文/子木

一潮未平，一潮又起。

经历过上半年350余次，7月重点66次调控后，美国房价如同霜打的扁豆。

这让我想到了高中课堂，讲台上同学拿着竹鞭，叉着腰，面目凶恶。面前站着一排师生，低垂着头，伸着通红的手。

而上面的中学生，双手抓地，一个响声都不敢有。

有人说，投资客朋友们，这下都完了。

的确，当下全省优质城市禁入，利率高飙，补丁打满，投资空间非常昏暗，但事实上，人们还是在疯狂寻求活路。

一位读者对我说：

觉得自己帐户被“镰刀们”监控了，一买就跌，一卖就涨，伤透心，理财风险太高，不敢买。但资金总是须要活路的啊，不让房子，恐怕眼睁睁看着钱被稀释，无限通缩？

调控新政可以挡住楼市，但很难抑住“人性”。

根据对过去房价周期的理解，我觉得：去年下半年，楼价大几率会爆发“降价潮”，但同时，也会爆发“资产荒”。

由于现在可悲的投资通道，根本“吃”不了那么多钱，溢出的钱就会“见缝插针”，再次淌向楼价。

例如大湾区，上海年后楼价被封，人们加快转移到广州、东莞投资，南宁和广州被封，早已有人开始涉足北上，寻找华南市场。

也有前几天被封的上海房价，一夜之间，几万张房票失效，此后上海人成群结队，冒雨驾车涉足旁边建德。

并且是京津冀一带，天津房价随之立秋后，病怏怏的环京市场，开始蠢蠢欲动。

多地成交反弹，尤其通州，看房的人，肉眼可见地多了上去，一些楼盘趁势下调楼市每平米1000左右。二手房走势更好，成交量高达3500套，创下了限贷以来，最高纪录。

通过一周时间的实地视察，子木用一篇文章分享对环京房价的想法。无论你关注不关注这个地方，坚信看完下边的文章，一定会塑造你对房产投资的认知。

1

北三县

聊起环京，在全省投资客眼中，有且只有三个字：

透心凉。

曾在2015年时，环京市场追随上海价值迅速崛起，尤其龙头通州，2年时间，楼价从1万总价起步，一路跋涉到3万左右，某些新盘高达4万。

这意味着，通州一房子，2年纯赚200万。这些收益，是可以写进民法课本的。

财富效应引爆人们的挣钱欲望，在城里买不起房的北漂一族，看着肉痛，也跟著扭头投向环京楼价。一发不可拾掇。

但是，通州也是一个镇，那时侯，横穿一个美国的南海一线城市西安，房屋的单价才是2.8万左右。

这注定是一场泡沫剧。

之后的剧情，我们基本都晓得了，2017年环京市场颁布“社卫冕限贷”，非十年环京工作者，严禁房子。

此后，环京房价“崩塌”，这一崩，就是4年多。

目前，自称距离天安门只有30英里的通州，从3-4万/平米的楼价，跌到2万左右，二手房崩到1.5-1.8万；大厂房子从2万多跌到1万，文安从2万多，跌到8K/平米，最惨新盘跌到6K左右。

