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最近一直想围绕刚需群体多写点买房的建议。为什么呢？

1.后台加我微信咨询的很多朋友都是人生第一次买房的刚需者，受众群体多。

2.刚需最容易踩坑，买房和装修都差不多，看起来好像就那么几个要关注的，地段，户型，配套和最重要的房价，但真让你花钱花心思去看了，发现有太多需要去关注的细节。

不怕你发现了问题，就怕有些问题你压根发现不了，稀里糊涂买了之后才懂，巨大的信息差让你买完后悔不已。

3.现在的地产行情很差，全国绝大部分地区房价都在跌，每天都有房企暴雷，改善群体可以等，没钱的也可以等，但是刚需的没法等，他们为了家庭，为了落户，为了子女，为了结婚。哪怕行情再差，他们也得买房，他们需要身边有个懂规则的朋友。中介，销售处销售，亲戚都无法真正帮助他们。

希望我可以成为你的一位朋友。今天就说说2024年，有7类房子，您最好别碰。

01

样板房。

不管我之前做哪个项目，都会碰到一些客户，看到实体样板房的时候，会问我一句:你们样板房卖不卖？

有的客户是开玩笑的，但有的客户能看出来，他是真想买，只要价格合适。

为什么他们想买样板房？

1.他们觉得软装颜值很在线，而且开发商的样板房一定都是高级货。

2.硬装经过这么长时间，每天都有人参观，甲醛等有毒气体应该散的差不多了，可以拎包入住。

3.每天都有保洁打扫清洁，折旧率不高。

4.样板房的硬装软装都能打折，价格有惊喜。

他们想的对吗？对的。但是他们只想到了优点，却看不到缺点，优点显而易见，而缺点往往隐藏在身后，只有一个看到样板房是怎么建起来的人，才知道到底有哪些缺点。

1.隐蔽工程一定没做好。样板房重参观，意味着重点放在表面功夫，也就是能看到的用材上。一切隐蔽工程都有可能在和稀泥。例如，厨房和卫生间的防水，做的很随意甚至不做；水电工程没有经过验收；木工，油漆阶段也在赶工期，整个样板房的施工周期几乎都不会超过一个月。硬装部分时间久了大概率都会出现问题，墙面裂纹，墙纸脱落，瓷状空鼓等等千奇百怪的问题。

隐蔽工程有些可以通过验房手段检测出来，但例如厨房，卫生间防水，只有通过时间的验证，问题才会逐渐暴露，而一旦防水出现问题，就得把砖，地面，墙体砸了重新做，这种返工的成本实在太大，误人误事误时间。

出现问题，你得找开发商协调解决，做好被踢皮球，耍赖，拖时间的准备。

2.软装中看不中用。样板房是为了参观，是为了最大程度上在视觉上满足消费者的感受，但是房子首先是用来住的，再实用的基础上再追求美观才是正确的逻辑。

但是样板房会直接跳过住的逻辑，床的尺寸大概率是定制的，偏小的；各种柜子好看但不实用，它们更适合放在家居艺术馆里，而不是家里。

02

郊区房。

这是从地段的角度。这种项目一般位于xx新城或者xx经济开发区，可能项目周边都是正在开发的楼盘。菜场，学校，商场，地铁，有的刚刚建成，有的正在建，有的还只是是规划筹备中。这种新城或者开发区多年前可能还是一个乡镇。

这样的楼盘所在的板块在经济向上，地产市场一片欣欣向荣的时期，是很好的潜力板块。房价相比核心区域有较大优势，公建配套得益于火热的土拍市场带来的财政收入，建设周期也非常快，一年通路，三年见人，五年大城已成。当然，这只是在市场好的时候。

一旦经济下行，地产下行，土拍市场爆冷带来财政收入紧张，买房的人少了，意味着新城区圈人的能力大幅下降，那些准备新建的CBD，菜场，学校等生活配套，建设速度也都会随之放缓。

