我对楼市政策不再有期待 作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:3 | 时间:2024-04-25 23:08:49 腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消失在你的生命里，大概有三件事可以做：1 多点击，正常推送和历史文章都多看看，这样本号就会被更准时地推送给你2 给本号“地产圈没秘密“设为标星3 多点在看，向微信证明你喜欢阅读秘密君的闲聊 强烈推介大家看看蒋勋的《写给大家的西方美术史》不光能让人更理解西方艺术，另一个层面上还能够更透彻的理解艺术背后的时代、思潮、经济背景。我们看到的任何一宗雕像或者一幅名作都是背后宗教、哲学、经济、思潮的具体表现，所以很难用其中一点来解释这个作品背后的意思。就像眼下的房地产，夹杂了经济社会发展的背景、国家机器的需求、传统思维模式、普通人的经济生活等等，所以足够复杂。但是回归到本身，也足够简单。看完这本书我突然就发现：我对楼市政策不再有期待，因为政策不过是调节蛋彩的浓淡，涂料的深浅，呈现出不同的光线效果，但是无法从根本上构架整个作品，也无法回答整个楼市。前几天有传说深圳在五一之后要放开市区的限购，然后今天就有消息说天津在研究120平方米以上的限购。然后杭州有个朋友曾经在朋友圈说：过去楼市过节一样的政策出台节点，现在关注度都不够一小时么？这就是事实，因为市场越来越发现政策的无效性。按照机构的统计： 在 2022-2023 支持性政策前期已经大量出台的基础上，根据中指院统计，2024Q1全国仍有近 90 个省市（县）出台政策超 100 条。其中公积金政策出台频次最高，并且京沪等各大核心城市亦有相应的公积金政策出台。此外，2022 年至今已有越来越多城市阶段性取消首套房贷利率下限，据我们不完全统计，已经近 50 城阶段性取消，稍微看看就会发现，三四线城市基本上大多数达到了全面取消限购限贷的地步，而且很多地方此前答应给购房补贴的，结果发现财政吃紧补贴好几年都无法兑现，闹了天大的笑话。这里说一句，买房子给补贴，但是内蒙那个不懂法的基层干部居然叫嚣种地就要交钱，你说说这是个神马奇景？但是这都不重要，重要的是：在一波接一波的政策高潮之下：。国家统计局，2024年 1-3 月，商品房销售额累计同比-27.6%，销售面积累计同比-19.4%，开发投资额累计同比-9.5%，新开工面积累计同比-27.8%。换句话说，政策出尽楼市还是毫无起色甚至是依然下跌。在这种时候有那点发放购房补贴的钱不如干点实事，比如说修修补补旅游景点也好，主要商业区的破破烂烂。说回来天津吧，去年天津影响最大的政策有几个：1、4月份滨海落户新政2、5月公积金限额提高至100万，第二次用公积金也可以当首套算。3、7月份异地公积金可以使用，而且最高贷款100万。4、9月份认房不认贷，住房限购区域调整为市内六区，而且首套2成，二套三成，外地落户只需要6个月社保。5、近年的3月份落地公积金首二套首付比例降低。在这个过程中伴随着的是国家级的利率降低、首套房贷利率下限取消等等。然后看看去年到近年三月的成交情况：懒得作图盗用机构年报看看：市场对政策的表现只有在2023年10月份有反馈，这么重磅的政策，仅仅是反馈了1个月，立马下滑。其余4-7月份的政策全部白搭。所以不管是明天放开市内六区限购还是大户型限购，还是神马的，都不足为奇，反正市场已经不再以政策为转移。说起来很有意思：过去政策叫：松绑，释放购买力。现在政策叫：加码，刺激购买力。释放意思是原本有需求但是憋住了，刺激的意思是我根本不想买非得挤出点来。有没有办法？有的，而且很多地方有神招：郑州：由城投公司与地产协会共同启动收购二手房的工作。广州：保利启动以旧换新，选定旗下住宅后，会发动中介帮忙出售二手房，如果卖不掉，新房可以退。至于说很多城市动不动全面取消限购，这就有点太小儿科了。然后前几天津也发布了推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案的通知，如果有哪个开发商常识以旧换新的策略，也别惊讶。我看了看二手房数据：现在贝壳一个平台上的二手房挂牌量是19.6万套去年9月是18。5万套，平均一个月净增2000套。中原的数据说：进入第二季度，当前全市二手房挂牌量已超过25万套，再次创出挂牌量的新高，然后中原的数据显示：2024年第一季度，全市二手房共成交28843套，同比减少32%，成交均价16891元/平米，同比降低9%。全市1-3月份成交了多少套新房呢？大约是1.8万套，也就是说，二手房成交量远远超过了新房。然后再看看二手房成交客户的分析：一季度外地人购房占比26%，较去年增长2%，新天津人购房占比27%，较去年减少2%，天津人购房占比47%，与去年持平。外地人购房集中环城四区，成交占比32%，较去年增长3%。也就是说：过去外地人、新天津人疯狂购房的主力区域，环城与远郊新房，但是现在被二手房占领了。为什么？可能是二手房跌的更有性价比，可能是二手房相对总价更低能够挖掘到韭菜根，也有可能是个工具房无所谓区位与地段只要便宜，也有可能是追求即买即用，无需担心暴雷……但是这些都不重要，因为这些需求是没办法从二手房转移到新房的，你让开发商降价？你让开发商现房销售？你让开发商开发工具房？可能都跟二手房没办法比。所以唯一的出路是：抓住卖掉二手房的客户，就是开发商的机会。所以别看保利跟郑州的策略不可思议，但是真正有效。目前开发商与政府乃至于专家能够想到的政策路径基本上讨论的、实操的、落地的差不多了，太阳底下无新事。对政策也就没啥期待了。但是所有开发商跟二手房业主面临的同样一个问题是：过去的新房、二手房价格关系是明确的，盘子足够大，大家都能分一杯羹，现在总量缩减的条件下，二手房与新房互相争夺客源，价格逻辑完全失衡了，市场的紊乱只有寄希望于市场自身调节，补贴再多，不如收购二手房来的更见效果。当然，收购二手房的时候如果新房是现房，估计会更有吸引力吧？