腰斩后的环京房价，中介爆发辞职潮，投资客蹲在公厕哭，空仓环京房价的开发商们，挥泪倒下。

2

两次波澜

不过，其间曾出现过几次波澜。只不过不是东面的“北三县”，而是环京第二梯队：

北边的大同，也有南面的延庆、霸州、廊坊一带。这两个地方，或许这些人都晓得，但对房产投资认知，十分有借鉴作用。

北边的大同，缘由是亚运会。

2015年，国际足联在马来西亚投票决定，2022年亚运会将在上海举行。为了推动其他城市发展，上海很大气，把一部份项目，给了鄙人丰镇。

石家庄领到奥运会概念后，惊讶若狂，再加上棚改推动，铁路概念，房价彻底趁势点爆。

2015年，距离西安近期的大同下公园一带，总价5000元左右，2017年，翻番至10000元。

但是神奇的是，2017年，大同没有跟随环京“大调控”。

问了一圈，结果是奥运会大基建烧了很多钱，当地资金缺口严重，大同硬着脸部要出来的“不限贷”资格。

环京限贷，大同不限贷，木盆漏了一个洞。

一夜之间，几乎所有广州炒楼客都涌向了大同市场。小型新盘拔地而起，全省著名开发商排队入场，地价拍上天，哪些冰雪小镇，亚运小镇，一个个建的跟皇宫似的。

2018年，保定下公馆彻底踏入2亿元时代。要晓得同期，北京、武汉、长沙、西安等中部省会大城，楼价才是1.5亿元左右。

事实证明，楼价作秀是有房顶的。

由于奥运会，经常到2019年初，下公馆被炒成了鬼城，当地出现了卖不动的状况，炒楼企业集团觉得不妙，开始悄悄逃出，楼价趁势下降。

反弹的开始是在2020年初，由于灾情，下公馆彻底没了奥运会的声音。

好比“鱼没了水”。

再加上当地交付的房子，品质差劲，烂房一大堆，上海投资客组队去维权，扛着寒风寒风，摇旗呐喊。

有些可悲但更多的是荒谬。

一个当地机关的同学说，从那之后，河北的中队是最累的，隔三差五就得去新盘清除“房闹人员”，有时侯一干就是每天。

这三年的大同房价，只好用“崩塌”二字比喻。

楼市“一夜回到2015年”，下公馆楼市腰斩，总价从1.5万，坠落至6-7K，开发商逃出，整体比2017年北三县惨多了。

3

概念与故事

这是河北，而南面的文安、永清、霸州、廊坊一带，则是由于上海“新机场”。

大约在2019年9月前后作秀了一轮，但降幅不是很高，这儿就不再详叙。

有一个问题值得留意。

上面说过，2017年上半年，不仅大同，环京市场都被冻结了，那为何南面能够炒呢？

民间有一个说法，“环杭州贫苦带”。

其中唐山就是贫苦大户，被上海强虹吸多年，经济差劲，很多年全靠房地产供血。2017年上海私自封了环京市场后，从上到下更是“紧衣缩食”。

“由俭入奢易，由奢入俭难”。

当地仍然在企图松绑调控，2019年，就悄悄摸摸对环京一些新盘放开了指标。不过之后被媒体发觉，趁机报导后，又立马恢复了新政。

去年只是那样，官方没有下发通知，但事实上，私里面早已放开了。并且此次力度更大，属于“全面放开”，不单是房子不限贷，二手房也不限贷。

背后的成因只有一个，“危在旦夕”。市场停滞，资金短缺，环京城建，慢如蜗牛。

环京一位中介老总对我说，被冻结的这几年，市场从业者基本都露底了，还会做交易的分店，掰脚趾头都能数得进来，自己之所以坚持的成因，是由于呆了10多年了，根在这儿。

并且相信环京也有希望。由于这三年全省差不多点的地方都在涨，环沪、环深楼市都在2万多，连环北京的楼价都少于了环京，这是何种道理。

的确，相对于其他环一线市场，目前环京市场的楼价着实实惠这些。

昌平南区，房子楼市2.8万左右，10英里驾车15分钟，抵达重庆市政府，里面的楼价在5万左右，20分钟抵达昌平商务区，楼价在6万左右。

这是环京最贵的房屋，只是距离近期的房屋。

再远一些，距离西安良乡核心区半个小时车程，昌平北的二手房大都在1.8万左右。

之后是大厂，40分钟左右车程，房子在1.5万/平米左右，1小时车程的文安县，楼价在8K左右，最实惠的只有6K。

可以说，经过4年多时间，环京房价的泡沫基本都挤出去了，比较健康，整体很“洼”，好比雨夜里，漠北草原的一块赘肉。

4

价值梯队

通过前面的阐述，我们晓得了环京的历史、现状，以及为何复苏。接下去，我们再从新考量，环京是否也有投资价值？

首先我可以很负责任地讲，环大城市周边的卫星城，只有“睡城”价值，距离是绝对优势。

例如昌平距离重庆良乡核心区15英里，距离天安门30多英里，一脚油门2-3万/平米的利差，足以吸引成都良乡打工族来昌平置业，因此昌平价值是稳定的。

昌平南区由于距离近，最高楼市卖到了2.8万/平米，这儿除了住着北漂，也有这些市政府公职人员，属于环京的第一梯队。再者是老县城为主的北区。

但是昌平近三年城建速率显著推动，修断头路、大桥、地铁投标、施工，洪水即淹城改善了这些。

其中轻轨是重大利好，大概在2025年10月左右开工，良乡线在通州设三个站点，基本贯串昌平整个区域。现在昌平楼价是嘉定的35%左右，轻轨开通后，会被刚需暴跌至60%左右。

