前些天我把今年待入市的新房项目，综合了多方数据整理了下，目前住宅项目已知151个，给做成了《深圳待入市新房清单（2024年）》。
这次打算分片区挨个点评下，按惯例不同类型的项目，在性价比的角度通过标记不同颜色来做分类，还是大家熟悉的三梯队。
1，红色部分为关注较高的楼盘，性价比突出。
2，绿色部分则是相对优势，有一定竞争力，可以酌情考虑。
3，蓝色方面则是资质平平，价格也并无优势，除非和自身需求很适配，不然可以忽略。
1，恒地尊悦，在梅林关和风轩隔壁，不晓得是房企有啥问题还是咋地，一直拖了很多年都没消息放出来，现在已经盖了不少了；位置和参数都不差，只不过在现在的市场环境下，得六万以内才有竞争力。2，天湖岛二期，去年一期开盘了，项目是真的很唬人，独立靠湖大社区产品也是往高调性来做的，有一定特色，对于改善人群有些是吃这一套的，但由于是非主流大面积+价格没啥诚意，基本去化数据可以忽略，卖的销售眼里都没光了。3，中洲迎玺一期（新品），位置在龙华相当好 产品也做得不错，价格也卷的非常极限，基本是目前龙华新房最热且性价比最好的盘。但因为营销策略过度的强调价格优势，而不考虑如果交付和产权有问题再便宜很多人都不敢买，导致于首开极度惨淡，持销才慢慢好起来；总体上我是觉得只要考虑在龙华买房，不管考不考虑这里，都可以把中洲作为参照盘来对比。4，深业上城学府，去年新拿的地，因为位置在红山且带深高北学区，热度一直不错，但我是感觉小盘+深业开发能力偏差+价格诚意不咋行，其实综合性价比是不咋地的；但如果对于学区有比较高要求，这个预算在新房里确实是找不到竞品的。（但可以看二手啊啊啊啊 水榭也跌了）5，塘城壹号，原来是恒大的旧改，尬了之后被安居建业接手盘活入市，容积率是有点超标，但位置有亮点（上塘+地铁+环境）且产品也还行（综合体+效果图看着不错）+好像打算猛卷价格，感觉是值得关注的。6，深铁珑境二期，地铁的项目基本都不咋打折，而且二期没了小高层的产品优势，位置又差了点，除了是个国企之外，感觉要被珺奕府全方面摁着吊打呀，实在找不到考虑这盘的理由。7，卓越珺奕府，卓越的产品一贯的花里胡哨，真的细节屌爆了，位置上虽然三面城中村，但在四万多的水平，如果不少担心卓越要被抬走，这个综合竞争力真的可以怼着光明沙井啥的一片乱杀。。。8，鸿荣源赖屋山/幸福城臻园/悦见倾湖（新品）/鸿荣源尚云二期/金地宸峯府/合正檀悦府/星悦云邸二期/滨江浪口项目，大浪和龙华老城区的一些项目，我放一起说。恕我直言，在座的都是xx，位置基本上都不太行，产品就金地上点心，但如果价格没有很大的诚意，等死吧。9，珑门壹品花园/星乔观澜项目/深物业澜湖时代/观澜汇三期（新品）/阳基竹村项目/鸿荣源观城/上观府/景勋天著/鹏瑞颐璟府二期，这些个都是观澜的项目，我也放一起说，因为要点也差不多。观澜之前仗着片区内没啥新盘，普遍价格卖的死贵死贵的，交通、商业、环境、学区、产品等等位置几乎拿不出任何一点可以和光明沙井对比的前提下，价格还普遍要贵一截，关键地缘客户没得选也得咽下。现在观澜也开始下饺子了，观澜汇这种位置好的拉低上限，鸿荣源观城这种超级大盘拉低下限，上下夹击之下，基本就吃枣药丸。总体上，龙华的巨量的新房供应+神仙打架已经开始放缓了（排除观澜），目前待入市的新房项目比之前都还是普遍差点意思，只不过市场低迷加上要消化之前影响会出现一些价格上比较又惊喜和诚意的楼盘，还是又不少值得关注，在2024年始终还是四五六百万区间的重点片区。