这样板块的住宅，没有配套的支撑，没有人口流量，房价会领跌于市场。

更难受的是，你可能住了好些年，周边还是一片荒凉，没有人间烟火气，买菜都要开车，你只能用开车不会堵车，道路宽敞来安慰自己。

03

超高层。

这是从住宅产品的角度。超高层别觉得是40多层的住宅，按照建筑标准，30层以上的住宅都属于超高层。

超高层住宅得房率较低，往往采用两梯四户或者三梯六户的设计，容积率较高，楼间距较短，栋与栋之间布局较密，住宅采光受到较大影响。

过多的户数造成小区内业主数量较多，物业的管理难度增大，管理品质降低。

这样的超高层产品是过去为了快速取代传统的楼梯房，砖瓦房，完成城市更新的产物。

今年，由中央住建部门牵头，北上广一线城市已经陆续发布普通住宅建筑工程容积率新规，其他城市陆续跟进，意在提升未来住宅的设计标准。

接下来可预见的是，房子会越建越矮，户型会越建越人性化，小区人口密度会越建越低，楼盘品质会越建越高。

当安卓，苹果手机横空出世，成为未来的主流产品时，你还在考虑买个大哥大，合适吗？

超高层产品，会逐渐被更好，更新的产品取代，房价价值也会日益走低。

当然，黄浦江边上的超高层除外。

04

小产权商住房。

40年产权的房子，有些产品看起来和70年产权的住宅相差不大，但用水用电属于商业性质，使用成本较高；不能落户，不能上学；后期二手房交易，需要承担额外的增值税，交易成本远大于70产权的住宅房。

如果买房只是用来自住，永远不要碰小产权住宅，不论主观上觉得有多便宜。

05

有回迁房的楼盘。

2024年，多地开始新一轮旧房拆迁，房票安置政策。不同于以往的拆迁房统一划分小区，通过房票购得的回迁房，可能和商品房同属于一个小区。小区内的商品房通过售楼处卖给市场客户，而回迁房则通过房票安置给回迁客户。

这样的小区一般由当地的地方国企进行开发商建设，商品房和回迁房在产品品质上并无区别，但在购入成本上，通过市场购买的客户所承担的成本会远大于回迁业主的成本，回迁房可以立刻办出房产证，通过二手市场进行交易变现。

这种情况，会造成小区整体的二手房价格非常混乱，一旦拿到产证，回迁业主往往挂牌价格会远低于正常购入的业主，给新房业主造成非常大的经济损失。

06

保交楼房。

保交楼往往是已经暴雷或是存在暴雷隐患的房企，迫于政府和资金监管机构的压力，被迫喊出的口号，项目工地从最初正常施工到因资金问题停工，再到复工，最终交付时间也远超过了合同约定的交付日期。

保交楼不意味着保品质，很有可能建出来的是一栋栋高级安置房。

表面看起来房子确实建起来了，可是由于房企人员大幅缩减，验收阶段能应付就应付，交付后的售后维保能力几乎为零，不在竣备，合同范围内的隐蔽工程，偷工减料，工程缩水现象严重，例如地库装修，渗水问题；楼道，公共区域的装修问题；室内精装修的装修问题；小区园林景观造价问题都屡见不鲜。

有些楼盘虽然住宅完成交付，钥匙可以顺利拿到，但业主产证却又迟迟无法办理，地库也迟迟无法交付，都是因为事项这些都不在保交楼的范围内，房企自然也敷衍了事，用上了关二爷的“拖”刀祭。

07

不能立刻网签备案房。

如果你买的新房，售楼处告诉你，虽然付了首付，但合同暂时不能网签备案。

那就得留一万个心眼了，可能销售知道不告诉你，可能销售连自己都不知道:不能网签，意味着你所买的楼栋因房企债务问题被债权人申请资产保全，导致网签系统被查封，又或者因为楼栋被房企拿去二次抵押，属于抵押状态。

无法网签不代表不能签合同，只不过合同是由房企出具，而不是由房地产信息中心出具，这样的合同原则上不受法律保护，对买房者不利。

再者，被查封或者被抵押的房子到底什么时候能解封，就看房企能不能把前面欠的债还上了，可是这样的市场行情，未来谁又说得准呢？买房者就别冒这个风险了。

最后，还是给刚需买房者一个真诚的忠告:

这或许是你人生的第一套房，未来随着你的家庭经济能力更强，或许为了自己，为了家庭，为了孩子，为了父母你还会置换人生第二套，第三套住宅，但也可能这也是你这辈子唯一一套自己的房子。

不论怎样，你人生的第一套的房，决定了你未来的居住体验，选好人生的第一套房，至关重要。

当市场处于上行阶段，很多买房的坑都可以被房价所掩盖；

而当市场处于下行阶段，这些坑都会被无限放大，一失足成千古恨。

这也是我坚持把这个公众号运营下去的动力，希望在行业下行阶段，能够帮助到更多买房者，哪怕只有一个人觉得这些心得是有用的，我也会做下去。