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律师向房地产登记机关申请“以人验房”是否应予支持？ ------陈、蔡诉重庆市规划和自然资源局未履行法定职责案

【案件基本情况】

1.判决书字体大小：重庆市第五中级人民法院（2018）渝05行中604号行政判决书

2.案由：未履行法定职责纠纷

三、【当事人】原告（被上诉人）：陈某、蔡某，被告（上诉人）：重庆市规划和自然资源局（原重庆市国土资源和房屋管理局，以下简称原重庆市土房局）

【案件基本事实】

陈某、蔡某是北京大成（重庆）律师事务所律师。 他们受案外人魏某委托，办理魏某与冯某民间借贷纠纷案审理及执行阶段的相关事宜。 2018年2月23日、2月26日，陈某、蔡某携带人民法院出具的《案件受理通知书》、律师事务所介绍信、授权委托书、律师执业证书。 登记中心申请查询对方财产信息。 重庆市沙坪坝区不动产登记中心驳回了两人的查询申请。 两人随后向法院请求确认，原重庆市国土房管局拒绝按照其要求查询他人房产登记信息的行为违法。

【案例聚焦】

代理民事诉讼的律师向房地产登记机构申请查询对方房产信息被拒绝，律师代理被告向房地产登记机构行政管理部门提起行政诉讼的，应当人民法院支持吗？

【法院判决要点】

重庆市巴南区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条规定，律师和其他诉讼代理人有权调查、收集证据。 《中华人民共和国律师法》第三条第十五条第二款规定，律师自行调查取证的，可以凭律师的委托调查有关单位或者个人承办的法律事务的有关情况。执业证书和律师事务所证书。 陈、蔡作为魏某的委托代理人，有权进行调查取证，房产登记中心应当提供房屋查询服务。

重庆市巴南区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、《中华人民共和国律师法》第三十五条第二款的规定，作出如下判决：

经核实，重庆市国土房管局拒绝向原告陈某、蔡某提供房产登记信息的行为违法。

重庆市土房局不服一审判决，提起上诉。 重庆市第五中级人民法院经审理认为：第一，陈某、蔡某申请查询冯某名下全部财产的目的是为了通过诉讼保全得到判决支持后，确保债权能够顺利实现。 ，不影响案件事实。 识别与判断结果。 其次，我国实行不动产登记信息法定查询制度。 根据《中华人民共和国物权法》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条第四款等规定，有权申请查询、复制不动产登记信息的主体有权利人、利害关系人和国家有关机关三类。 律师作为民间借贷纠纷的诉讼代理人，既不是房产的权利人，也不是利害关系人，不应该得到支持。 第三，即使权利人或者利害关系人申请查询、复制不动产登记信息，查询、复制的范围也受到明确限制。 权利人可以查询、复制其名下的全部不动产登记信息律师查询房产信息，利害关系人可以查询、复制的范围也限于特定不动产的自然状况、权利信息等事项。 陈某、蔡某申请查询的是冯某名下的所有房产信息，并没有指向具体的房产。 这是对特定自然人名下房产信息的汇总，显然不符合法律规定的查询范围。 第四，现行涉及房产查询的法律规定是权衡公民知情权与隐私权价值后做出的合理制度安排。 律师调查取证仍需通过相应领域的规定来实施。

重庆市第五中级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定，作出如下判决：

1、撤销重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113行初79号行政判决；

2、驳回陈某、蔡某的主张。

【法官后记】

本案的核心问题是律师因民事诉讼向房产登记机关申请“个别房屋检查”是否应得到司法支持，这涉及到公民隐私权与律师调查权的合理保护与平衡。并收集证据。 调查取证是律师的合法权利，充分尊重和保障律师依法履行职责具有重要的法律意义。 《中华人民共和国律师法》第三十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条均规定律师有权调查、收集证据。 律师可以依法就法律事务调查取证。 与此同时，随着国际人权法和一些国家宪法对隐私权的承认，隐私权逐渐被视为一项基本人权。 两人之间关系紧张。 隐私权是公民的基本权利，而律师调查取证的权利只涉及当事人的权利。 这就决定了两种权利的价值层次不同，但两者之间的关系并不是完全对立的。 。 就目前的制度设计而言，自行调查和申请主管部门调查可以充分保障律师的调查取证权。 同时，保护律师调查取证权并不意味着律师调查取证权没有法律界限。 仍应遵守相关法律对主体、程序、范围、理由等合理限制的规定。

本案一、二审法院的审理思路存在差异。 一审法院主要基于律师调查取证权的原则规定，认为房地产登记机关应当向律师提供“亲自验房”服务。 二审法院根据调查的证据与案件事实认定和判决的关联性、房产信息查询的标的范围、信息查询的范围、相关适用的规则等因素，认为该房屋存在争议。律师调查取证权与保护公民隐私之间的平衡。 该信息与民间借贷案件的事实认定和判决结果无关。 律师不是权利人、利害关系人或相关国家机构。 对相关法律规定进行了综合分析。 律师无权“亲自验房”。 立法层面，各领域律师调查取证权利的具体规定不断完善。 例如，《不动产登记资料查询暂行办法》第二十二条规定律师查询房产信息，律师受当事人委托，可以查询比委托人更多的不动产。 登记信息，满足律师办理相关案件的诉讼需求。 在司法实践层面，司法机关也不断加强对律师权利的保护，律师调查取证的权利正通过多种方式逐步得到保障。 他们可以自己实现，或者当自己无法实现时，可以申请律师调查、申请法院调查取证等。但是，如果要实现所提倡的“以人看房”在本案诉讼阶段，我们还必须认真考虑法律规定和公民隐私保护。

律师调查取证权的核心应当是案件的需要，并遵守法律规定的程序和范围。 这符合法律的原则和精神。 本案中，陈某、蔡某作为民事诉讼代理人申请查询涉案对方名下的全部财产。 其目的是为了案件顺利执行，与案件事实本身无关。 不影响案件事实认定。 判决结果不符合案件的关键要求，也不符合权利人、利害关系人和国家有关机关询问主体的要求。 “以人看房”并不指向具体的房产信息。 超出法律规定的合理询问范围，将对公民隐私造成较大影响，难以获得法律支持。 在后续立法和司法实践中，需要更加深入的关注和调查，以在律师调查取证权与公民隐私权之间找到最佳平衡点。