01

二手房的榜单参考性

肯定是大于新房的

首先给一个结论，二手房榜单的参考性肯定是大于新房的，因为这里有一个最关键的地方，新房的导向性因为楼盘佣金不同肯定会有偏向差，特别是在分销占比还没有那么高的时候，同片区没上分销的盘大部分人都是不推的。

而在都上渠道的情况下，谁的佣金高谁的结佣快又会成为导向之一，虽然并不是所有人是这样的导向逻辑，但这种导向在行业内占比是较高的，也正是因此它很大程度干扰了新房销量的市场选择。

而二手房就不一样了，无论你买哪个小区其实差距不大，成交才是核心，而且二手房都是所见即所得，单纯靠说辞去转盘的整体概率也没那么高。基于以上，二手房的购买决策受到的外部干扰是绝对低于新房的，那自然它的参考价值是大于新房的。以上是二手房跟新房榜单不一样的地方，一样的地方就是之前说过的销量排行存在小区体量不同带来数据的干扰，小体量小区在努力也上不了榜，所以一样的，如果区域锚定以后尽可能要看等比销量数据。

写到这似乎感觉除了体量干扰以外，其他维度二手房榜单的参考性似乎是很高的，事实上当前也有很多人确实会参考这样一个数据，包括作为中间方，也会主推人气和换手率高的小区，因为这也意味着成交周期和概率会更高。但接下来我就要讲不少人都会忽略的一个地方。

02

趋势是一直在变化的

当前人气不代表未来人气

大部分人会忽略什么呢？我们当前所看到的人气和成交的确都是真实发生的，但我们很容易忽略一点，它代表的只是当前的人气，我们绝大部分人买房一定会面临再卖的问题，而这里就存在时间差，当下的人气代表你卖房时候的人气吗？如果你的持有周期非常短就几年可能差别不大，但一旦你持有周期在五年以上就很难说是否发生变化了。

写到这，我想到了之前写过的一篇文章《教育格局转折期，买学区房的最大忌讳，只看当下数据，不看未来趋势变化》这里面提及的观点和逻辑实际上是根二手房人气榜单有很大程度的相似性。

所以二手房人气榜单不能说没有价值，但一定要基于自身的情况去加入一些前瞻性的思考，未来是否会出现再次置换的可能，这个周期大概是多久，到那时你所在的区域是否会因为一些外因导致目前的人气趋势发生变化？别像《武汉楼市，昔日人气小区如今却量价齐跌，它到底怎么了？》里的万科魅力一样，买在人气鼎盛时看似没毛病，但想要卖的时候才发现今日不同往昔，情况完全不一样了。引以为戒吧，未来买房对认知的要求会越来越高，稍有不慎可能就走入人气陷阱，而最终它的代价并不是所有人能都淡然接受的。

03

近期降价房源

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