深铁城

关于开发商

施工许可证显示，“深圳地铁京城”项目开发商为“深圳市地铁集团有限公司”，工商信息显示，该公司为“深圳市人民政府”的全资子公司。国有资产监督管理委员会”。

深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是深圳市国资委直接管理的大型国有企业。 经过24年的发展，形成了国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”的产业布局和轨道建设、轨道运营、车站和城市发展“四位一体”的核心价值链，并建立了资源管理。

在站城开发领域，“轨道+物业”模式和以“地铁上盖”为代表的“站城一体化”项目是深铁集团站城一体化业务的核心产品。 其中，在房地产开发板块，集团目前拥有铁路沿线12个地上项目综合开发权，开发规模约450万平方米，在建面积约330万平方米。 主要代表项目有深圳铁景城、深圳铁锐城、深铁龙景、深铁逸府、深铁前海时代、深铁月山景等。

项目介绍

“深圳铁井城”项目位于宝安区松岗街道碧头社区，松福大道与浪碧路交叉口西北侧。 该项目为深圳地铁12号线碧头站上方的地铁物业，项目地块编号为A401-0187。 该地块于2021年8月9日在深圳市国土资源局交易中心挂牌出让，2021年9月28日，深圳地铁集团有限公司以63.2亿元拍得，成交建筑面积地价约12300元/㎡。 根据规定，项目建成后，普通商品住宅销售均价不得高于4.58万元/平方米。

项目总占地面积约33万平方米，规划总建筑面积约70万平方米。 项目以城市综合居住+地铁+公园叠加的规划理念，集高端住宅、多彩商业、体育公园、九年一贯制学校于一体的整体创作。 集设施、幼儿园等配套于一体的TOD城，是深铁集团在西部推出的首个低密度住宅样板项目！

“神铁镜城”一期（01-02号地块）可分为南区和北区。 北部地区以低密度住宅为主，有体育公园、幼儿园、学校等配套设施； 南部地区以高层建筑为主。 / 以超高层住宅为主，西侧为人才住房、经济适用房，东侧为超高层普通商品住宅，配套有中央公园、九年制学校等，还有一个幼儿园。

一期（01-02号地块）占地面积约23.72万平方米，规划总建筑面积约19.93万平方米，其中住宅约12.38万平方米，商业约5200平方米（包括体育场馆）、公共设施约12400平方米（包括幼儿园、社会福利中心）、架空车库约53000平方米等基础设施。

即将推出的第一批是北区低密度平房+小高层住宅产品。 规划由6栋6层住宅平房（共12套）+17栋11层小高层住宅（共25套）组成。 北区同步建设2座体育馆、1座服务楼、1座公共配套楼、2座幼儿园教学楼。

施工许可证显示，“深铁井城一期（1至30号楼、高架车库）主体工程”合同竣工日期为2022年10月10日。截至2022年6月12日，主体建筑及小高层深圳铁井城一期建筑已基本封顶。

目前，该项目所在地未设营销中心，但在福田深铁大厦一楼、沙井新沙天虹一楼设有展厅。 目前我们还没有收到样板房开业的消息。 在线传输项目将于本月底注册并进入市场。 ，对此项目感兴趣的朋友近期需多关注项目动态。

基本信息

户型介绍

平房：主要推荐E户型，建筑面积约151㎡，四房两厅两卫

小高层：主要推荐A户型，约105平米，四房两厅两卫； B户型，面积约100平米，三房两厅两卫； C户型，约85平米，三房两厅一卫； D户型，面积约77平米，两室两厅一卫。 警卫

