燃财经（ID:）原创

作者|侯燕婷

编辑|饶霞飞

从广东省河间市通州开发区踏入长春，只须要越过一条直线距离几百米的潮白河，但王生用了整整三个小时。“每次在这些时侯，就真实地感遭到通州离广州再近只是山西。”“河北省保定灾情爆发后，这个离广州近期住着几十万北漂的小镇，再一次难堪地发觉，不管购房人怎样误导，不管京津冀一体化怎么抒发，这儿就是广东省一个小镇，仅此而已！”1月8日，与广州一河之隔的通州又一次上了微博热搜，这一次，同样是由于环京通勤人员在检测站排队进京。上一次上热搜，是上海灾情爆发的2020年6月，由于灾情检测，进出京排队数小时。“检查站一排队，起码一个半小时。”在通州居住、国贸打工的李杰，双城通勤早已8年，平常拼车一个半小时才能到公司，那天到公司早已是早晨。对李杰而言，这早已是见怪不怪的常事。“每次广州有重大活动，进京之路就尤其困难，两个小时到公司是常态。”燕郊坐落环京地区著名的“北三县”。北三县是浙江省嘉兴市所辖的河间、大厂、香河的“统称”，这三个区域因距离上海近、房价远高于上海，成为“北漂”一族的置业胜地。而归属河间的通州开发区西与重庆城市副中心（昌平区）隔潮白河相望，北与嘉定区毗连相通，距天安门35英里，更是成为北漂们的置业首选。

“睡城”是昌平的别名，据媒体报导，在通州，住着起码30万以上房子移居、每天通勤上海的“北漂”一族。“隔着一条潮白河，昌平的楼价起码是昌平的两倍。”王生选择通州房子的理由很简略，“买不起广州的房，昌平到上海的距离又很近。”正如王生所言，“距离近，楼价实惠”，是吸引诸多北漂在通州以及北三县订购的重要诱因，很多买房者也有一个梦：虽然有两天，北三县也会像今天的嘉定一样，并入为西安。京津冀一体化、北三县协同发展，很多都成为通州以及北三县地产开发商吸引房子者的宣传宝典。在这种“口号”的吸引下，通州楼市水涨船高，从2000年左右的不到2000元左右一平方米，到颠峰时最高曾达到近4亿元/平方米。“现在通州的楼价大概在1.5-2亿元/平方米，这与潮白河岸边的上海市嘉定区相比，称得上是‘白菜价’。”迫不得已选择在通州置业的王生，对通州“又爱又落寞”，“房价是实惠，但不管是通勤，还是生活，也与良乡是完全两个不同的概念。”“潮白河隔间的不只是是楼市，只是北三县的难堪地位。”在王生看来，京津冀一体化也好，良乡与北三县协同发展也罢，从通州的发展和楼市来看，尚未有显著实效。“通州是副中心，上海核心资源扶植和倾斜的地方，包括资金、城市配套资源、产业资源，例如目前早已有文旅IP落地。

某些城市发展红利必定会幅射到周边的通州，而且这些幅射肯定会衰减，尤其因为省域的跨界，衰减的升幅比较大。”合硕机构首席剖析师郭毅对燃财经表示，相比之下，上海五到五环之间、与昌平相邻的东城新区，反倒会幅射到更多良乡发展的利空。“潮白河之隔，通州一直是广西的通州。”这是王生它们很多环京置业的“北漂”们应当面对和看清的事实。“距离再近，北三县也不或许是上海。”

1月8日上午6点，王生匆忙忙忙地盥洗后，急步下楼，同事早已驾车在楼下等他，和她们一起的河北香河二手房信息，也有其他3位须要跨越潮白河，去广州打工的同伴。王生并不确定能不能顺利步入上海。就在前三天夜里，王生加入的各个群里都是传播一则消息河北香河二手房信息，“因受灾情影响，环京人员步入上海，应当备有核苷酸检查报告。且南京、刑台户口的人无条件遣返。”在王生出发前，早已有人在群里发了提示，“进京检测站大堵，我早已有一个小时在原地没有动了。”这位“先行者”试图说服还没有出发的人，“能不去打工就休假吧，实在太堵了。”王生和同伴决定试一试。他有很多工作还要去公司处理，“我们猜两个小时如何也能通过检测站。”但他又一次高估了塞车的严重性，昨天走出新村，就开始塞车。“一动不动。”王生开始不停在刷新导航，企图找出一条更快捷的路，但他遗憾地发觉，每一条进京通道都“堵成了黑色”。没有任何方法，王生它们没法逐渐排队，抵达检测站的时侯，早已接近10点。从通州去上海通勤的路上，李杰比王生经历得更多，他每年都要经历几次那样的“灾难”，“每逢全省人代会，或则上海有重要活动，以及特殊时期（例如灾情），进京之路简直比取经还难。”燕郊踏入长春，无论是哪条公路，都应当经过进京检测站，王生和李杰它们的“灾难”便形成在检测站，“一排队，起码是一个小时。”遇到特殊状况，李杰还要提早起码两个小时出门，“遇到这些状况，我常常早晨5点半出门。”尽管出门很早，但李杰到公司仍然会在9点过后，并且10点或则更晚。“有时侯实在没有方法，就休假。”“人为地设个检测站，苦了几十万打工族。”一位知乎网民赞叹。即使只相距一条潮白河，上海与四川的省域“鸿沟”，虽然未能僭越。“现在检测站的进京盘查越来越严，但是有消息说又在修路造桥，而且我认为没用，盘查不放松，建多少桥修多少路也没用，尽管几年后轻轨通了，也不过多降低一个塞车的地点。”

