慢，可售库存相对较小，因此可能更适合采用潜在库存作为计算口径。

问：新房价格倒挂现象是否仍然存在，如果是，主要原因是什么?

答：新房价格倒挂现象在杭州等城市仍然存在，主要原因是城区范围内限房价没有放开，导致新房与二手房之间的价格差仍然较大。不过，随着次新房更多投研资料关住微星公重号：有道调研逐渐交付和二手房市场的以价换量趋势明显，倒挂现象已逐渐缩小，并非所有城区范围内都存在倒挂。核心区域和板块的倒挂现象较为明显，而其他区域如萧山区和秦江世纪城等地的倒挂现象已经基本消失。

问：杭州新房和二手房价差有多大?

答：在杭州，新房和二手房之间的价差较大。核心区域新房与二手房的价差有时会出现倒挂现象，例如最核心板块的新房售价可能在6万以上，而二手房价格可能高达10万以上，而外围区域的新房售价约3万，对应的二手房价格可能只有1万多到2万。不过，这种倒挂现象正在逐渐减少，主要集中在核心板块。

问：杭州二手房的挂牌量有多少?目前趋势如何?

答：杭州二手房挂牌量接近20万套，含公寓、商贷、24小时、车位等各类房产类型。目前二手房挂牌量处于相对高位状态，每月新增挂牌量都在几万套以上。累计挂牌量约为19万多套，其中包含不活跃房源。尽管挂牌量较大，但由于买卖双方需求变化、市场预期调整等因素，二手房挂牌量未来可能会有所回落，形成以价换量的市场格局。

问：杭州二手房价格未来走势如何?

答：预计杭州二手房价格未来可能进一步回落，以价换量会成为主流。主要原因有两点：一是二手房价格仍有进一步调整空间；二是目前卖房人数多于买房人数，形成买方市场。虽然3月份、4月份成交量维持高位，但仍未突破去年同月水平，这表明接下来成交量可能保持一定惯性，但可能逐渐出现回落。若出现回落，市场消化速度将放缓，促使更多急于出手的人将房产挂牌出售，从而进一步加剧市场的以价换量现象。另外，新房市场受限价政策影响，整体价格保持环比增长态势，但长期来看，供应结构变化可能导致外围新房项目价格出现小幅回落或微幅调整。

问：萧山和余杭限购放开后，一个月内萧山核心板块报名人数有何变化?

答：限购放开后一个月内，萧山核心板块报名人数明显增加了40%以上，这表明政策在短期内对购房需求有一定的推动作用。

问：未来杭州购房政策还有进一步放开的空间吗?

答：限购放开后，虽然仍可能存在一些政策或供应商，但更多将是鼓励性的政策，如以旧换新、契税减免和购房补贴等。同时，市场端如房价是否放开也存在争议，但可能会有一些创新类的政策和工具线操作。

问：杭州新房库存情况如何?

答：目前杭州新房库存较小，可售库存仅够销售七个多月，各板块之间差异明显，主城四区短期库存大多在五个月以内。尽管潜在库存表现不错，但临安、富阳等区域库存压力较大。全国范围内，杭州库存情况相对较好，但不同行政区内的板块存在分化现象。

问：限购放开是否对郊区市场产生明显利空?

答：限购放开短期内对郊区市场有一定利空，但影响不大。因为郊区客户群体已开始分化，更多本地化需求，且市场预期问题更关键。长期来看，如果能改善整体市场预期，可能反而会加快外围板块的下单速度。

问：开发商对托底拿地的态度及政策对接情况如何?

答：开发商在托底拿地方面意愿较弱，通常会与当地城投或其他企业联合开发，建发在杭州的一些项目就是与浙江城投合作的。开发商愿意托底的原因在于货值和销售业绩支撑，以及杭州市场的相对安全性。开发商参与托底后，对土地后期开发和产品品牌有更好的规划和保障。