从定位上看，平房和小高层项目都具有优势定位。 不同的是，平房南北完全透明，而小高层朝南却不透明。

房屋设计方面，整体结构、功能配比、分布、通透度、采光面、实用性、使用率等都比较好，产品实力比较强。

看完所有户型后，我唯一想吐槽的是，只有85平米，三房一卫。 在使用高峰期，使用卫生间可能会出现排队现象。

项目配套设施

以项目旁的东宝河为界，南属深圳，北属东莞。 目前项目周边商业配套资源极为匮乏。 我们只能依靠零星的路边小店或者传统百货店来支撑附近居民的购物需求。 而且现有的距离项目并不近，不仅不方便，而且质量不高。 。

据开发商宣传资料显示，该项目将配备约6万平方米的商业空间。 该项目不仅将满足居民购物、娱乐的自给自足，也将成为该区域的标杆、地标商业。

该项目为11号线碧头站上方物业，为纯地铁入口物业。 如果在此站乘坐火车，可在松岗站换乘地铁6号线，1站即到。 值得注意的是，松岗站也正在建设中，作为12号线二期的换乘站，待后续轨道交通完善后，该项目可通过地铁快速通勤至机场、宝中、前海、光明、深圳北区、银湖、福田等地区。

项目周边1.5公里范围内有松福大道、宝安大道两条主干道，以及京港澳高速公路1条。 此外，还可通过项目前的松福大道快速换乘广深高速。 路网比较完善，但松岗毕竟位于深圳的西北边缘。 开车去宝安地区还算可以，但去市区或者南部沿海地区不仅费时，而且费用也很高。

该项目本身计划建设一所九年制学校和两所幼儿园学校。 未来，项目居民在家楼下就能接受幼儿园、小学和小学义务教育。 此外，项目1.5公里范围内还有2所私立九年制学校和1所公立小学。

根据《宝安区义务教育公办学校2022年秋季招生计划及招生范围》，项目所在地小学对应学校有松岗实验学校（小学）、沙溪小学、一站小学、红星小学。实验学校（小学）； 初中 学校包括松岗中学（初中部）、松岗实验学校（初中部）。

目前项目周边医疗配套资源主要为社康中心沙溪直塘管里区二手房信息，综合性公立医院尚属空白，医疗配套资源有待补充。

该项目距松岗人民医院约4.8公里，车程约13-15分钟。 乘坐地铁2站约需18-20分钟。 该医院是目前距离项目最近的公立综合医院，时间也比较短。 虽短，但严重依赖交通，缺乏便利性。

目前项目周边现有公园主要为社区型小公园。 场地规模和娱乐设施十分有限，缺乏大中型市政公园的配套设施。 此外，目前项目周边文化体育设施尚属空白，文化中心、体育中心等市政场馆有待规划建设。

不过，据深铁地产官方微博显示，深铁景城一期规划了面积近10万平方米的双园区绿地，其中包括面积约7.5万平方米的中央公园。平方米和约24,000平方米的体育公园。 。 也就是说，未来项目建设的公园绿地不仅能满足自身居民的休闲娱乐需求，还将成为片区居民的主要休闲娱乐场所。

地点、现状、规划

宝安位于深圳西北部。 辖区东与龙华区接壤，南与南山区接壤，西与伶仃洋接壤，北与光明区、东莞市接壤。 地处粤港澳大湾区地理中心，广州、深圳、香港南北发展。 深中东西向发展轴也在宝安交汇，形成天然的交通核心。 构建了海、陆、空铁路立体交通网络。 因此，宝安区在大湾区布局中空间距离和地理位置优势明显。

宝安区面积397平方公里，是深圳市最大的行政区，土地资源非常丰富。 去年，宝安以4421.83亿元的GDP总量位列深圳第四。 是深圳的经济区、工业重地和出口区； 据第七次人口普查统计，宝安区常住人口325.78万人，居深圳市第二位，生活氛围浓厚，生活设施丰富。 近年来，随着沿海经济带的快速发展，宝安区凭借区位优势和基础条件，成为深圳的战略发展中心、经济价值高地、置业热土。