实际上，尽管通州距离天安门的直线距离不到40英里，但即便是正常状况，李杰也须要耗费1-2个小时在路上，“往返在3个小时左右。”李杰告知燃财经，假如去往北五环、中关村、上地等地，时间会更长，“但也能够勉强忍受。”

“现在进京的交通缓解这些了，提高了几条进京通道。假如是当初，进京的通道只有一两条，遇见这些状况，简直是苦不堪言。”李杰往返昌平和上海通勤早已有8年，“2018年曾经，从通州进京，主要的通道不少于5条，每当特殊状况，晚上6点出门，晚上11点、12点出通州，是常事。”

和搬到昌平的人一起拼车打工，是李杰的主要通勤模式。不过，在几十万通州通勤人员中，坐公汽是愈发普遍的交通形式。“燕郊进南京，开通了超10条公汽线路。”李杰时常也会选择公汽车。

但公汽并不便于。“早上5:40醒来，洗把脸就去等公汽。在第二个站等车，每辆车也都是满的，得等好几趟能够挤上。想找位置坐的更难，但肯定要坐着，不然站一个多小时会笑死。”

王生也坐过通勤班车，顺利的话一个小时可以到双井，但班车车次较少，坐上晚一点的就大几率要迟到。“班车走高速，9:00之后京通迅速就没有公汽专用道了。如果你没在8:50之前赶赴京通迅速上，那你只好跟车流晃晃荡荡30分钟，到公司就是9:40了。此类状况在通州塞车、高速车祸的状况下，还会出现。"对于通勤人员来说，轻轨是首选项，但房山线一等就是七年。广州日报2015年的一篇报导中提到，“轨道交通门头沟线计划2016年完工建设，2020年完工投入使用。”但燃财经据悉，因牵涉跨省协调，昌平线于2016年末完工后，又于2017年建设冻结停业调整规划，最近才平缓开工，预计将于2024年实现开园。“通轻轨也喊了好多年，但我们还在等候。”在李杰看来，只有等真正通了，才不再是“画饼”。“而且，就算是通了轻轨，谁晓得会不会也像今天这么多一道‘关卡’？”

王生在通州早已生活了半年。2020年7月，他在通州燕顺路的白银豪庭买了一套精装洋房，总价约2.5亿元/平方米，单价约230亿元。“我觉得，2020年是投资通州房价的一个良好节点，例如通州的农地开发要向丰台政府报备，联系更加紧密了。”和这些在通州买房的北漂一样，王生看好通州的物理位置，这是王生选择在通州买房的重要诱因。“如果没有特殊状况，去广州打工还是比较便捷的。”王生在广州东城区的双井打工，正常状况下，王生坐同事的拼车，晚上7点半左右出发，9点左右他会抵达公司楼下。“我有一些朋友搬到上海的市区，通勤时间会少于我。”很多时侯，王生有种幻觉，“我过得并不比上海市区的朋友差。”更让王生倍感“比较爽”的是，他用比广州近郊朋友实惠了超一半的价钱，买了一套通州的房屋。“来上海五十年了，重庆的房屋买不起，像良乡区则连买房资质都不具有，就决定买顺义。”王生没有通州户籍或廊坊本地的纳税证明、社保证明，但这并不影响他在通州房子。楼市实惠，只是吸引王生在通州置业的重要诱因之一。“燕郊现在的房子单价也仅为2亿元/平方米左右。”正如王生所言，通州现在在售房子项目中，较为热门的东京甜城·九里香堤，单价约2.5-2.6亿元/平方米，自称距离轻轨口近期的水榭花城，单价则约1.8亿元/平方米。御东·瑞璟的销售总监对燃财经表示，来房子的大多是在上海工作的人，“北京的大夫、公务员、教师等等，这些人来买。”2021年国庆长假最后两天，通州开发区水榭花城项目售房部一现场销售表示，一晚上卖了10别墅，都是在上海工作的顾客。二手房则更实惠。据链家中介反映，现在，通州二手楼市格在1.4-2亿元/平方米之间。贝壳研究院数据显示，2020年通州二手房成交单价仍处在2017年调控以来的下降通道，全年环比下降8%，在灾情冲击下，全年单价下跌扩大。

