近期，多个城市政府为改善置换群体推出了“以旧换新”政策，旨在促进住房市场的活跃。

据统计，自2023年起，全国已有超过30个城市明确表态参与住房“以旧换新”活动，并吸引了越来越多的“国家队”加入收购行列。

从先前各城市发布的政策来看，“以旧换新”主要有两种模式：一种是“帮卖模式”，另一种是“收购模式”。

2024年4月1日，郑州市发布了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，设定了2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套的目标。其中，政府特别指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，计划全年完成5000套的收购任务。

虽然郑州并非首个引入国有独资企业参与住房“以旧换新”的城市，但与其他城市相比，郑州设定的住房“以旧换新”目标相对较大。例如，江苏太仓首批仅推出了100套房源。

总体来看，在当前二手房市场普遍面临销售难题的背景下，“以旧换新”政策的执行效果呈现出差异性。其中，效果较为显著的项目主要得益于房企给予购房者的实际优惠。

我们认为，如果像郑州这样大力引入国资参与“以旧换新”方案，有望调动更多资源，进而提升住房“以旧换新”的效率。

自2023年以来，为刺激新房购买力，多城市政府针对有“卖旧换新”需求的购房者推出了“以旧换新”政策，旨在帮助他们提前锁定新房并加速旧房出售。

据统计，至今已有超过30个城市明确支持住房市场的“以旧换新”举措，并吸引了越来越多的国有企业参与。

“以旧换新”政策主要有两种模式。第一种是“帮卖模式”，购房者、开发商和中介签订三方协议，购房者锁定新房意向后，中介将优先推销其旧房。如旧房在一定期限内售出，购房合同生效；否则，开发商退还定金。目前，南京、南通、淄博等城市多采用此模式。

另一种是“收购模式”，即房企或第三方接手购房者的旧房，通过评估、过户和抵押给银行获得贷款，贷款金额用于抵扣新房房款。鉴于对开发商资金实力和风险承受能力的要求，这一模式在当前市场环境下较少被采用。

2024年4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”交易10000套。

郑州城市发展集团有限公司被政府指定为收购主体，负责收购二手住房，从而推动市民通过“卖旧买新、以旧换新”方式购买改善性新建商品住房。该公司全年计划完成收购5000套。

郑州国资的这一举措在市场中引发了广泛讨论。虽然郑州并非首个国资介入以旧换新市场的城市，但与其他城市相比，其规模堪称“大手笔”。

据悉，去年江苏太仓也有类似操作，但首批仅推出三个小区的100套房源，并在后续批次中限制了报名名额。相比之下，郑州的收购计划显得更为庞大。

“以旧换新”政策中的“帮卖模式”和“收购模式”均涉及“置换”关系。由于旧房顺利出售是“以旧换新”的关键，因此二手房市场的表现对“以旧换新”政策具有显著影响。

自2022年末以来，二手房市场展现出了相较于一手房市场更强的韧性，多数城市持续回温并在四季度止跌。进入2023年，整体市场出现脉冲式回升，二手房市场的启动早于一手房，且成交回升幅度也更高。

然而，进入2024年，二手房市场出现了回调。根据CRIC数据，2024年一季度，17个重点监测城市的二手房累计成交面积预计为1721万平方米，同比下降了22%，较去年四季度下降了16%。

一季度，二手房市场成交表现依然优于新房，尤其在重点城市，二手房市场份额持续扩大。这主要得益于三方面因素：首先，二手房具备现房优势，避免了预售新房的交付风险；其次，二手房价格已回调至合理区间，与新房的价格倒挂现象逐渐消失；最后，次新房源挂牌量增加，部分购房者选择卖旧不买新，打破了原有的置换循环，导致新房市场份额减少。

与此同时，部分城市如郑州、重庆、天津的一二手房市场存在明显的互替关系，成交结构分布相似，客群重叠。短期内的供应结构、交付信心以及价格走势等因素，都会影响这些重叠区域的客户选择，进而决定一二手房市场的走势。

以天津为例，新房和二手房市场均呈现出刚需化特征，总价150万以下的房源成交占比最大。郑州的情况也类似，新房和二手房市场客群结构和成交结构相似，成交主力均为100-150万元的产品，主要吸引价格敏感的刚需客户。由于新房和二手房市场具有很强的互替性，且需求主体对价格敏感，二手房市场的降价潮吸引了大量原本考虑购买新房的客户。

自2023年以来，各地在推行住房“以旧换新”政策时效果差异显著。

“帮卖模式”主要通过开发商的资源集中销售旧房，但在新房销售困难和二手房市场低迷的背景下，这一模式在多个城市并未取得显著成效。例如，南京推行的“换新购”活动虽然参与企业众多，但房源质量不佳，市场反应冷淡。然而，南通的“以旧换新”活动却因开发商提供实打实的优惠和优质新房房源而取得了较好效果。

另一方面，“收购模式”对收购主体的实力要求较高，但随着“国家队”的逐渐入场，如郑州计划全年收购5000套住房，这有望推动“以旧换新”政策的落地。在像郑州这样新房和二手房市场互替性强的城市，“以旧换新”政策有助于提升新房市场竞争力，促进市场去化。

总体来看，2023年以来多城市推出的“以旧换新”服务或政策，在一定程度上有助于置换需求客户快速卖房，降低购房成本，提高购房意愿。这有助于盘活存量房，提高市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。然而，在当前市场压力下，政策执行效果不一，仍需多方资源配合来推动。