2023年终总结之房建项目从开发到交房取证验收流程（第三篇）

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建设现代化产业体系，随着绿色低碳、大数据智能制造的推行，房地产的高质量和如何建出高品质的好房子，是房地产和建筑行业出圈的突破口，在这个行业的各链条上大家都在讲降本增效，创新创优，如何在成本和销售平衡的基础上建出好房子，满足高质量发展和人民日益增加的美好生活需要，所以了解整个房产开发到运营流程和成本，是在这个链条上精准发挥作用，找到出路。因此以下是通过开发流程和成本组成两方面对产业链进行分享。

一、房建项目开放流程

二、房地产开发成本费用各项占比。（价值=功能/成本）

1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。（合计200-250元/㎡）

3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。（合计2400-3000元/㎡）

4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。（合计220--450元/㎡）

5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

税费问题

占用税税主要包括增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地、个人所得税以及契税等。

1、增值税

（1）税目与税率

增值税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率是9%或征收率3%。

（2）特殊规定

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征增值税。但转让该项股权，应按本税目征税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征增值税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

（3）纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

增值税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

（4）二手房销售问题

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2、城市维护建设税

计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额。

税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计公式:应纳税额=增值税税额×税率。

3、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额×费率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。

计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。

计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。

计算公式为: 房产税年应纳税额=年租金收入×12%

6、土地使用税

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

7、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

（1）开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;

（2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);

（3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税;

（4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;

（5）在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元

8、企业所得税

计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

税率：

（1）企业所得税的税率为25%。

（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。

（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税

（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。

计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率

9、耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额规定如下：

(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;

(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;

(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;

(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

10、个人所得税

个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。

11、契税

契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。

契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。

现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。

大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

其他费用主要包括：行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等），以及销售相关费用（主要是营销推广费用）。

前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距较大。