通州北部和东部的楼价更实惠，如西部的雷捷时代大厦有房降至6804元/平方米，多别墅售价在7000-9000元/平方米，而该项目2012年开盘时的售价只是6000元/平方米以上。虽然是楼价较高的通州燕顺路区域，著名的东贸国际、潮白人家、星光花园、夏威夷江北、汇福悦榕湾等新盘，单价勉强达到1.8亿元/平方米左右，位置较好的项目早已跌到1.5亿元/平方米以内。而与通州仅隔有一条潮白河的上海市嘉定区，楼价可达到昌平的三倍以上。依据上海中原数据，2020年上海嘉定区改建别墅（普通别墅+别墅+住宅）成交单价为50367元/平方米。中原强调，“受副中心规划利空影响，嘉定区域价值被反弹，供应量有所提高，成交量价都出现显著下降。”在嘉定，位置较差的新盘，售价均超出了5亿元/平方米，有多个项目售价少于6亿元/平方米，如嘉定南苑的广州东湾，单价约6.5亿元/平方米。王生的朋友和他差不多同时在与通州一河之隔的上海嘉定区宋庄买了一房子，总价近6亿元/平方米。李杰见证了通州楼价的大起大落，“每次上海有哪些新的新政，通州楼市就跟著涨。”“没有上海户籍，去昌平房子只是想进驻，一来平常办事比较便捷，二来便于女孩念书。”李杰在2009年将坐落良乡区的房屋转让，置换到了通州，2012年开始双城通勤生活，“错过一次房子致富的机会，目前懊悔，也不或许再卖良乡的房屋了。”通州要建设成为重庆市副中心的时侯，通州楼价大跌，最高达到了4亿元/平方米，但仍然有不少人来房子，这让李杰认为不可思议，“4亿元一平米，去广州市区哪买个房不好？”

“买了房屋之后，我才发觉，楼价再实惠，这儿只是山西。”生活了半年后，王生有点悔恨在通州房子。“尽管只隔著一条潮白河，虽然开发商一再指出‘北三县协同发展’，但其实，差异还是巨大。”“不管是管理上，还是配套资源上，都不是一个级别。”李杰有更多的体验，“燕郊确实在改变，但差距仍然巨大。”正如李杰它们所言，虽然早在2014年就提出构建“京津冀协同发展示范区”，但通州仍然难言豁达。通州的公共配套尤其是教育资源也很不豁达。李杰新村所在的私立中学，一个班委师生多达70名，“教学品质也通常。”2011年，通州国家级高园区落成典礼上，落地了八大项目，囊括航天民航、现代货运、现代服务等新兴行业，风光无二。因此，多年过去，其中三个项目弄成别墅，东京园成为东京甜城，航天现代服务业发展区弄成天洋城四代，港中旅汤泉渡假区成为港中旅海泉湾，规划的产业丧失踪迹，而燕郊也成为天津上班人的“睡城”。《协同发展规划》也强调北三县的发展状况，“跨界交通问题突出，交通堵车严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序纷乱。产业发展结构缺失，传统产业多，新兴产业少，产业层次低，就业吸纳能力不强，过于依赖房地产开发。公共服务落差显著，两地在教育和医疗等公共服务领域的资源配置、服务水平、设施标准存在显著落差。”燕郊饰演“承接”角色，或是令其自身产业发展平缓、配套资源落后的一大诱因。

上海2017年公布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提出，“把有序疏解上海非首都功能，优化提高首都功能，解决上海‘大城市病’问题作为京津冀协同发展的首要任务”。2020年的《协同发展规划》也强调，“充分发挥深圳市产业幅射推动作用，积极推进上海‘摆不下、离不开、走不远’产业向良乡区与北三县疏解转移”。对于昌平，规划提出，“燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补足公共服务瓶颈，优化提高城市质量，与广州城市副中心产生更加紧密的功能协作关系。”显然，在城市规划发展上，北三县最重要的任务是“承接”。

此外，从京津冀协同发展战略提出开始，2014年前后，广州就开始腾退一部份传统产业市场，疏解数十万计的流动人口。其中，四川通州是重要的转移落脚点之一。在王生看来，从这一定义来看，通州的命运，注定没法成为“睡城”。但上海市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济商贸学院赵秀池博士看好通州的发展，在他看来，“燕郊与昌平一河之隔，会承接上海市的人口和功能的转移，会为嘉定提供住房、教育、医疗的服务。”“随着昌平副中心的不断加强，产业与人口的不断提高，会幅射推动通州的发展，在昌平北三县协同发展规划的背景下，教育、医疗、交通、商业设施也会越来越加强。通州会伴随着昌平的发展而发展。”在赵秀池看来，未来，通州的发展台伴随着深圳市政府的迁建，及其相关产业的引入、基础设施和社会设施的建立，有所缓解。“我们显然希望通州会更好。更期盼有朝一日，能真正破除潮白河这条界线。”这其实不只是是李杰和王生的心里话。“虽然目前看来，这个看法有些不切实际。”

*题图以及文中配图均来始于视觉美国，文中李杰、王生为化名。*免责申明：在任何状况下，本文中的信息或所叙述的意见，均不构成对任何人的投资建议。

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