重建信心是关键

在中央相关部门打响优化楼市政策发令枪后，8月3日，郑州15项楼市新政迅速落地。

郑州正在通过大力减税降费、取消楼市限售、落实“认房不贷”政策、调整存量按揭贷款利率等方式，逐步将这些政策措施落细落实。

此次规定与以往有何不同？ 会对楼市产生什么影响？ 从全国来看，随着更多城市跟进实施调整，楼市政策还能如何落地？

图/图昆虫创意

打响优化楼市政策第一枪

8月3日，郑州市房管局发布《关于进一步促进本市房地产市场稳定健康发展的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》共15条，涵盖了支持年轻人才落户、多子女家庭购房、金融信贷等多方面优化房地产市场政策。

对此，中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶向《中国新闻周刊》表示，自住建部提出优化楼市政策以来，郑州打响了优化楼市政策的第一枪。房地产市场政策。

从具体内容来看，本次政策优化调整具有一定亮点。

一是减税、免税力度比较大。 15项楼市政策中，前三项和第七项均涉及税收减免。

第一条规定，对毕业三年内来正新就业并在今年年底前首次购买新建商品房的青年人才，在原青年人才购房补贴的基础上，购买房屋将提供100%契税补贴。

第二条规定，对今年年底前在郑州市购买新建商品住房的二、三子女家庭，给予二孩家庭一次性货币补贴2万元，三子女家庭给予3万元一次性货币补贴。

第三条规定，今年年底前购买郑州市新建商品住房的，以货币形式给予一定比例的住房购房契税补贴。

购买新房，主要税费是契税。 郑州新房市场政策前三项基本覆盖市场主要购房者，凸显郑州有意通过减税免征等方式让利给新房市场消费者。

在二手房交易税收方面，楼市新政也提供了一定的优惠。 《通知》第七条规定，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有房屋后一年内购买新房的，给予个人所得税优惠退税。 个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。

郑州市房管局相关工作人员表示，《通知》主要围绕减轻居民购房负担，区分不同情况给予支持，基本实现政策精准落实。

与此同时，郑州还取消了楼市限售。 《通知》规定，暂停执行“2017年5月3日（含）后购买的房屋自取得《房产证》之日起未满3年的，不得挂牌转让”的规定。

此外，金融信贷方面，郑州楼市新政提出，及时调整新发放首套房商业贷款利率下限，实行“认房不贷”政策； 鼓励郑州各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 引导个人住房贷款利率和首付比例下降，稳定居民消费预期。

对此，曹晶晶表示，在中央相关部委提出“认房不认贷”、调整存量房贷利率后，郑州是第一个明确做出调整的城市。

此次楼市新政不仅着眼于需求端，还在供给端推出了多项举措。

规定稳步推进城中村改造和城市更新，落实土地费分期缴纳优惠政策。 城中村改造、城市更新涉及的房屋征收，将通过购买商品房、发放安置房票等方式进行安置。 尚未开工建设的安置房原则上实行货币安置。

58安居客研究院院长张波表示，郑州楼市的这一新政策对供给和需求都会产生影响，政策效果需要密切关注。

突然拒绝

2021年下半年以来，楼市调控政策开始逐步放松，郑州出台多轮楼市新政策。

今年4月，有消息称，郑州调整楼市限购政策，取消二环外限购，常态化二环内限购。 限购范围为海航路以北、桐柏路以东、农工路以南、中州大道以西。 限购范围内，仍执行每户两套房限购政策。

对此，张波表示，从郑州的限购区域来看，郑州的新开工项目主要集中在二环线以外，这意味着郑州楼市限购政策得到了较大程度的放松。

随后几个月，郑州楼市成交迅速发生变化。 4月份，郑州商品房销售19651套，同比增长155.24%； 商品房销售面积160.9万平方米，同比增长70.83%。

今年6月，郑州商品房销售23478套，同比增长74.80%； 商品房销售面积178.88万平方米，同比增长13.12%。

对比2022年6月以来的月度交易，交易数量和面积均创至少一年来新高。

但这种势头在7月份突然发生了变化。 7月，郑州商品住宅销售8238套，较6月大幅下降65%，较2022年7月的10936套甚至下降20%。

从全国楼市来看，今年六七月份，楼市整体走势并不乐观。

据中国指数研究院监测，7月份，一线城市新房整体成交面积环比下降14.5%，二线代表城市环比下降55.4%月内，三线代表城市成交量环比下降59.2%。 其中，青岛下降61.8%，宁波下降53.2%，扬州下降56%。