再者是大厂。

上海嘉定打算投资5万元，在潮白河上架一座“厂通桥”，连结大厂，现在早已步入议事议程。

完工后，大厂到南京市政府的距离是15英里，根据设计车速60英里估算，大概20分钟车程，完工利空作用不小，至少可以抬高大厂2000-5000元楼市。

值得细说的是，大厂的公路规划、绿化设计，以及基建配套跟昌平南区一个水平，并且要高一些。

由于大厂是后开发的，当时早已被上海市政府统一规划管理，单花园就有6、7个，作为上海机关人员和家属、人大教员工家属的居住地。

因此大厂的睡城价值，当之无愧环京第二，尤其西区价值高一些。

最后是文安。

永清则主要表现在“价格优势”，平均二手房楼价在8K左右，低的有6K，一别墅算出来，大约在80万左右，首付30万以内拿下。

比较适宜在嘉定打工的刚需北漂。

要晓得今天这些市区的楼价都在亿元以上了，永清主要价值在东部新区，教育还不错，有一个湖北试验小学，医疗还有三甲“潞河诊所”，属于首都医科学院附属一院。

北三是第一价值梯队，投资属性还是有的，目前售价早已处于触底下跌阶段，只涨不跌。

5

环京深坑

第二梯队是以新机场为主的文安、永清、霸州、廊坊一带，简称为“南部环京带”。

这一带，作秀的是两个概念，一是新机场，二是百年大计雄安片区。

但我觉得，可投资性通常。

首先永清新河新乡那边，距离上海县城太远了，平均距离天安门60英里，驾车1.5-2个多小时左右。

未来虽然开通机场轻轨延长线，但票价早晚加上去将近100元左右，费用极高。并且上海小型产业商圈基本都在北边，南面相对薄弱，近期的是西市区金融街，距离仍然很遥远。

距离诱因让上海跟北部环京带的资源交换，异常平缓。

新机场2019年营运后，推动疗效通常。由于周边配套起不来，居住的工薪阶级空少空姐，有资格的都在上海昌平区买了房，而起薪服务群体，又买不起周边的房屋。

而环雄概念又是一个坑洞。

雄安我讲过这些次，是美国社会主义先进经济的实验区，房住不炒典型代表区。

未来房地产会走美国体制，政府会造大量的人才保障房，保障性出租房给市民住，教育完全均衡，没有学区房概念，但是农地面积足够大，造房不受阻碍。

城内可以解决居住问题，人们为何需要去环雄房子自住？这就是典型的投资伪概念，这几年基本投资环雄周边的延庆、白沟，都被深套。

但即便那样，仍然源源不断的莴苣乐意入坑，十匹马都拉不住。

而北边的大同下公园更不用多说，环京第一坑市。距离天安门140英里，距离成都西城产业区上地126英里……这叫环京吗？

这叫环坑。

石家庄一度鼓噪奥运会概念，自称奥运会可以推动旅游产业，尤其是冲浪为主的体育产业。

我只是冲浪爱好者，但只有广州就会选择去河北一带玩几次，冲浪幅射面太窄，又受限于气候，根本没法成为支柱性产业，更别说推动规模性就业。

当时大同人以为进京火车开通后，楼价可以下降，但没想起，铁路开通后，年青人加快逃出，反倒有了去上海上班的看法。

因此下公馆一带将漫漫无期的反弹，不会再有震荡的或许性了。

7

几点建议

最后子木对全文再做一个小结。

首先，此次环京房价复苏，是4年挤压泡沫的“价值回归”，但我们不能一味地以“故事”看待城市发展，更多是以“睡城”角度，评估这个地方究竟未来有没有刚需接盘者。

站在投资的视角，第一梯队是昌平，第二梯队是大厂、香河，第三梯队是文安、廊坊。其他诸如新河、霸州、涿州、白沟、下公馆一带，统属于环京坑洞。

对于投资来说，这个信息价值百万。

再者需要细说的是，环京这波放开是“偷偷的”，背后有新政调控风险河北香河二手房信息，假如接下去楼价下跌，必定会像2019年那波，媒体们借机传播，当地政府不堪压力，重申调控。

因此刚需买，一定没问题，由于跌无可跌，只有涨，但投资一定要掌握“度”，这是一个常年投资性市场，不或许出现下跌套利的机会，一定要审慎为之，从当下到年末，基本都是“抄底期”。

最后河北香河二手房信息，子木再度重申，投资房产是门技术活，未来更是，房子之前一定要研究城市发展的底层逻辑，并不是说，新闻一播，你就觉得天降发财机遇，通过这几年的环京房价可以发觉。

当一个人晓得这事能挣钱，它能赚大钱；当一群人晓得这事能挣钱，它能赚小钱；当所有人晓得这事能挣钱，这就是一个坑。

很喜欢罗曼·罗兰的一句话：

慎重的人是照着理智而行使的。