在写这篇文章之前，我突然想起曾经听过的一个故事：

网友@小乐曾凭借压倒性的好运气赢得了某“高倒红盘”。 然而好景并没有持续多久。 银行发放贷款不到半年，小乐一家因突发变故突然破产，无力偿还贷款。

大家可能已经猜到了，法院查封了他的财产，他名下的房子也被迫拍卖。

由于该楼盘价差较大，加上市场行情良好，半年多来该楼盘的价格小幅上涨。

拍卖完成后，虽然房子赔了，却收获了几百万的意外之财……

你为什么想到这个故事？ 其实和这篇文章有密切的关系。

来吧，我们进入今天的主题——止赎房。

房子在移交前就被拍卖了

转售收入超过200万？

上个月底，阿里拍卖上的一场高新区住宅拍卖引起了我们的关注。

围观人数超17000人，成交总价653万，成交价突破35000/㎡！

乍一看，该楼盘地址是“成都市高新区天府一街1366号”。 听起来是不是很熟悉？

来源：阿里拍卖

没错，这就是去年底引爆成都楼市的“三倍热点”之一，万科园5号。

据了解，该房产预计2022年底前交付，该房产交付前曾通过司法拍卖进行拍卖，成交价超过二手指导价。

仔细一看，是不是有点意思呢？

我们也简单梳理了一下这个楼盘的“前世今生”：

＞去年12月18日，该房产取得预售证。 该楼盘建筑面积185㎡，单价22296元/㎡，总价412.62万元。

＞今年2月9日，该房产登记完毕，目前仍在建设中。

>7月8日，成都第二批二手房指导价出炉，万科园5号指导价为33006元/㎡。

>7月26日，该房屋在阿里止赎平台出售，成交总价653万，单价超3.5万/㎡。

超过600万元。 关键是成交价比市场价低了100万元以上。

嗯，历史不会重演，但会押韵。

你觉得这和一开始的故事很相似吗？

但这个房子的主角是否破产我们不得而知。 我们不敢多问，也不敢多说。 如果你知道，你就会明白。

不过，这起事件却是一个很好的理由来谈论目前成都的止赎住房市场。

止赎后购房限制

该房产以低于市场价10%的价格出售

今年3月22日成都天悦府别墅二手房出售信息，成都楼市再次出台新政策，将止赎房屋纳入限购范围。

政策原文如下：

按照合同约定取得本市房屋的单位，以及通过司法拍卖、出售等方式取得本市房屋的单位，必须遵守本市房屋限购、限售政策的规定。

也就是说，购买止赎房的人需要具备在成都购房的资格。

个人不得超过1套，家庭不得超过2套。 购买止赎房屋后需要3年才能再次出售。

随着门槛的提高，市场受欢迎度必然下降。

以成都高新区为例，我发现了几个典型例子：

3.22新政之前，高新区住宅拍卖情况是这样的↓

·中德英联邦，起拍价124万，成交价361万，溢价率191%

·城南力作，起拍价133万，成交价226万，溢价率70%

·中海城南1号，起拍价542万，成交价783万，溢价率44%

·天悦大厦，起拍价235万，成交价653万，溢价率177%

几乎没有未售出的拍卖品，竞争激烈，且溢价率超过100%的房产很多。

来源：阿里拍卖

3.22新政后，近几个月高新区住宅拍卖情况是这样的↓

·中德英联邦，起拍价340万成都天悦府别墅二手房出售信息，无人出价，拍卖失败

·保利百合花园，起拍价492万，无人竞拍，拍卖失败

·时代晶科明源，起拍价262万，成交价313万，溢价率19%

·天鹅湖花园，起拍价317万，成交价481万，溢价率51%

流标房源随处可见，竞标者数量减少，平均溢价率大幅下降。

来源：阿里拍卖

可以看到，限购五个多月后，成都止赎房市场确实降温了不少，从中央的最新数据也能看出一些端倪。

3月22日新政前，成都平均每月成交270套止赎房，平均溢价率为55.7%；

3月22日新政后的几个月，月成交量仅为200套左右，平均溢价率降至27.4%。

一般来说，止赎房屋的起拍价定为评估价的30%，远低于市场价。

中央拍卖数据显示，当止赎房产溢价率达到43%时，成交价格≈市场价格。

成都止赎房限购前一个月，平均溢价率为55.7%，这意味着成交均价较市场价高出约8%。

限购后，平均溢价率下降至27.4%，这意味着平均成交价远低于市场价，低约10%。

市场冷，价格下跌，是政策调控的结果。 从另一个角度来说，对于真正的购房者来说是非常有利的。

抢不到新房？ 二手的太贵了？

