从市场表现情况来看，据克而瑞数据，杭州今年4月新房成交31万平方米，环比下降62%，同比下降75%。累计来看，前4个月新房成交187万平方米，同比下降59%。

去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，环比增长12个百分点，同比降5个百分点。截至4月底，杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。

就在近期杭州一哥滨江集团似乎就嗅到了风险，滨江基本上是全部身家都押宝在杭州市场，杭州市场波动几乎会让滨江陷入非常被动局面，可以看到近期土拍滨江就没有以往热度。

滨江集团引以为傲的高业绩，高收入，好福利的背后其实也就是赌对杭州，跟企业本身的经营水平并没有直接联系，简单一句话滨江还是比较原始的管理模型。

如今杭州市场出现滑坡，滨江的日子绝对不好过，哪怕是之前号称的1-2个点的利润恐怕都很悬了，因此出现降薪公告也就不足为奇了。

深耕区域其实并没有什么问题，但是杭州这种城市目前来看，确实还是有一定风险的，就算是目前杭州全面取消限购，还有一个魔咒：杭州限价并未解除。

其实大家都知道，杭州目前早期短暂的火爆，其实之前完全是依靠限价政策保持的一定热度，说的简单点就是新房与二手房有巨大差价，因此新房具备一定的投资属性。

另外一个方面就是拼产品能力与经营能力，在杭州目前来看其实并不是特别重要，现在拼的是速度与资金周转能力，因为只要能出货，抢到位置，就可以马上成交。

我们承受着代持交易的不确定性，承受着“拼多多”房票的兑现风险，承受着楼市指导政策的重重考验，就等着交房那一刻，抛盘变现，以上，就是杭州楼市的现状。

一边是冲着新房限价之下的倒挂套利空间，嗷嗷打新；一边是打倒新房后的投资客，自交房的第一天起，就急于抛盘变现。

人人都说，我坚定看好杭州城运，是价值投资的拥趸者，但真到了能变现的时候，一个比一个跑的快。

自2022年3月起，随着杭州限价后的第一批交付房源逐步入市，扎在御滨府、壹号院……里的投机客们，抢跑就开始了。

其实在这种环境下，就算放开限购，对与很多操盘者来说也是噩梦，只要市场不是良性的产品驱动导向，因此就算滨江这种产品营造强的大佬，其实也很难坚持下去。

牛逼的产品，好的开发商与操盘手，做出来的价值仍然与平庸者毫无差别，这或许也是杭州目前畸形市场的核心痛点，看的热闹，时则无味。

迄今为止，杭州仍然执行着严苛的新房限价。二手房挂牌价在7-8万的区域，新房限价还不到5万。一眼望去，就是2万/㎡的套利空间。

而迄今为止，杭州仍未出台二手房指导价。除个别红盘之外，甚至9成以上的楼盘还不限售，这意味着绝大多数的倒挂盘，摇到交房就能变现套利。

好不夸张的说—当下的杭州新房市场里，不管是刚需还是豪宅，只要有倒挂空间，就有投资客的身影，且占比都在20%以上。

这种整体的行情，其实对整体楼市良性循环肯定是不利的，跟我们当初设想的回归产品逻辑背道而驰了，二手房卖不掉，新房有房马上秒光，形成了一个恶性循环。

其实如果放开限价，对于整体楼市可能会有所降低，但是可以看到这里是杭州，目前有全国无敌的超级卖家盯着。

如果有比较牛逼的产品投入市场，完全可以具备自由定价话语权，如果卖的好，这个才是市场的驱动，而不是简单的干预。

各个城市都在提倡市场化导向，客户导向，但是作为这么一个超级大城市，却还是不敢尝试让市场说话，确实还是有点悲哀的。

今天下午，这是接着杭州脚步，八大金刚之一的西安也取消限购。西安市场依然是目前国内少有的几个楼市稳定的大城市之一了，本次裸奔也是一个大利好消息。

目前国内只有六座城市尚未全部取消住房限购措施，从北到南分别是：北京、天津、上海、杭州、广州、深圳、珠海——它们是过去十年楼市淘汰赛剩下的六大金刚，是穿越价格现象之后看到的基本面真相，是政策认为还不能马上全部放开、否则可能会被爆炒的城市。

作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，因此西安此轮放开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。

很简单能理解本次西安政策，大西安作为西北第一大城市，大西北的整体发展还得看西安，西安有着传统文化的沉淀与教育系统的核心优势，这也是落实稳定的核心。

除了取消限购外，西安新政还优化摇号政策，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号；

这种逻辑小编觉得是一个很大的进步，过往针对刚需政策，本次的政策绝对是改善客群的重大利好，因此，西安市场可以说，未来的改善需求绝对是大头。

2024年一季度，西安TOP10房企实现总销售额超过267.1亿元，和去年TOP10企业销售额总额237.5亿相比，2024年一季度TOP10企业销售额“不降反升”。

西安整体来看，目前在全国范围都是市场较为健康的典范，因此去年开始头部房企都在围剿西安核心土地市场，想方设法占领最顶端客群。

从4月开始，全国楼市已经告别限购时代，或许今年的房地产行业会真的有所松动，不求回到吃肉的日子，只希望喝汤的福利能够持续一些。

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