有道是：古有涨价去库存，今有房票去库存。何解？

最近大大小小的政策密如雨点，相信大家也感觉到了：楼市似乎正在疯狂加码。

12月，广州刚发放首张房票，各种解读讨论还满天飞个没完；

一周过去，就又明确了新的细则：房票可以全市通用，且限转让一次。

大家都很想知道，搞得声势浩大的，这房票是什么秘密武器么？

还真是，而且还是个“大杀器”。

回顾历史，其实房票这个概念已经算不得新鲜了。

但是是在一线城市首次落地，又赶在今年这个节点——

大家才都很好奇，房票的出现，有什么用？对楼市的影响又有多大？

要回答这个问题，我们就要先回到房票本身。

即‘房票安置’，到底是什么？

去年10月，广州通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，明确提及要推进房票机制来破解拆迁安置的难题。

这一提案，直接打破了以往以回迁房和货币补偿为主的城中村改造模式。

简单说来，就是：

ZF要拆迁你家价值250万的房子，按理来说应该补偿你250万，但现在它把这250万替换成了一张等额面值、且还附加了1万多块政策性奖励的房票给到你，你再拿着这张房票，去跟开发商换成商品房。

本质上是以旧换新，但中间的货币却全程“隐身”了。

这么做最妙的地方在于，把拆迁激活的一部分需求，引导到楼市里。

然后三下五除二：

一方面，精准锁定购买力去库存，减轻开发商的成本压力；

另一方面，又能进一步激发强化‘超大特大城市’的价值和面貌；

一举两得，你说妙不妙！

且开发商资金回笼了，就又能拿地去建房卖房，那么ZF那部分用于兑付开发商房票的现金，就可以与开发商拿地时所需付的土地增值税去进行相抵扣。

相当于ZF只需要付少量的钱，或者甚至不需要付钱就能把整个市场调动起来，财政压力直接砍半。

一举两得，又多一得，妙哉！

当然，这整个链条中最关键的还得是去库存。

毕竟古往今来，去库存都是拯救楼市、刺激它稳步向好的必经之路。

只不过上次是靠涨价，而这次换成了房票安置的方式而已。

2015年，国家推出棚改货币化，第一年就拆除了600万套以上的棚改房，此后到2018年每年都会拆到这个数字以上为止。

这个创举直接迎来了房价的巅峰，到2020年棚改全面结束都没能阻挡房地产的暴涨趋势，且峰值一直延续到了2021年。

时间回到今天，经历了两年断崖式下跌后，2023年的总销售额仅仅售出105317.79亿元，而这个水平甚至还达不到2016年那会儿。

再拉回看近期全国库存量的统计情况：“截止2023年11月，百城商品住宅库存量达到了51852万㎡”。

相当于5.1亿㎡，比2014年的4.07亿㎡还要再多个1亿m²出来，这是个多么可怕的事情！

而没来得及计算进去的12月，二手房价格百城里甚至无一城上涨，可想而知情况也不会乐观。

所以，为什么说‘去库存’又将踏着历史的车轮卷土重来，广州发放的这张房票就是一个信号。

不过这其中也不乏有唱空的声音，认为房票就是个幌子，没什么大作用。

毕竟在22年6月的时候，郑州就出台过房票安置的新政来解决库存积压。

然而据中指院统计，2022年7月4日-7月31日期间，郑州商品住宅周均销售还是从6月前三周的1191套降至了1016套。

看起来跟刚过去的2023一样，都是：强刺激、弱反馈，根本激不起千层浪。

错了！

郑州激不起千层浪，是因为郑州当时要拿钱去填烂尾楼危机的大坑，又没有央妈提供的那3500亿PSL支持，花在支撑“房票”上面的钱自然就少了。

而且，还有一个重要原因，就是房票实行的范围不对。

怎么说？我们来看看广州这次是怎么“玩”的就知道了。

一个就是爆改老破小，而不止城中村。

要不怎么说广州这波活该攒一波热度——它所发放首张房票的石围塘区域，刚好就是业主们割肉降价都死活找不到接盘侠的老破小。

城中村对于有着浓厚地缘情结的广州人来说，是很难给张房票就能打动的，但老破小却不一样。

住的大部分是之前刚需上车的“新广州人”，置换掉老破小对他们来说一定才是首选。

而现在ZF给了业主们这个机会，直接把房票当成钱发了，让他们去换新房子，还一票解决了卖不掉房的烦恼，有这好事，何乐而不为呢？

反观当时的郑州，大部分却还是集中于对传统的城中村进行旧改。

老百姓掰着指头没算出来性价比，还要担心楼盘烂尾问题，自然也难买账。

然后你就会发现，其实在这张房票正式落地之前，多地早在去年初就已经悄咪咪开始动作了。

深圳——61个城市更新项目启动。

青岛——2023年2月1日，青岛市全市共安排城市更新建设项目1286个，其中，新开工项目876个，续建项目400个，开展前期准备工作项目10个。394个城市更新建设项目集中开工。