无疑，郑州7月份商品房环比下降65%的情况在全国范围内也很突出。

7月27日，住房城乡建设部部长倪虹召开业务座谈会强调，要大力支持刚性住房和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和首套房贷款利率住房和购买改善型住房的税收减免。 个人住房贷款“认房免贷”等政策措施。

随着中央相关部门打响优化楼市政策的发令枪，8月3日，郑州新一轮楼市措施正式启动。

从市场反馈来看，虽然二手房挂牌数量不断增加，但挂牌价格仍在下降。 安居客数据显示，目前郑州二手房挂牌价格较去年同期基本下降3%至5%。

8月4日以来，郑州商品住宅日均成交量维持在200套左右，尚未有太大起色。

对此，张波表示，与今年4月取消限购相比，取消限购、免税对楼市影响较小，部分城市优化楼市的政策工具已经不多。市场。

就郑州楼市政策调整而言，一方面，与之前相比，政策优化的空间逐渐缩小； 另一方面，虽然“认房不贷”等一些政策尚未出台实施细则，但郑州目前二线住房的实际首付比例明显低于大部分二线城市，政策发挥效力的空间很小。

张波认为，目前郑州楼市的问题主要是需求不足，尤其是信心不足。

如何扭转呢？

至于后市，很难说楼市有望企稳。

中国指数研究院监测数据显示，2023年1月至7月，房地产企业销售总额39.944亿元，同比下降4.6%。 其中，房地产企业7月销售额同比下降34.1%，单月销售额较去年同期连续两个月大幅下滑。

分析人士指出，新房交易规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土地拍卖热度逐月下滑。

数据显示，今年1-7月，除少数核心城市外，土地拍卖市场整体人气依然低迷，300个城市土地出让金收入同比继续下降27%。

中国社科院金融战略研究所住房大数据项目组组长邹林华表示，2023年以来，我国房地产市场形势出现了很多新变化，市场预期也发生了较大变化。相对乐观到相对悲观。

张波表示，当前，重建楼市信心需要整体布局，需要从多方面入手。 一是政策不断释放积极信号； 二是实质性利好政策快速出台，包括供给侧和需求侧，政策要因地制宜快速精准落地； 三是从全国一盘棋入手，带动一线城市市场成交回暖，提振市场信心，从而带动全国市场。

邹林华表示，对于很多城市来说，目前都处于阶段性“供给过剩”阶段。 房价短期调整不可避免，政策可以平滑市场调整曲线。 但也有一些城市，比如北京，市场并没有出现明显的“供给过剩”。 市场低迷主要受收入预期和房价预期影响。 适度的政策支持，有利于此类城市房价尽快稳定，避免持续下跌。 但由于大环境和房价绝对高位的影响，即使有足够的政策支持首次购房和改善性需求，这些城市短期房价上涨的可能性也基本不存在。存在的。

8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，指出要积极扩大内需，更好满足居民刚性需求和改善住房需求。

近期，北京、深圳、广州等一线城市住建部门相继表示，将结合实际推出相关政策措施，支持刚性、改善性住房需求，促进实体经济平稳健康发展。房地产市场。

8月4日下午，南京发布房地产市场新政策，包括发放购房补贴、推进住房票证安置、设立安置房超市等。

曹晶晶表示，近期中央和各部委的密集发声，带动了房地产市场预期和信心的恢复。 但从政策完善到市场见效需要一个过程北京新出台的15条房产新政，需要地方政府加快具体政策的落实，特别是政策更为严格的核心一二线城市。 政策优化有利于稳定销售。 此外，在销售稳定之前北京新出台的15条房产新政，加大对房企的融资支持至关重要。 只有供需双方协同发力，才能最大程度保证房地产行业稳定健康发展。

张波建议一线城市不要一次性出台过于激烈的优化政策。 在整体宽松的预期下，可以逐步多次出台利好政策，并根据市场反馈调整政策出台的节奏和力度。 “毕竟，稳定健康发展是楼市调控的基本出发点。”

作者：刘德兵 ( )