进入2024年，中国房地产市场正在经历深刻变革。从政策调控到市场供求，从投资者心态到行业发展，无数变数正在酝酿，或将在未来显现。在此环境下，房价的走势如履薄冰，有可能出乎所有人的意料。

一、政策震荡频繁　调控依旧严厉

受疫情冲击和经济下行压力的影响，政府调控政策出现频繁震荡，对房地产市场造成不小震动。

2022年下半年，在房企债务危机和购房需求疲软的背景下，政策出现松动迹象。多个城市先后出台楼市刺激政策，提高首付比例，降低利率。一时间，市场对政策松绑寄予厚望。

但进入2023年后，调控政策又出现收紧迹象。多地提高公积金贷款利率，限制购房资格。3月份的政治会议更是释放坚持房住不炒的强烈信号。可以预见，政策在短期内难以明显宽松。

二、供求关系重新洗牌　在售库存持续攀升

进入2023年，房地产市场供需关系出现新变化。

在供给端：

开发投资持续萎缩，新开工面积大幅下滑。2022年前11个月，房地产开发投资额同比下降26.3%。

房企融资困难，项目推盘遇冷。克而瑞数据显示，2022年前8个月，房企境内融资额比2021年同期减少了36%。许多项目被迫停工或延期开发。

建筑业负债率居高不下，房企更加谨慎控制规模。2022年前10个月，全国房地产开发企业资产负债率为92.5%，继续处在高位。

在需求端：

购房者信心受打击，需求疲软加剧。根大通统计，2022年前10个月，一二线城市新房成交面积同比下滑22.4%。

银行房贷收紧，购房杠杆效应弱化。个人住房贷款增速持续放缓，2022年11月增速为4.8%，创历史新低。

城市间人口流动性下降，刚性需求减弱。在疫情和经济双重压力下，大城市的吸引力和包容力出现下降。

在供需双弱的情况下，市场库存开始积压。万象城市研究院监测，2022年12月，全国可售库存同比上升15.4%。供过于求的局面初步形成，部分热点城市库存消化周期已突破20个月。

如果供需失衡状态延续，房地产市场将面临新的下行压力。但需求不足也可能促使政策进一步放松，形成新的游戏规则。

三、投资者情绪转趋悲观　潜在购房力量减弱

在政策调控不确定性和市场变数重重的环境下，购房投资预期转为悲观。

一方面，政策预期过于乐观的投资者经历痛苦教训。疫情期间，部分投资者抱着“政策达到最严”的预期扎堆入市，结果迎来政策的再收紧，不少投资者承受亏损。

另一方面，融资环境持续收紧，购房杠杆效应减弱。在货币环境趋紧的大背景下，个人住房贷款增速放缓，银行提高了房贷利率与门槛。高杠杆力量将逐步退出市场。

在买方预期转向悲观的情况下，市场中的投资购房力量将受到抑制。家庭购房需求也将更加谨慎，市场潜在需求将面临弱化。

这种预期转变也将促使政策作出反应。如果悲观预期蔓延，可能导致市场房价大幅下行乃至崩塌，给经济稳定带来冲击。防范系统性风险仍是政策的底线考量。

四、长租公寓或成新宠　租赁市场快速成长

在政策限制购房的大环境下，租赁市场有望迎来快速发展。

根据中指研究院测算，我国租赁住房数量约1.2亿套，但租赁市场仍处于起步阶段。随着Z世代成为消费主力，租房需求将持续释放。

同时，政策也在大力支持租赁市场。2022年以来，多地出台政策鼓励机构参与建设租赁住房。税收优惠、用地政策、金融支持将持续让租赁市场快速扩张。

尤其是长租公寓六、房企转型还任重道远　压力依旧巨大

在政策压力下，房企纷纷提出“轻资产”“租赁”“产城融合”等转型口号。但实际落地仍任重道远，短期内难以实现根本转变。

五、客观评估形势　切忌定论型思维

2022年以来，楼市的多次大起大落充分说明了环境的变数和不确定性。房价预测往往难免犯下“结果导向”的谬误。

我们必须认识到，当前房地产市场是一个变化快速、信息不对称的复杂系统。任何人都不可能做出长期精准的预测，一味据己定论都将导向失败。

理性的市场参与者，应当持续关注政策变化，同时警惕过于乐观或悲观的预期。与其预测结果，不如预测可能的变数范围，做好应对各种可能的思想准备。

同时，还应关注不同城市间的差异，避免以偏概全。在信息不对称的环境下，保持思维开放与灵活至关重要。

六、展望2024年：变数与机遇并存

展望2024年，房地产市场仍存在诸多不确定性，房价走势难料。但危与机、风险与机遇总是并存的。

如果政策进一步宽松，市场预期转暖，房地产有望步入新的上行周期，发展空间依然广阔。

即便政策环境不明朗，下行压力依然存在。但这也将催生新的机遇，如租赁等新增长点快速兴起，或将重塑市场生态。

在变局中寻找机遇。市场潜力未衰，长期看好中国房地产市场的中长期发展。

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