现在“捡起错过”的止赎房也许是明智的选择

可以肯定的是，限购止赎房将使真正需要住房的自住业主受益。

止赎房屋限购提高了参与拍卖的门槛，抑制了投机炒房者，从根本上杜绝了房地产投机行为。

市场人气下降，竞争不再像以前那么激烈，价格也下降，更适合“捡漏”。

我们也咨询了多家拍摄援助机构，他们都表示：

虽然市场没有以前那么火爆，但是中奖的机会却比以前高了。 参加拍卖两三次基本上就可以买房了。 现在市场已经平静下来，有很多买家购买第一套房子或第二套房子。

例如：

最初，对于丧失抵押品赎回权的房屋的购买没有任何限制。 由于炒房的人太多，一套起价100万的房子可能会被几十人拍卖，最终可能会卖到200万以上。 中奖率只有零点几。

如今，门槛已经提高。 同样起价100万的房子，可能只有几个人，或者根本就没有人。 只要你真心想买，加价几十万基本上就可以买到，而且最终的成交价还是比市场价低70-20%。 。

如果你不小心错过了几十万，你可以告诉我这个deal是否划算。

如今，买新房很难。 如果不是急需第一、二、三顺位的话，签约基本上只是给断路器增添力量。

二手房价格昂贵，受指导价影响较大。 贷款难度大，贷款时间大大延长。 “普通”的资质尤其惨。

上周，成都第三批指导价也出炉。

相信目前很多人应该都被这些问题所困扰。 我们的建议是，您不妨去止赎房屋市场去了解一下！

价格低于市场价，代理费与二手房类似。 如果您找到合适的银行，您可以在7-15天内获得贷款。 这听起来不令人兴奋吗？

然而，止赎房屋的“风险”与“欺凌”并存。

止赎房是否充满“漏洞”？

理性地看待它，不要因谈论它而得意忘形。

止赎房作为独立于“新房”和“二手房”的第三方市场，有其合理性，但当然也存在一定的风险。

毕竟，止赎房产围绕着不同背景的“不良资产”，并且与更严格的“法院机构”相连。 程序冗长，处理较为复杂。

风险是一回事，但捡漏+省钱也很诱人！

如果你对下面这些“十万错过”的属性完全没有诱惑，你可以跳过下面的内容。

来源：阿里发派

当你做好心理准备后，不妨跟我一起来了解一下止赎房屋会遇到的一些风险：

①房子可能“欠款”，购房者需要还款

如果土地出让金、物业费、水电费、宽带费等未足额缴纳，这些法院将不负责解决问题。 如果你拍这个房子，就得自己办理，并缴纳费用。

②原房东不配合，可能导致产权无法过户

拍卖成功后，买受人获得房屋的产权。 但如果房子原来的主人已经入住了房子，如果有人不愿意配合搬出房子，就可能无法入住。如果是学区房，就会影响学生的学习。

③房子有长期租约，可能无法入住

买卖并不违反租约。 请记住这句话。 如果被止赎的房产涉及长期租赁，即使房屋属于您且租客没有搬出，法院一般不会负责清理房屋； 离开也是一个大问题。

④交易中涉及的税费由买家承担，是一笔大笔资金

司法拍卖明确规定交易过程中产生的一系列税费由买受人承担，包括转让费、契税、印花税、权证费等； 如果是公司财产，还必须缴纳土地增值税； 如果房子是继承或捐赠的，则需缴纳20%的个人所得税。

⑤ 有些止赎的房子可能无法贷款，买了不能后悔。

目前，一些止赎房屋可能不接受贷款。 即使有担保贷款机构，收取的担保费也比较高，通常是贷款金额的3个点； 而且房子一旦售出，押金将不予退还，必须等到7-15日内付清全款。

当然，远不止于此。 欢迎室友留言补充。

简而言之，止赎背后的风险可以用8个字来概括：

水深、工序多、避坑困难

如果您打算以动手方式拍卖房子，一定要考虑清楚上述风险！

如果你想避免这些风险，最好的办法就是找代理机构帮你拍卖。 就像买二手房时中介帮你办理各种手续一样，靠谱的中介可以为你省去很多麻烦。

在阿里巴巴拍卖平台上，有3家规模较大的拍卖辅助机构。 你可以检查一下。 据介绍，中介费为交易价格的2%至5%不等。

来源：阿里拍卖

此外，通过司法拍卖购买房屋的渠道也很多，包括人民法院诉讼资产网、淘宝司法拍卖网、京东司法拍卖网、公开拍卖网等。

比较常见的是京东拍卖和阿里拍卖。 如果你想了解或者寻找好的房产，可以去这两个平台了解更多。

综上所述，止赎房产值得购买，但购买前一定要了解风险并做好充分准备！

最后，欢迎大家谈谈你对止赎房屋的看法。 如果您有购买过止赎房屋的朋友，请分享您避免陷入陷阱的经验。