松岗街道成立于2004年7月，位于珠江口东岸，宝安区西北部。 东与光明区公明街道接壤，南与沙井、新桥街道接壤，西北与东莞市长安镇接壤，东北与燕螺街道接壤。 面积27.66平方公里，辖13个社区，总人口50.8万人。 该街道历史悠久，文化底蕴深厚，工业基础雄厚。 是一条具有深圳特色的街道。

松岗街道的开发起步较早。 早期，松岗的制造业非常发达，吸引了大量深圳农民工。 工厂多、人员多，这是其比较突出的特点。 由于地理位置相对边缘化，所谓“山高黄帝远”，所以早期的松岗城市面貌较差，居住环境较差，治安较差。随着深圳的更新轮转和近年来规划发展，虽然松岗的总体环境发生了很大的变化，但由于新兴产业的兴起和居民生活水平的提高，松岗也失去了很多，如产业迭代缓慢、人口流失、居住环境恶劣等。 、商品房进程滞后，消费水平相对薄弱。

该项目所属的比特社区规模很小。 位于松岗街西北缘。 南邻江边社区，东邻沙浦尾社区、沙浦社区。 西、北以东宝河为界，属东莞市管辖。 。 “深铁井城”项目位于沙浦围、沙浦、碧头三个社区交界处。 周边主要是工业园区/工厂，商品住宅小区和城中村很少。

项目周边有不少传统工业厂房，新旧交汇。 城市面貌较差，但周边建筑密度不高，给人一种比较空旷的感觉。 项目周边1.5公里范围内仅有盘山花园、漫景华云组两个商品房小区。 而且距离项目较远，居住氛围很差； 项目周边生活设施及市政设施十分匮乏。 “深铁井城”建成后，可为片区补充大量优质配套设施； 片区后续的整体发展更多地依赖于城市更新，尤其是工业区向居住区的改造和产业升级，相比其他传统老区，碧头和沙浦片区的更新速度可能相对更快。

深铁井城-全景VR

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从法定规划来看，项目周边工业属性较重，基本为传统产业。 未来工业区周边还将有更多升级改造项目； 周边目前没有商品房小区，只有村委会建设的一些小区楼。 而且规模不大，居住氛围比较缺乏； 周边生活设施较少，主要依托松岗中心区的配套设施。

根据规划，松岗街道定位为“深圳西部的城市中心”。 项目所在碧头片区重点打造“江碧环境生态产业园”项目，将打造成为具有深圳产业特色的国家级生态绿色发展示范产业。 花园。 以深圳铁井城的规模、规划、配套，未来将成为该区域的现象级项目，成为该区域生活及社区配套的标杆。

深铁景城建设的九年一贯制学校（规划72个班）是深铁集团投资建设的民生标杆项目之一。 规划建筑面积约65600平方米，是目前该地区最大的。 学校。 此外，项目还将配备3所幼儿园。 这也是目前深圳在建的一个学前教育设施相对较高的社区。 项目提供的综合教育资源将补充该地区的教育需求，增加深圳优质学位的保障。 供应。

为了进一步改善该地区的人居环境，深圳铁井城一期规划了面积近10万平方米的双公园绿地，其中包括面积约7.5万平方米的中央公园平方米，绿地面积约24,000平方米。 体育公园。 同时，还将建设6万平方米的购物中心，让市民充分享受“轨道上的城市”带来的便利，进一步赋能松岗经济发展新格局。

深圳铁精城项目是建在11号线碧头站上方的物业，您可以远距离享受11号线地铁带来的超便利。 值得注意的是，在鼻头站乘坐公交车，一站即可到达6号线、11号线、12号线在建的换乘站松岗站。 这3条地铁线路连接深圳中心区。 对于在城市工作的白领来说是一个非常好的选择。

