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国家统计局最新发布的70城房价数据显示，3月昆明新房价格环比下降0.9%，同比下跌3.7%。

在3月新房价格环比下跌的57个城市中，昆明跌幅仅次于南京，位居第二。

图源国家统计局官网

结合第一季度的整体表现来看，昆明市场的形势依然严峻。

如何切实有效地提振住房消费？在售项目如何在销售上实现突围……仍然是昆明房地产市场当前面临的巨大挑战。

昆明市场难言“小阳春”

根据国家统计局公布的数据整理发现，第一季度昆明新房价格整体呈现出盘整向下的趋势。

昆明楼市/制图

与去年明显不同的是，春节后的昆明新房市场并没有在“书包房”的需求刺激下显著增长。

相反，多项数据下滑的趋势，正反馈出昆明“书包房”驱动作用降低的现实。

根据昆明房协发布的数据显示，今年第一季度昆明主城住宅供应约35万㎡，同比下降约27%；与此对应的是，主城住宅销售面积约59万㎡，同比下降约50%。

数据揭露的一个残酷现实是，尽管市场供应同比大幅萎缩，但市场成交同比跌幅更甚。

这样的市场表现，客观上使得原本行业所期待的传统节点——楼市“小阳春”，未能如期出现。

今年的昆明市场已难言“小阳春”！

来自克而瑞的另一组数据可能更直观：今年第一季度昆明房企销售金额TOP20共计实现流量金额约71.45亿元，权益金额约56.38亿元。

相比去年第一季度，TOP20房企约138.77亿元的流量金额和约107.99亿元的权益金额，分别下降约48.5%和47.8%。

图源克而瑞

也就是说，一季度昆明TOP20房企业绩下滑达到近5成。

即便单纯以今年一季度蝉联昆明房企销冠的万科业绩来对照，约9.48亿元的流量金额，相比去年一季度（13.85亿元）减少约4.37亿元；而6.88亿元的流量金额，相比去年一季度（10.24亿元）减少约3.36亿元，两项业绩对比下滑均超过3成。

可见，今年一季度的昆明新房市场成交有多惨淡！

昆明新房市场怎么了？

关于昆明新房市场所面临的挑战，早在年初《昆明正式迈入存量房时代》一文中就做过相应的剖析和预测。

造成昆明新房市场形势严峻的局面，除了住房相对消费低迷的原因之外，还有一个重要的原因：二手房市场对客户的分流加剧。

据克而瑞公布的数据显示，2023年昆明新房容量约3万套，二手房容量约4.4万套，新房与二手房市场占有格局为4:6。

而到今年第一季度，昆明二手房市场占有率进一步提升至近7成，二手房逐渐主导商品住宅市场。

图源克而瑞

那么，问题来了！

为什么消费者会从新房市场流向二手房市场呢？

其实，出现这种选择性流动的关键，还是购房者最敏感的出手要素——价格。

这里，我们拿今年一季度新房与二手房价格的同比涨幅来作对比，便可窥见结论——在今年一季度中，昆明二手房的成交价格同比跌幅整体高于新房。

昆明楼市/制图

也就是说，二手房东大幅降价割肉的现实情况，使得原本就有议价空间的二手房市场更具吸引力，从而分流了新房的消费客户转向二手房。

这就好比一个西瓜，二手房市场得到的份额越多，对应留给新房市场的比例也就越小。

毕竟，西瓜（消费规模）只有那么大！

从后续市场来看，在商品住宅双轨制的背景下，配售型保障性住房的推出，还将进一步分流市场的刚需客户（详情查看：慌不慌？昆明首批4503套配售型保障房要来了），推动新房市场格局持续分化。

可以预见的是，随着节假日，以及年中等节点的到来，昆明新房市场的各种促销活动也将纷至沓来。

至少，从目前来看，昆明楼盘积极备货的动机已经非常明显。

昆明楼市整理/制表

除了上表统计3月份获批预售的13个项目外，截至4月12日，已有8个项目获得预售许可证。

总体而言，在第二季度，昆明新房市场或许又是一番激烈竞争的热闹景象。

昆明市场该如何破局？

回到开篇的话题，昆明房地产市场最大的挑战仍是如何破局的问题。

当然，目前已经看到的是，相关部门正在做的相应努力。

比如，本月初昆明市印发的《关于持续推动经济回升向好若干政策措施的通知》，其中，在“持续恢复和扩大消费”的措施中，将“促进住房消费健康发展”进行了单独阐述：

积极组织房地产企业举办或参加购房节，面向省内州市、省外购房群体开展系列宣传推介活动。建立房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。通过实施购房补贴、支持居民换购住房税收优惠等政策促进购房需求释放，更好支持刚性和改善性购房需求。推行“带抵押过户”合并登记服务，开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工作。支持购买首套或改善性住房“又提又贷”住房公积金、租赁住房提取公积金，开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，对在昆缴存住房公积金的灵活就业人员给予缴存补贴、租房优惠。生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。支持提取住房公积金用于城镇老旧小区既有住宅加装电梯。

图源昆明市政府官网

虽然多为框架性内容，且部分举措有些老生常谈，但至少表明相关部门并没有放弃努力。

而且，从行动上来看，已经纳入日程的“房展会”，从五一开始持续14天的会期，多少也能看到昆明积极搭建集中展示与交易平台的用心。

然而，对照全国市场来看，近期出现的诸如多地阶段性取消首套房贷利率下限、官方下场开展“以旧换新”、提高住房公积金贷款额度，以及收购存量二手房作为保租房等举措，是否对昆明有借鉴意义呢？

或者说，在楼市破局的路上，昆明的步子能否迈得再大一些呢？

有道是，不破不立！

只有敢于突破传统，或许才能找到新的出路。

大家觉得呢？