天津——2023年1月11日，实施一批城市更新项目，改造城镇老旧小区410万平方米。

西安——38个村或片区在进行更新，其中，5个项目计划2023年完成回迁，20个项目要推进工程进度。

武汉——初步选择153个更新项目纳入十四五城市更新目录库。

郑州——3年内，完成10个历史街区、10个工业园、5个旧市场、20个老旧小区，总投资超过4000亿。

这么多城市和小区，意味着什么？

——拆迁的范围，绝不仅仅在城中村。

更有意思的是，还暗戳戳地激发了某些大城市老破小的投资价值。

市场的齿轮缓缓转动，购买力这不就又来了？

二是房票的全市通用，刺激的是整个广州楼市。

怎讲？

相当于你的房子是在外围区，也能使用房票跨区置业，换到市中心完全不是梦。

当然了，前提是选购的房子还得在指定的“房源超市”内。

限制归限制，但被征收人的选择范围还是更广了，那么选择房票安置的积极性就会大大提高。

一来二去，需求被激活，盘活的是什么？

自然是全市的楼市。

而且，有了房票，回迁安置房的瓶口一定会缩小，那么原来的这一部分群体极大可能也会直接转化为楼市的购买力。

去化压力，一定是大大减轻的。

所以，知道为什么那么多业内人士都在说“房票安置是去库存的挤压利器”了吧，它值得！

而且我有预感，接下来的举措只会更‘王炸’——

有且不仅仅只有‘降首付’、‘降准降息’、‘放开限购’等...

以上便是‘去库存’要配合抵达的终点。

看似托底，实则把楼市也一起盘活了，而这背后的信号，还是会回到刺激消费上面。

又当何解？这就涉及到货币流转的问题了，当然，它一定也与政策息息相关。所以普通人，想在经济逐步恢复好转的关键当下守住自己的钱包，我们更需要警惕起来。

比如说，广州的房票制度会不会被广泛使用？

毕竟，房票制度只是一个手段，背后让楼市去库存后，关键还得让房地产逐渐暖起来，搭配上PSL和各种化债的手段，2024年市场可能会怎么走？

我相信很多人都接受2024年不会更差的观点，但关键是会不会更好呢？还有就是到底应该怎么办，存钱，还是投资，近期连鼎益丰都暴雷了，还有什么好的投资方式？

关于大家近期最关心的问题，我都会在我闭门直播中详细给大家做分享，大家可以先添加我的微信，开播前我会通知你。

那么，广州的房票制度，到底会不会在全国进行推广呢？

这个问题持不同意见的也很多，不过我个人认为是不会。

首先深圳就走不了，因为居民的意愿从根本上就不同。

深圳本就是从小渔村发展起来，祖祖辈辈生活在一块土地上。

对他们来说，地皮才是更重要的情感联结。

在深圳新发布的城中村改造方案中，就4次提到了“回迁”。

可以说，回迁机制是确定以及肯定的。

所以深圳不会像广州那样，反而，年前如火如荼开工的配售型保障房才是他们的重心。

不过，房票制度从一线城市小范围试点这件事本身还是可以看出当前的基调——

还是去库存。

而且，有消息称，广州此次重点先行的石围塘片区，也只是前菜。

接下来荔湾的聚龙湾、花地河西片区，也将逐步推行房票模式。

总的来说，这一波旧改还会持续地推进，并逐渐蔓延至更多的地方。

所以你问我，2024年的经济会怎么发展？

我只能说，对比起2023，一定是走向复苏的关键一年。

本质上也一定会靠印钞放水，通胀解决。

具体到楼市里，就是从去库存开始，稳经济、促消费——

而促消费的第一步，就是把货币通过房票兑付的方式放出来遛遛。

至于第二步第三步第四步，那就是后话了。

总之，政策肯定还会继续加码，而从年初的这波涌动来看，信号也已经很明显，具体的解读，这边先不延展，但我会在我闭门直播里去进行分析，还有一些买房和卖房的干货，大家不是在问大城市的老破小现在还有没有投资价值吗？

这一部分我也会在直播课中结合近期政策去讲，帮助大家精准识别近期行情，做到不踩坑。

而关于这波经济复苏后房价又会不会回暖？今年是真的放水一年吗？

这好像和大家的体感并不匹配，如何扭转TS到通胀呢？

针对当前形势，普通人到底是存钱还是投资，投资的话，是不是只能投资房产呢？还有没有别的更稳妥的投资方式？

想听的朋友，一定不要忘了扫码添加微信预约。