6号线从松岗出发，可到达光明、龙华、福田。 支线建成后，也将是一条“超级换乘”线路，可与目前运营的7条线路实现换乘，快速前往深圳各个核心区域； 11号线贯穿福田中心区、车公庙、欢乐海岸、深圳湾超市、后海、南山中心区、前海、大空岗、松岗等九大片区，整合了整个深圳的金融、科技、经济实力。 强区皆相连； 正在建设中的12号线也是无价的（预计3年内通车）。 该线路北接松岗沙井，南接南山沙溪直塘管里区二手房信息，连接会展、空港、机场、宝中、南山中心、蛇口等区域，绝对是支撑深圳西部发展轴的轨道交通骨干。

项目周边除深圳铁井城外，还有松溪家园保障房、深圳铁井城九年制学校、以及也在建设中的中车基地项目。 其中，松溪家园计划提供保障性住房3600套，中车基地项目计划提供保障性住房4000套。 此外，深圳铁井城2300余套公营住房+1200余套商品住房将在项目周边形成1万余户的住宅区。 商业区。

除此之外，项目周边还有龙德利工业区、金环宇工业区、胡瑞工业区、溪头一二工业区、侨台工业区、松岗商业中心等众多城市更新项目。 这意味着该地区将进入大规模建设时代。 在老建筑不断改造的带动下，片区面貌将发生颠覆性升级，将有更丰富的想象空间。 值得注意的是，项目周边的改造项目大多涉及工业物业，因此改造速度会更快，面积升值也很快。

项目西侧马路对面正在建设的“中车深圳轨道交通车辆研发及综合服务基地”项目，是深圳打造轨道交通产业布局、落实国家发展战略的具体举措。 将有力推动深圳经济结构调整转型。 升级完善深圳城市轨道交通装备产业配套设施，提升深圳先进制造业水平。

江碧环境生态产业园总用地面积1.39平方公里。 园区建设成为“电镀线路板产业绿色发展基地”和“节能环保、新材料等战略性新兴产业拓展基地”，提升国家原有技术水平，拓展产业链达到国际生态工业园区标准，在环境保护和污染治理方面处于全国领先地位，是具有深圳工业特色的国家级生态绿色发展示范工业园区。

松岗本身地处广深科技走廊，是深圳西部通往大湾区其他核心板块的门户。 早在2020年初，宝安区公布的《全国人大代表提案回复函》就明确将松岗定位为深圳门户。 西北城门，一座能够代表深圳西北城门形象的标志性建筑应该建在这里。 松岗左邻空港新城，右邻光明新区。 消费上吸纳空港新城的溢出需求，产业上承接科学城科研成果转化。 共享几大区域的带动力，发展优势不容小觑。

根据《宝安区十四五规划纲要》：到2025年，松岗街道将建设成为“西部重镇、智能创新沃土、滨水新城”。 发挥毗邻海洋新城、光明科学城、海上花园城、融创文旅冰雪城、东莞滨海湾新区的区位优势，重点发展新型电子元器件和智能装备，具有产业特色的文化创意产品展示、交易、健康产业是西部地区的核心发展点，必将迎来新一轮质的变化。

《宝安区十四五国家规划》中也直接定调打造“双心一枢纽三区四带”，一次性升级两大中心组团、一大枢纽一次性高标准规划3个国家级高新技术项目，高水平打造“四大发展走廊”。

最大的变化是西部城市中心从海洋新城、会展新城升级为沙井、新桥、松岗。 它带来的改变是全方位的。 松岗受到107科技创新走廊、茅洲河生态科技走廊的多重辐射。 能够享受几大区域的带动，区域价值自然会重估。

随着前海的拓展和粤港澳大湾区的快速发展，作为前海“一心一带两港五城”的重要节点，深圳会展海洋新城片区将成为湾区新兴产业增长极，其发展急需宝安北部腹地支撑。 其中，沙井、新桥、松岗形成的宝安北部地区具备产城融合基础，发展潜力巨大。

位于宝安北部地区的松岗、沙井、新桥，处于大力发展科技创新和高端制造、培育具有全球竞争力的科技企业的前沿。 作为深圳西部市政中心的重要组成部分，松岗正逐步从“边缘”走向“中心”。 独特的区位优势日益明显，正在释放化学效应、规模效应、乘数效应。

