追新房追久了，容易产生认知偏差，一是觉得5、6万/㎡的价格，在五环内买不到一个起码说有品质的房子，另一个就是改善房的定价，要在这个区域均价中位数的1.5倍。但事实是，前者更适用于城六区的新房板块，而改善则是基于某个前提来说的，但这个前提并不统一，想明白这两件事，南城的一些热门新房，就可以看看了。

大兴这个板块，整体来说更适合刚需群体，毕竟大兴是距离主城区非常近的一个区域，总价300-800万左右，在大兴可选的范围很多，按照板块划分：

西红门

随着地铁+教育+配套的不断落位，西红门逐渐成为南城置业必看的板块，算是刚需板块中站起来的典型。如果在之前提起西红门，许多人都会说那个有南城商业之光，那里有宜家家居英特尔宜家购物中心和北京最大的山姆会员店，4号线直达的区域，但这些更多的集中于西红门西，相较于西红门东片区而言，后者不如西红门西的繁华，其中还包含不少住宅用地，直到北京四中＋黄城根小学官宣引入，再叠加北京地铁三期规划明晰，规划19号线南延西红门东站点的加持，双重利好直接让西红门东站了起来，成功蜕变为大兴第一梯队板块，也得到了不少刚需朋友的倾慕，属于典型的先规划后发展板块。

而目前西红门东板块的大片空地，意味着未来会有十几个楼盘陆续入市，成为整个南城少有的新盘组团发展地块。也就是说除了商业配套，已有规划的地铁、学校和医院，再加上组团入市的楼盘，西红门东的城市界面让人非常期待。可以预计，未来几年西红门东区将建成南城一个新的大型居住区，其难得的四环地段，在主城区工作的人群可关注。目前新房项目有中建玖玥府、西红门橡树湾、御璟星城。

其中御璟星城、西红门橡树湾以及西红门橡树湾二期分别位于2023年大兴新盘成交的2、3、4位。

总体来看，西红门这个板块是“城南计划”发展中重要的一环，同时，有地铁、有商场、有大批的商品房社区，整个板块的性价比很高。

不过，在去年年中的一次土地竞拍中，西红门地块已经明确了楼面价的上涨，而销售指导价保持不变，因此未来西红门板块可预见的两大趋势是：一.地价上涨，售价不变，利润空间被压缩，品质被迫调整。二.地价上涨，售价上调，品质有保障，价格却更高。

不论哪种，对购房人都算不上利好。而御璟星城因为是首批拿地，指导价也是在板块开发的起步水平给出，它有一个合理的利润空间，因此品质和未来的价值预期，也有着比较稳健的逻辑支撑；西红门橡树湾就更不用说了，西红门板块就是这个项目带火的，卖的肯定好。

黄村

“北京南城看黄村”，作为南城三大增长极核心纽带，黄村板块拥有整个南城最成熟的配套和巨大的发展潜力。不过近来受到亦庄产业外溢，但是会吸引到朝阳改善群体，所以板块依然有发展预期。

黄村是大兴新城和区政府所在地，作为大兴发展得最早、最好、成型最快的核心区域，周边生活气息较为浓厚，有光合中心商场、大悦春风里、百联清城购物中心以及吉星德亿生活广场，满足基本的吃吃喝喝和外买需求，坐4号线往北有西红门的荟聚和新宫的万达广场，继续北上就是西单大悦城，4号线往南，还有龙湖天街和凯德mall；其次整个黄村位于大兴新城的重点发展板块，也是区政府驻地，并且受益于城南计划利好，定位为“京南活力绿心、创新服务高地”，规划和利好接踵而来，买这里买的是安静和宜居。

但是，恰恰因为发展时间较长，片区大多楼房户型比较老旧，但也因为最近几年才有新房出售，所以这里拥有整个黄村最先进的当代户型。板块中新房大兴星光城就在2023年大兴新盘成交中位列第一。

之所以卖得好，就像上面我说的，产品在设计上下了很大功夫，都是当下市场比较受欢迎的户型产品，从面积来讲又不针对固定人群购买，刚需和改善都有不错的选择，再回到板块，黄村属于核心区域，板块现有教育、交通、生态多项利好和价格优势，从自住角度来看值得被看好，等19号线全线开通也能带来沿线一部分产业人口的涌入，项目自然跑出好成绩。

旧宫

从位置上看，旧宫位于大兴区北部，北邻朝阳区小红门乡，南近大兴亦庄镇，西邻丰台区东高地街道，处在三个城区交界的位置。东侧有京沪高速，西侧有主干道德贤路，还有与5号线、10号线相连的亦庄线贯穿南北，是大兴距市区最近，且同时受到亦庄、国贸两大产业核心辐射带动的板块。

2019年1月份，《加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》，含旧宫在内的165平方公里亦庄新城被纳入到亦庄经济开发区，旧宫被定位为亦庄综合配套服务区，与城市副中心的宋庄板块职能接近。

彼时，瀛海、旧宫、亦庄河西，这三个围绕着南海子公园的购房板块，相隔不远，价格接近，产品也雷同。如今旧宫依然存在产业和教育的短板，三年前站在同一起跑线的河西，已凭借强势的产业和学籍的独立，遥遥领先，被看作南城最具潜力的职住板块。板块中新房和锦诚园在2023年大兴新盘成交中位列第五。

旧宫可以说是南城刚需板块的一个缩影，这类板块的优势是低价、通勤，价格很难上涨， 但流通、保值相对牢靠。

其实从房子的居住品质上讲，大兴可以选的房子很多，但如果从未来的保值和增值能力和板块的强势程度来看，还是距离产业中心越近的板块越有价值。大兴这些年的房价虽然有所上涨，但整体非常的缓慢，对于刚需来说，如何在成长缓慢的商圈里找到适合自己的房子，才是真正需要去攻破的难题。

总结，2023年大兴新盘成交排名前五分别是黄村板块的大兴星光城，西红门板块的御璟星城、西红门橡树湾、西红门橡树湾二期，旧宫板块的和锦诚园。

显而易见，大兴的新房市场非常依赖板块，也就是区域价值，如果通过这个逻辑选择新房，上述项目都还有剩余房源，其次2024年大兴区拟供国有供地中出现了两块位于西红门板块的地块。

分别是西红门镇1号地C组团土地一级开发项目6029、6030地块，6029地块为托幼用地，6030地块为住宅用地，容积率2.2，控高45米，总用地面积2.46公顷，建控规模约5.41万平；

西红门镇1号地C组团6035地块为纯R2二类居住用地，容积率2.2，控高45米，用地面积4.7公顷，建控规模10.34万平。

未来，随着另外两个地块的入市，西红门板块将会更“卷”。

如果您对上述项目有兴趣了解或意向购买，我推荐多看中小户型，毕竟大兴房价上涨比较缓慢，这类板块买小好流通，容错率低，相信开发商在设计时也有类似的考虑。也可以➕小秘书jiayefangtan18进购房群，我们会为您提供免费的选房服务。↓