项目综合评审

大家都非常熟悉深深铁路。 其国内首创的TOD模式深受购房者喜爱。 建在地铁之上的楼盘，由于其出色的地铁便利性和超低容积率，每次推出都在房地产圈引起不小的轰动。 深圳铁井城是继深圳铁井城之后又一个建在地铁上的小体量社区。 再加上自带的“国企”光环，虽然地处偏僻，但却引起了很多人的关注。

宝安近年来已成为房地产圈内比较热门的行政区。 一方面可以直接享受南山、前海开发带来的各种好处； 另一方面，地处珠江口的宝安在湾区时代具有区位优势。 显然，这里已经从国家、湾区、深圳等多个维度规划/启动了多个战略项目，大家都看好它的价值。 宝安区的开发起步较早，由于历史因素，宝安的商品房进程起步较晚。 截至目前，除核心地区商品房集中外，大部分地区商品房十分稀缺，居住需求潜力巨大。

最重要的是，目前南山、前海、包中的房价已经到了普通刚需人士买不起的地步。 对于这些地区的刚需人群，宝安不仅能兼顾工作、生活的便利，还能提供更好的服务。 达到资产保值增值的目的。 因此，在宝安，即使是在深圳地图上看似偏远的地区，只要有住宅项目推出，就会引起大量关注。

早期，松岗的制造业非常发达，吸引了大量深圳农民工。 工厂多、人员多，这是它最显着的特点。 由于地理位置相对边缘化，所谓“山高黄帝远”，所以早期的松岗市容市貌较差，居住环境较差，治安较差。 随着深圳近年来的更新轮转和规划发展，虽然松岗的大环境发生了很大的变化，但由于新兴产业的兴起和居民生活水平的提高，松岗也失去了很多，比如产业迭代缓慢、人口亏损、居住环境恶劣、商品房进程滞后、消费水平相对疲软。

项目所在的碧头社区在松岗处于相对边缘化的地位。 该地区传统工业园区/工厂密集，商品房稀缺，生活设施缺乏，规划滞后。 11号线开通已经6年了，碧头在这期间一直默默无闻。 ，即该地区近1-2年才开始有一些基础设施建设动作。 其中，“沉铁镜城”的出现，为该地区增添了不少话题性。 随着项目的不断建设，周边已有近万套保障性住房。 / 保障性住房供应，可以预见，未来2-3年，该地区的居住氛围、配套设施、消费水平将得到大幅提升，改变大家对碧头地区现有的认知。

项目支持设施：该项目本身配备了超过60,000平方米的商业建筑，这不仅可以满足其自己居民的购物和娱乐需求，而且还将在将来成为该地区的商业基准； 该项目是第11行的Bitou车站地铁上方的一个属性，通过采用6/12号线（正在建设中），可以交换铁路运输非常方便。 位于深圳西北部。 即使道路网络完成，开车前往市区的及时性和成本也很高。 沿着地铁旅行是住在这里的唯一途径。 主要交通工具； 该地区的教育设施目前相对较弱。 该项目将配备3个幼儿园和1年的九年级学校。 将来，学校教育和九年的强制性教育可以在家里楼下完成。 便利就在那里。 即使是将要介绍的学校也是未知的。 该地区的医疗支持资源非常缺乏，附近只有一个社会福利中心。 离该项目不远的医疗土地相对较大，但尚未采取任何行动。 短期内的医疗治疗非常取决于运输； 该项目周围的休闲和娱乐场所/设施也非常缺乏。 但是，项目计划是包括基本的支持设施，例如体育馆，体育公园和中央公园。 使用后，它可以更好地满足当地居民的休闲和娱乐需求。

该项目本身的质量：“沉扎城”具有许多亮点，包括地铁屋顶，大型社区，低容量，产品稀缺，大型商业量，完整和高质量的设施。 与许多正在建设的项目不同，销售专注于周围的辅助设施。 深圳·蒂金兴（深圳是少数关注该项目本身的人之一），他的话语揭示了充分的自信心和自豪感。

项目产品实力：该项目主要促销77平方米的两居室公寓，85平方米的三卧室公寓，100平方米的三居室公寓，105平方米的四卧室公寓，总计151平方英尺四居室公寓米，涵盖了5种类型的单元，涵盖了低端价格，家庭需求和改善的生活。 ，轻型豪华和大型平坦地板，各种类型，涵盖了广泛的客户群。 就房屋结构而言，整体感觉相对舒适，没有明显的缺点。 85㎡三居室和一浴室以及100㎡三居室和两浴室的使用率约为83％，相对较好。 但是，85㎡三卧室和一浴室公寓缺乏实用性。 100㎡三卧室和两浴室的公寓更舒适。 许多人可能会对建筑区和功能室的比例感到困惑。 毕竟，更多的是更多。 一个功能室。

周围的二手市场：在该项目的1.5公里内，有 I/II期，潘森·尤金（ ）花园，北海西岸南部/北区，三个商业住房社区，二手房屋待售。 这三个社区政府指导的平均价格为44,100/㎡。 根据的说法，这三个社区大约有330个住宅单元出售。 总体平均价格约为66,600/㎡。 从2021年1月1日开始，在这三个社区的Beike中出售了约30栋房屋，总平均价格约为59,900/㎡。

新的住房市场和地区的条件：的新住房供应非常小。 根据统计数据，自2020年以来，过去两年来，有三个住宅项目进入了宋冈市场，总共注册了5批住宅住房。 最低的注册是去年8月，共同投资项目的 的平均价格为45,800元。 最高的注册财产是去年年底的 ，平均价格为50,000元。 总体平均注册价格为47,900元。

项目价格预测和成本效益分析：深圳地带包裹是一个有限的土地。 根据该计划，平均粗糙价格应为45,800元。 考虑到最高3,000元/㎡的装饰费，据估计，该项目的最终注册价格应在48,000至48,000元之间。 在48,500之间。 这个价格基本上与该地区新房屋的平均价格一致，而且不必担心购买比购买便宜的价格更昂贵。 周围二手房屋的上市价格约为18,000/㎡，这表明该地区的估值相对较高； 与交易相比，价格的价格大约为11,000/㎡，这表明每个人通常对该地区的未来趋势非常有信心。 这也表明，政府的价格限制仍然相对较强，而且价格限制产生的投资价值显而易见。

是否值得购买：深圳项目的家庭风味有些“贫穷”。 它足够好，但它来自普通的背景和一个贫穷的家庭。 不可否认的是，它确实是一种潜在的股票，但是鉴于当前的现状和一般的经济环境，每个人都更容易花费数百万美元（即使不是数百万人）接受它。 从小规模市场的成本效益的角度来看，在该项目周围的社区中，只有中国西岸华盛顿具有很大的比较。 有8个二手房屋可容纳不到50,000元人民币，其中包括三间和四间卧室。 相比之下，宗海西海岸华封由于其成熟，3个地铁站和现成的便利性而获胜。 深圳·蒂金钦（）赢得了较低的量，产品稀缺和完整的辅助设施。 每个都有自己的优点。 是否值得购买取决于特定问题。 需求趋势。 从大规模的角度来看，在北部的北部地区，这个价格并不多。 就其在深圳的位置而言，它没有优势。 它有一些自己的卖点。 如果您喜欢这样，就没有什么可以犹豫了。 深圳目前没有这种类型的竞争产品。 相反，如果您专注于该地区的成熟度，全面的便利性和该地区的一般环境，那么深圳绝对将无法在5年内为您提供想要的东西。 查看周围的二手房屋或其他项目更安全。

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